O mercado está aquecido e a hora é apropriada para a realização do sonho da casa própria, para quem ainda paga aluguel, ou para a troca do imóvel atual por um maior, ou ainda para investir no setor — já que as aplicações financeiras tradicionais começam a ficar pouco atrativas. O incentivo ao movimento dos consumidores, de acordo com especialistas, é porque inflação e juros estão baixos, e o crédito imobiliário vem se expandindo. Mas como o estoque disponível é pequeno, a demanda tende a ser maior que a oferta. A pressão vai fazer os preços ficarem mais salgados. Portanto, quem estava esperando uma oportunidade, deve aproveitar enquanto é tempo, aconselham.
“Nunca tivemos um momento tão oportuno para comprar imóvel. Os estoques estão próximos a zero. Temos lançamentos. As construções que ficarão prontas daqui a um ano, já estão com 50% das unidades vendidas”, afirma Wilson Charles Oliveira, diretor comercial da Construtora Emplavi, especializada em imóveis de alto padrão. O ano de 2018, segundo ele, foi muito bom para a empresa. Mas em 2019, até setembro, já vendeu 20% de unidades a mais — com alta de semelhante percentual no faturamento. Ele prevê que esse “ciclo de desenvolvimento” vai também movimentar o mercado de usados, na mesma proporção. “As portas estão abertas para a negociação”, afirma Oliveira.
De acordo com o diretor da Emplavi, os investidores também devem estar atentos. Em Brasília, o metro quadrado no bairro Noroeste está em média em R$ 12 mil. No Plano Piloto, varia entre R$ 8 mil a R$ 12 mil. “Tanto a caderneta de poupança quanto fundos de investimento e as ações na bolsa tendem a reduzir o retorno. A opção é mudar para um bem seguro, de raiz. Mas lembre-se de que será difícil, daqui a alguns meses, encontrar esses valores”, aconselha. Pedro Ávila, diretor comercial da PaulOOctávio Construtora, ressalta que, na Bolsa de Valores de São Paulo, desde janeiro, os fundos imobiliários já captaram aproximadamente R$ 4,4 bilhões. “Sinal de que os investidores acreditam no mercado. O ano de 2020 será de muitos negócios”, prevê.
Nos cálculos de Ávila, quem compra um imóvel, por exemplo, por R$ 1 milhão terá retorno de 0,3% ou 0,4% ao mês se alugar por R$ 4 mil, cerca de 6% ao ano. Ele também aconselha rapidez na análise de compra da casa própria e dos investimentos. “Nosso produto é de construção de longo prazo. Demora cerca de seis a sete anos. Em Brasília, temos 2.708 imóveis, sendo que 73,4% estão em construção e somente 26,6% estão prontos. No início do ano, essa comparação empatava em 50%. Mas com a taxa básica de juros (Selic) em 5%, com tendência a chegar a 4,5% em dezembro, inflação de 2,54%, em 12 meses, e dólar próximo aos R$ 4, tudo mudou. Estamos otimistas. O crescimento é sustentável”, garante.
Mais empregos - Dilton Junqueira, diretor-geral da Brasal Incorporadora, conta que vendas e faturamento cresceram 25% em 2019, em comparação com o ano passado. “A alta vem sendo gradual. Em 10 ou 12 meses, nosso estoque praticamente chega ao fim. Aí, vamos ter que aguardar os lançamentos. A tendência é o preço subir”, reitera. Ele ressalta que, além da alta nas vendas dos imóveis residenciais e comerciais, o que deve ser observado com lupa é o comportamento dos investidores. “Começaram a diversificar. Estão se concentrando menos no mercado financeiro. Isso é bom, porque o dinheiro tem que vir mesmo para a produção.”
Junqueira, no entanto, está de olho no crescimento econômico. “Ele só virá de forma sustentável com o emprego. É o emprego que gera renda e acesso ao banco e ao crédito. As pessoas precisam de dinheiro para comprar. Por isso, as reformas são importantes para facilitar a liberação de verbas para o setor produtivo abrir vagas”, alerta.
O presidente da Associação de Empresas do Mercado Imobiliário do Distrito Federal (Ademi-DF), Eduardo Aroeira, opina que as perspectivas para o mercado imobiliário são realmente boas. Na capital, de janeiro a setembro de 2019, houve alta de 66% nos lançamentos (25 empreendimentos) em relação a todo o ano de 2018 (15). Além disso, nos nove primeiros meses, a média do Índice de Velocidade de Vendas (IVV) de imóveis residenciais foi de 7,6%. “Somente em setembro, o índice foi de 7,5%, o melhor desempenho para o mês, desde 2015”, revela. O setor leva em conta que um IVV na casa dos 5% representa uma velocidade adequada para a venda de um empreendimento. “É bom ver que o imóvel voltou a ser um investimento”, diz.
No entanto, de acordo com Aroeira, o boom de vendas que ocorreu em 2010 e 2011 não deve se repetir. “Naquela época, o mercado não estava preparado. Houve uma movimentação atípica que, na verdade, não foi de todo positiva. Agora, a atividade vai aumentando de tamanho gradativamente e de acordo com o desempenho da economia”, conta. Ele diz que, entre as várias informações do mercado imobiliário do DF, a pesquisa do IVV aponta a variação do preço médio por metro quadrado em cada região. Em setembro, a Asa Norte registrou o maior valor de oferta: R$ 13.940,50; o mais baixo foi em Santa Maria: R$ 2.941,99.
Os bancos públicos colaboraram bastante para o sucesso do mercado imobiliário, com a oferta de taxas competitivas de financiamento, aponta Pedro Ávila, diretor comercial da PaulOOctávio Construtora. “A Caixa, por exemplo, já começou a oferecer crédito com base na inflação medida pelo Índice de Preços ao Consumidor Amplo (IPCA), tanto para pessoas físicas quanto para jurídicas.” O IPCA mede, mensalmente, o custo de vida de famílias com renda mensal entre 1 e 40 salários mínimos, de acordo com cálculo do IBGE. Nos acumulado do ano até setembro de 2019, ficou em 2,49%, e em 2,54% em 12 meses. O Índice Nacional de Preços ao Consumidor (INPC, famílias com rendimentos de um a cinco mínimos) teve a variação acumulada no ano, até setembro, maior que o IPCA: ficou em 2,63%. Nos últimos 12 meses, em 2,92%.
Incentivo - “A importância da correção do crédito pelo IPCA é grande, porque, além de reduzir o valor da mensalidade, está abaixo do INPC, que corrige a maioria dos salários. Isso faz com que, com o tempo, as pessoas não percam a capacidade de bancar as prestações da casa própria. É um incentivo a mais e uma boa estratégia para a queda da inadimplência”, lembra Ávila.
O presidente da Caixa, Pedro Guimarães, afirmou, em setembro, que o banco já havia liberado R$ 200 milhões nesta modalidade de crédito imobiliário em menos de um mês. A instituição recebeu 2,5 milhões de simulações, aprovou R$ 5 bilhões em financiamentos e R$ 600 milhões estavam na esteira de contratação. O perfil da demanda dos clientes, conforme Guimarães, são imóveis com valor entre R$ 250 mil e R$ 300 mil. “É o perfil da Caixa. A redução da mensalidade, de 30% a 40%, tem impacto muito grande justamente naquela população do faixa quatro do Minha Casa Minha Vida, que estava buscando uma alternativa e não tinha.”
Hellen Cristina, 42 anos, é corretora de imóveis. Conta que a procura por apartamentos para compra vem aumentando. “Para se ter uma ideia, fizemos um evento no fim de semana passado e tivemos cerca de 300 visitas dos clientes. Normalmente, recebíamos entre 150 e 200. A mudança nas taxas de juros realmente ajudou o mercado imobiliário”, confirma. Na construtora onde trabalha, quase todos os clientes optam por financiamento bancário. “A taxa de juros está ficando bem interessante. Os clientes estão seguros dela.”
Gebrim Junior faz avaliações de imóveis para a Brasal Incorporações em um stand de vendas no Setor Noroeste. Ele diz que os corretores passaram a ser mais procurados esse ano. “Eu acredito que a demanda dobrou”, comemora.
