Por Larissa Maia
Foi com R$ 60 mil reais que Victor Oliveira começou no ramo de leilões de imóveis há 12 anos. Desde então, já realizou operações com retorno superior a 100% - considerando o valor de arremate, custos de reforma e posterior revenda. Ao longo da trajetória, acumulou 353 negócios entre imóveis para alugar e parte para revender com lucro.
Utilizando estratégias como house flipping e aluguel, ele afirma que investidores do segmento buscam retornos anuais acima da taxa Selic tanto em leilões extrajudiciais, realizados por bancos, quanto em leilões judiciais. Segundo Oliveira, operações mais conservadoras costumam mirar ganhos próximos de 27% ao ano, enquanto as feitas com alavancagem, como financiamento, podem elevar significativamente a rentabilidade, com retorno podendo chegar a 70% e 80%.
Ao longo dos anos, ele já arrematou chalés, casas de praia e galpões comerciais, tanto na pessoa física quanto por meio de holdings criadas para atuar no setor.
Mas essa não é uma decisão unicamente de Oliveira. Além de compradores em busca da casa própria, os leilões têm atraído investidores interessados em crescer o patrimônio no mercado imobiliário.
Segundo especialistas ouvidos pelo Valor Investe, há três perfis principais nesse mercado:
E não é difícil encontrar por aí leilões de grandes bancos como Itaú, Caixa, Santander e outros. Isso tem uma explicação: o momento econômico atual, com Selic e inflação altas, aumenta a inadimplência e, consequentemente, a oferta de unidades retomadas, explica Fabio Soares, professor de direito e compliance na Fundação Getúlio Vargas (FGV) e especialista em direito do consumidor.
O que avaliar antes de entrar em um leilão?
Apesar da oferta crescente, especialistas alertam que fazer um bom negócio exige análise criteriosa da documentação e dos riscos envolvidos. Entre os principais pontos de atenção estão:
Neste último caso, especialistas recomendam atenção especial ao procedimento de notificação do antigo proprietário.
A Lei 9514 de 1997, que regula a alienação fiduciária, determina que o devedor deve ser formalmente notificado antes que o imóvel seja levado a leilão. O objetivo é garantir a oportunidade de quitar os débitos e evitar a perda do bem.
Segundo Soares, quando o antigo proprietário não é devidamente notificado, ele pode recorrer à justiça para pedir a anulação da venda.
A análise da matrícula também ajuda o investidor a entender a origem do imóvel (como fruto de inventário ou inadimplência) e possíveis riscos associados à operação.
Em alguns casos, afirma Oliveira, os imóveis sequer chegaram a ser ocupados. Há casos em que as pessoas fizeram contrato com construtoras, mas não tiveram o dinheiro para pegar as chaves, e o imóvel vai a leilão.
“Antes de arrematar, buscamos identificar se o imóvel está ocupado e tentamos negociar previamente com o ocupante, vendo as possibilidades de negociação", diz ele. Algumas desocupações são rápidas, enquanto as mais lentas duram, "no pior cenário", até 90 dias.
O site RI Digital, desenvolvido e mantido pelo ONR (Operador Nacional do Sistema de Registro Eletrônico de Imóveis), consegue mostrar essa informação. Para isso, obviamente, há um custo.
Leilões para quem busca a casa própria
Para quem pretende comprar um imóvel para moradia, a lógica costuma ser diferente da utilizada por investidores. Segundo Oliveira, quem busca casa própria normalmente procura características específicas - como localização, número de quartos e vaga de garagem -, o que reduz a oferta disponível em leilões. Por isso, descontos menores podem valer a pena.
Na prática, se o desconto é um dos fatores mais importantes na hora do leilão para os investidores, o mesmo não é a regra para a casa própria.
Ele cita que, no caso de moradia, nem sempre "essas oportunidades tão nichadas aparecem em leilões". Quando aparece, diz ele, “qualquer 10% de desconto já faz valer a pena”.
Como começar?
Para iniciantes, o professor recomenda começar pela própria cidade, facilitando visitas ao imóvel, análise da região e avaliação da ocupação.
Oliveira afirma, porém, que "tudo depende do apetite a risco" e que investidores mais experientes podem buscar oportunidades em outras regiões do país, especialmente em mercados menos concorridos do que São Paulo.
"São Paulo, muito embora tenha uma grande concentração de leilões, é um mercado muito mais concorrido. Se o investidor só se sente seguro arrematando próximo a ele, que comece dessa forma. Se já tem um pouco mais de conhecimento e está disposta a abrir novos horizontes, que é uma frase que eu realmente acredito que 'lucro não tem CEP', pode explorar outras regiões", diz.
Hoje com cerca de 80% do patrimônio ligado a imóveis adquiridos em leilões, ele afirma que é possível começar com cerca de R$ 30 mil e uma renda mensal entre R$ 3 mil e R$ 4 mil.
Os especialistas destacam que é preciso também se preparar para lidar com os custos envolvidos no processo, como:
Apesar do potencial de desconto e retorno, Soares afirma que leilão de imóveis está longe de ser um “dinheiro fácil”. Um erro na análise da matrícula, da ocupação do imóvel ou dos custos envolvidos pode transformar um aparente bom negócio em uma dor de cabeça judicial e financeira. Por isso, é preciso estudar os editais e evitar entrar em disputas apenas pelo preço baixo.
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