Por Daniel Claudino
Nas novelas da Globo dos anos 1980 e 1990, a casa grande era quase personagem. Avós, filhos casados, noras, genros e netos sob o mesmo teto. Ninguém chamava aquilo de estratégia: era o imóvel multigeracional antes de ter nome.
A virada veio com a urbanização. A quitinete dos anos 1990 carregava estigma: morava em quitinete quem não dera certo. Depois, o mercado reinventou o produto. Trocou o nome, reformulou a planta e transformou o compacto em símbolo de modernidade. Nos anos 2000 e 2010, o studio virou aspiração. O imóvel multigeracional recuou para segundo plano, lido ora como herança cultural, ora como limitação econômica temporária.
Agora, os dados sugerem que esse movimento pode estar se invertendo. E desta vez a pressão não vem da cultura. Vem da aritmética.
O que os números americanos revelam
A National Association of Realtors (NAR) publicou em 2026 seu relatório anual de tendências geracionais com um dado expressivo: 14% dos imóveis comprados nos Estados Unidos em 2025 foram adquiridos para abrigar mais de uma geração sob o mesmo teto. A geração X, entre 45 e 60 anos, lidera, com 19% de suas compras nessa categoria.
A motivação mudou de forma reveladora. Em 2015, apenas 15% dos compradores de imóveis multigeracionais apontavam economia de custos como razão principal. Em 2024, esse percentual chegou a 36%. A decisão de morar junto deixou de ser predominantemente afetiva para se tornar também financeira.
O contexto explica: os preços de imóveis nos EUA subiram 53% desde 2019, enquanto a renda mediana cresceu apenas 24% no mesmo período. A idade mediana do primeiro comprador atingiu recorde histórico de 40 anos em 2025. A questão central deixou de ser preferência e passou a ser affordability (a capacidade de acessar um imóvel adequado com a renda disponível, perto de onde se vive ou trabalha). Combinar rendas entre gerações virou resposta direta a esse problema.
O Brasil que o Censo 2022 revelou
Os dados do IBGE mostram um país em transição semelhante, ainda que em velocidade própria. O arranjo nuclear ainda predomina (64,1% dos domicílios), mas, pela primeira vez, casais com filhos representaram menos da metade do total de famílias brasileiras. Em paralelo, o Censo registrou 3,2 milhões de domicílios abrigando duas ou mais famílias conviventes, o equivalente a 5,5% do total, com 6,6 milhões de famílias nessa condição.
Por trás desse dado está uma transformação demográfica ainda pouco incorporada ao debate imobiliário. De 2000 a 2023, a proporção de idosos com 60 anos ou mais na população brasileira quase dobrou, de 8,7% para 15,6%, segundo as Projeções de População do IBGE. Em 2040, o Brasil terá mais idosos do que crianças e adolescentes. Um estudo citado aqui mesmo, no portas.com.br, projeta que a demanda anual por novos domicílios deve cair de 1,023 milhão de unidades entre 2026 e 2030 para 434 mil entre 2036 e 2040. Famílias menores, mais idosas e economicamente pressionadas tendem a buscar soluções que o mercado de lançamentos ainda não oferece de forma sistemática.
A estratégia que o afeto disfarçava
O dado americano é instrutivo porque mostra que, em mercados onde morar separado é financeiramente viável, uma parcela crescente de famílias está optando por não fazê-lo. O imóvel multigeracional passa a ser avaliado como decisão patrimonial: combinar rendas para qualificar um financiamento maior, dividir custos fixos, absorver o cuidado de pais idosos sem recorrer a serviços externos.
Há um risco nesse modelo que merece ser nomeado. Concentrar o patrimônio familiar em um único ativo ilíquido cria vulnerabilidade em cenários de adversidade. Acordos claros sobre propriedade, custos e saídas são parte do planejamento, não detalhe acessório.
O recado para o mercado primário
O setor imobiliário brasileiro soube transformar o compacto em produto desejável. A pergunta que se impõe agora é se conseguirá fazer o mesmo na direção oposta: o imóvel que comporta mais de uma geração sem sacrificar a privacidade de nenhuma.
Em mercados maduros, como os do Canadá, esse produto já tem forma consolidada: plantas com suítes independentes, entradas separadas, unidades anexas no mesmo lote, condomínios que combinam diferentes tipologias para famílias que querem proximidade sem coabitação integral.
Esse é, talvez, o conceito mais relevante para o mercado primário neste ciclo: não apenas o imóvel multigeracional como produto fixo, mas o imóvel adaptável como premissa de projeto. A família que compra hoje pode ser nuclear. Em dez anos, pode precisar acomodar um pai idoso ou um filho adulto que retornou. O produto que antecipa essa variação entrega valor que vai além do metro quadrado.
Imóveis antigos precisam ser adaptados
Há, contudo, uma segunda frente que tende a ser subestimada: o estoque existente. Casas e apartamentos maiores construídos nas décadas de 1970, 1980 e 1990, com plantas que já comportavam naturalmente a convivência de gerações, podem encontrar hoje exatamente o mercado para o qual foram, sem saber, projetados. Reformar, adaptar e redistribuir esses espaços para as necessidades atuais, com entradas independentes, suítes autônomas ou divisões internas flexíveis, é uma oportunidade tanto para o mercado de reforma e construção civil quanto para corretores e investidores atentos ao potencial de reposicionamento desse estoque. O imóvel multigeracional não precisa ser novo para ser relevante.
Os números dos EUA e do Brasil apontam na mesma direção: a demanda por imóveis multigeracionais tende a crescer nos anos 2030, impulsionada por envelhecimento, queda de affordability e recomposição dos arranjos familiares. O que os dados não capturam é a velocidade dessa mudança nem o perfil exato de quem vai liderar a demanda. Comportamentos de consumo têm uma camada de imprevisibilidade que nenhuma série histórica resolve inteiramente.
O setor que sair na frente não será necessariamente o que melhor previu o futuro. Será o que construiu produtos flexíveis o suficiente para servir a mais de um futuro possível.
