A volta da ocupação dos escritórios, uma vez vencida a crise gerada pela covid-19, uma atenção especial e natural sobre como ela ocorrerá. A conjuntura enseja uma análise atenta e detalhada, com decisões que devem ser pautadas em um cenário de longo prazo, notadamente para evitar desperdício de dinheiro com mudanças que podem ser temporárias, mas com potenciais consequências de curto prazo para prejudicar a cadeia econômica dos setores imobiliários e financeiros.
No ano passado, alguns locatários e analistas falavam sobre a flexibilização para “home office” (tecnicamente, trabalho remoto) ou trabalho híbrido - lembro que no ano passado o home office era dado como certo; hoje, o modelo híbrido está em voga. Esses modelos não são novidade: têm sido analisados e praticados há pelo menos 25 anos - a primeira vez em que ouvi falar em trabalho remoto foi em 1996, em uma apresentação de arquitetos sobre escritórios inteligentes do futuro.
Riscos de segurança da informação devido às conexões domésticas, navegação em velocidade e volume de dados insatisfatórios, respeito à LGPD (Lei Geral de Proteção de Dados), ergometria e equipamentos (a maioria dos colaboradores não têm mobiliários, conexões ou computadores adequados), consumo de energia elétrica, entre outros fatores, deveriam ser pensados e precificados.
Relações trabalhistas também precisariam ser discutidas - estamos reclusos por questões pandêmicas temporárias, mas, quando a crise da covid-19 passar, o trabalho remoto precisará ser regulamentado e uma série de consequências financeiras, analisadas. Custos com obras de desmobilização para eventuais devoluções dos escritórios também devem ser pesados.
Outro desafio a longo prazo é manter a cultura das empresas com equipes distantes, compostas por colaboradores “terceiros” contratados por videoconferência - não há perpetuidade em uma empresa sem o conceito de time. Questões como a saúde mental e a falta de contato próximo com a equipe e gestores pesariam contra o modelo de trabalho remoto.
Tudo isso deve ser considerado pelo investidor e pelos gestores, uma vez que o lastro de um fundo imobiliário é o ativo ou o quanto ele pode render (sem malabarismos financeiros). Além disso, esse investimento deve ser pensado também a longo prazo. O dividend yield deve ser analisado, mas outros indicadores como a Taxa Interna de Retorno (TIR), o preço de aquisição por metro quadrado (comparado com imóveis inseridos no mesmo contexto), quais são os locatários e em quais segmentos atuam, endereços, estado de conservação dos imóveis, entre outros elementos, precisam ser pesados.
Nota-se uma certa volatilidade nos fundos com investimentos em escritórios, com migração para outros fundos, notadamente logísticos - é preciso tomar cuidado com os modismos. Caso não necessite do recurso a curto prazo, não é recomendável realizar prejuízo: o melhor é procurar estudar, além dos ativos e demais fatores citados acima, a estratégia da gestão.
A recente elevação da Selic para 2,75% e sua potencial alta nos próximos meses são remédios contra a inflação. Apesar de parecer contraditório sugerir a migração do mercado imobiliário para outros investimentos, na verdade isso deve ajudar as negociações nos aniversários dos contratos de locação e reduzir a insegurança nesses momentos - o IGPM (Índice Geral de Preços do Mercado), o índice mais usado nas revisionais dos aluguéis, bateu 29% no último mês.
