Os fundos de pensão podem ficar impedidos de investir diretamente em imóveis. A proposta de reforma da resolução 3792 do Conselho Monetário Nacional (CMN) prevê a extinção da classe de imóveis físicos. A informação foi confirmada ao Valor pela Associação Brasileira das Entidades Fechadas de Previdência Complementar (Abrapp).
As mudanças devem fazer parte da pauta já da próxima reunião do CMN, no dia 24, segundo fonte que acompanha as discussões. Se não houver mudança no projeto, as fundações poderiam investir apenas de maneira indireta no segmento por meio de fundos imobiliários ou fundos de cotas de fundos imobiliários.
A alteração nas regras poderia impulsionar uma "nova onda" do mercado de fundos imobiliários, com a potencial maior demanda das fundações pelo segmento, segundo fonte de uma grande gestora. "Mas vai depender muito do teor da nova regulamentação. Em geral, as fundações não se mexem rápido, mas estamos vendo muitas se mexendo com a queda dos juros e uma melhora dos preços", disse o especialista, que negocia ativos com quatro ou cinco fundações de porte médio. Fonte ligada a outra casa afirma também estar recebendo inúmeras consultas de fundos de pensão. "Há um movimento como a gente nunca viu dos institucionais por informações sobre o produto", relata.
De acordo com a Abrapp, a proposta discutida pelo mercado com a Superintendência Nacional de Previdência Complementar (Previc) abrange alterações de limites de alocação. A minuta exclui o segmento de imóveis. A aplicação só poderia ser feita por meio de fundo imobiliário (FII) ou fundo de investimento em cotas de FII (FICFII), com limite de 20%. Nas regras atuais, o FII e o FICFII estão enquadrados na categoria investimento estruturado, com até 10% de alocação permitida.
O projeto prevê ainda o aumento do limite para aplicação em fundos multimercados estruturados, que passaria de 10% para até 15%, conforme a associação. Pode haver ainda uma redução do limite de alocação em fundos de investimento em participações (FIP) de 20% para 15%.
Os certificados de operações estruturadas (COE) passam a fazer parte dos ativos estruturados com limite de 15%. O COE nas regras atuais faz parte da classe de renda fixa. No caso das debêntures de infraestrutura, está prevista uma ampliação de limites: as carteiras poderão alocar 20% em lugar dos atuais 15%.
Guilherme Vellloso Leão, diretor-executivo e responsável pela comissão técnica de investimentos da Abrapp, elogia a proposta que melhora a governança do setor. Mas a entidade sugeriu à Previc mudanças no projeto, especialmente no item relacionado à classe de ativos imobiliários.
A associação defende a manutenção do investimento direto nas propriedades, dentro do limite de 8% dos recursos. "Muitas fundações têm carteiras de imóveis e experiência em administrá-las, é uma classe significativa", pondera o dirigente.
Conforme Raphael Santoro, líder de investimentos da Mercer Brasil, a Previc parece estar preocupada com a questão da liquidez desses ativos físicos. "É uma questão sensível aos fundos, pois alguns planos mais maduros podem enfrentar dificuldades com a baixa liquidez dos imóveis."
O regulador também pretende poupar as fundações de administrar carteiras de imóveis, diz Santoro. "A Previc quer que os fundos sejam mais diligentes em seus investimentos", pondera.
Em relação à carteira imobiliária atual dos fundos de pensão, não há previsão de que as entidades tenham de limpar os portfólios, mas a tendência, segundo um gestor, é que, de maneira gradual, os ativos de tijolos acabem se transformando em aplicações estruturadas. As cinco maiores fundações no Brasil carregam um estoque de R$ 21,5 bilhões em investimentos imobiliários.
Segundo dados das entidades, a Previ, dos funcionários do Banco do Brasil, contabilizava, em dezembro de 2017, R$ 9,6 bilhões em imóveis. A Petros, de trabalhadores da Petrobras, administrava um portfólio de R$ 4,8 bilhões em propriedades, nas informações de março. A Funcef, da Caixa, tinha R$ 5,1 bilhões, em dezembro. A Valia, da Vale, registrava R$ 1,2 bilhão, nos números de março. E a Funcesp, do setor elétrico, mantinha R$ 794 milhões em aplicações imobiliárias, conforme resultado de abril.
A Petros marcou um leilão de imóveis para o próximo dia 24 e pode levantar pelo menos R$ 111,5 milhões com a venda de sete imóveis de sua carteira, considerando-se o lance inicial de cada um deles. Entre os edifícios está a sede da fundação no Rio.
Para Guilherme Benites, sócio da Aditus, o projeto em discussão vai além de apenas mexer nos limites e nas definições de classes de ativos. A proposta, diz o especialista, tem dois objetivos: aumentar a possibilidade de adicionar mais risco às carteiras em um ambiente de juros baixos e melhorar a governança. "Isso precisa ser muito aprimorado e vai de encontro com o que a Previc vem falando há tempos", diz.
Leão, da Abrapp, explica que as mudanças propostas ampliam a responsabilização de quem participa da seleção e gestão dos recursos. "Isso força uma maior qualificação do quadro de administração e conselheiros, levando à profissionalização do sistema como um todo", acrescenta.
Conforme o diretor da associação dos fundos de pensão, o projeto aprimora controles internos das fundações na gestão, monitoramento dos recursos, limites de alocação e padronização de informações. "Administradores e gestores de fundos passam a ter, em determinados pontos, a responsabilidade deles em relação à gestão da carteira."
Benites, da Aditus, acredita que as novas normas vão impulsionar a tendência de terceirização de gestão de ativos que, além da profissionalização, pode reforçar a governança dos fundos. "Entidades que passaram por mudança de administração, como a Petros, são um bom exemplo dessa tendência, porque fizeram muito esforço para a terceirização de carteiras", diz.
Na visão de Santoro, da Mercer, a vantagem da terceirização depende da estratégia. "Gestões de multimercados e de crédito privado exigem expertise e profissionais dedicados aos segmentos. Um analista de crédito no mercado, por exemplo, é caro, então o foco do fundo de pensão deveria estar mais na escolha de gestores especializados", explica.
