O mercado imobiliário de alta renda entra em 2026 em ritmo mais moderado, marcado por compradores mais seletivos, preços próximos da estabilidade e foco crescente em preservação de valor no longo prazo.
Executivos do setor avaliam que o segmento segue resiliente, mas menos tolerante a projetos genéricos e decisões impulsivas. Na avaliação de Augusto Martins, CEO da JHSF , esse movimento não representa uma mudança brusca, mas o aprofundamento de uma lógica que sempre caracterizou o mercado de alta renda.
Martins analisa o cenário para 2026 a partir da perspectiva de quem está na origem do produto imobiliário. À frente da JHSF, grupo responsável por projetos como o Complexo Cidade Jardim, o Boa Vista Village, o Boa Vista Estates, o Reserva Cidade Jardim e a Fazenda Santa Helena, entre outros, o executivo observa o mercado a partir da experiência de desenvolver, construir e operar empreendimentos de alto padrão ao longo de diferentes ciclos econômicos.
“Esses segmentos não reage de forma automática aos ciclos econômicos tradicionais, porque é menos dependente de crédito e mais orientado para preservação patrimonial, deficiência e qualidade do ativo”, afirma.
Segundo ele, a demanda é sustentada na capacidade dos projetos de entregar valor ao longo do tempo. “O que sustenta a demanda é a busca por projetos que consigam entregar valor ao longo do tempo, tanto do ponto de vista patrimonial quanto de estilo de vida”, diz.
Essa dinâmica fica mais evidente em empreendimentos que funcionam como ecossistemas completos, capazes de atravessar diferentes ciclos econômicos, mantendo a confiança, a liquidez e o interesse do público.
Para este ano, Martins avalia que essa seletividade tende a se intensificar. “Projetos bem localizados, com conceito claro, execução consistente e foco genuíno na qualidade de vida dos clientes continuam sendo vistosos como ativos estratégicos dentro do portfólio de alta renda”, afirma.
Ele ressalta que o maior risco do segmento está justamente em tratar o mercado de alta renda como algo homogêneo. “O principal risco no mercado de alta renda é tratar esse segmento como algo padronizado”, diz, acrescentando que os compradores UHNW estão cada vez mais criteriosos e menos tolerantes a propostas inconsistentes.
A dinâmica das negociações
Na prática das negociações, essa mudança de postura do comprador já é sentida. Para Marcello Romero, fundador e CEO da Bossa Nova Sotheby’s International Realty , uma das principais imobiliárias de luxo do país, o ritmo do mercado ao longo de 2025 foi perdendo força.
Segundo ele, nos principais bairros das zonas sul e oeste de São Paulo, o crescimento observado no início do ano passado deu lugar a um cenário mais estável no fechamento do período. “A gente deve fechar algo em torno de 2%, 3% só de crescimento”, diz.
Romero avalia que 2026 deve manter esse compasso mais cauteloso. “Eu vejo um mercado mais comedido, numa posição de espera”, afirma.
Na visão do executivo, os preços já estão em um patamar elevado. “Eu não vejo muito mais margem para aumento de preços de forma expressiva”, diz, ressaltando que a expectativa de queda lenta e gradual dos juros pode influenciar o momento de decisão de compra, mas sem gerar euforia.
Mesmo com essa desaceleração, o mercado de alta renda segue demonstrando resiliência. “A maior parte das transações é feita à vista ou com prazos de pagamento curtos que não requerem o crédito imobiliário”, afirma Romero.
Ele destaca ainda que se trata de um mercado menor, não qual a relação entre oferta e demanda tende a ser mais equilibrada. “Você tem menos oferta, o que pressionou a demanda e ajuda a manter os preços num patamar estável”, diz.
Esse comportamento também aparece nas decisões patrimoniais em momentos de maior incerteza econômica. “Em momentos de maior desafio macroeconômico, o comprador de alta renda tende a reduzir a exposição a investimentos financeiros mais voláteis e a fortalecer posições em ativos reais escassos, como imóveis bem localizados”, afirma Martins, da JHSF.
Segundo ele, o imóvel passa a cumprir um papel que vai além do uso, passando a cumprir um papel de proteção patrimonial e preservação de valor.
Critérios de escolha
Outro ponto de convergência entre as leituras dos dois executivos sobre 2026 é a mudança nos critérios de escolha. Martins afirma que, embora o estilo de vida continue relevante, a decisão é cada vez mais técnica. “A decisão tende a ser cada vez menos emocional e mais baseada em consistência, previsibilidade e segurança patrimonial”, diz.
Para ele, o comprador passou a avaliar com mais profundidade quem está por trás do projeto, a governança, a capacidade de manutenção e a resiliência do produto ao longo do tempo.
Romero observa o mesmo movimento na ponta. Segundo ele, os compradores buscam imóveis com “potencial de valorização a médio e longo prazo”, mas com atenção redobrada a fatores como localização, arquitetura, assinatura dos projetos e qualidade das comodidades. “São aqueles prédios chamados pelo nome”, afirma, ao se referir a empreendimentos que ganham reconhecimento não apenas pelo endereço, mas pela identidade e pelo conjunto de atributos que oferecem.
A preferência por compras à vista segue como uma característica marcante dos segmentos no Brasil e deve se manter em 2026, uma vez que, historicamente, o mercado de alto padrão trabalha com crédito imobiliário.
Para Romero, o uso do financiamento aparece apenas em momentos muito específicos, quando há vantagem clara de custo de oportunidade. Martins reforça que esse padrão reflete uma visão estratégica do imóvel como ativo patrimonial, utilizada tanto para diversificação quanto para preservação de valor.
Segunda residência deve ganhar espaço
No recorte regional, São Paulo segue como principal polo de demanda, especialmente em áreas consolidadas e com baixa oferta de terrenos. Ao mesmo tempo, projetos de segunda residência ganharam espaço, principalmente aqueles que encontraram proximidade com grandes centros, natureza, segurança e serviços estruturados.
“Projetos inseridos em ecossistemas completos, nos quais o imóvel deixa de ser um fim em si mesmo e passa a integrar uma experiência mais ampla de vida, tende a se destacar”, afirma Martins.
Sustentabilidade, bem-estar e qualidade de vida também ganham peso crescente, com projetos que ampliam a oferta de acesso à saúde, esporte, áreas verdes e conforto ambiental. Ante isso, Romero reforça que comodidades bem adaptadas e serviços associados ao bem estar são cada vez mais valorizados, especialmente quando contam com marcas reconhecidas e boa gestão.
O cenário que se deseja para 2026 é o de um mercado menos acelerado, mas mais maduro. “O mercado de alto padrão exige cada vez mais especialização, conhecimento técnico e um olhar muito atento para essas mudanças de comportamento”, resume Romero. Para Martins, o momento favorece quem pensa além do curto prazo. “Não se trata de movimentos de curto prazo, mas de qualidade, herança, consistência e perenidade”, afirma.
