O mercado imobiliário de São Paulo está em patamar recorde. O número de apartamentos lançados na cidade de SP atingiu 150,7 mil no período de 12 meses terminados em outubro, segundo dados da consultoria de inteligência Brain. O número representa salto de 31% ante igual período do ano passado.
O CEO da Brain, Fábio Tadeu Araújo, afirma que São Paulo tinha uma média de lançamentos de apartamentos por ano de 33 mil há dez anos, número que quintuplicou de lá para cá. “Nos últimos 12 meses, encerrados em outubro, chegamos pela primeira vez a mais de 150 mil unidades lançadas em SP. Há um ano, eram 115 mil unidades, o que já era um número estratosférico. Agora, são 150,7 mil e 142,7 mil foram vendidos”, afirma Araújo.
O período também foi marcado por um aumento de preços. O valor médio cobrado por imóveis novos na capital paulista foi de R$ 14,7 mil por metro quadrado em outubro do ano passado para R$ 15,8 mil em outubro deste ano. Na prática, um imóvel novo de 50 metros quadrados era vendido por R$ 735 mil e hoje custa R$ 790 mil, aumento de 7,4% (2,72 pontos porcentuais acima da inflação do período, que foi de 4,68%).
Em valor geral de vendas (VGV) de lançamentos, o mercado imobiliário de São Paulo foi de R$ 72,3 bilhões para R$ 92,63 bilhões no período de 12 meses terminado outubro deste ano, aceleração de 28%.
Os dados da Brain mostram que o segmento de luxo foi o que mais cresceu em número de lançamentos de outubro de 2024 a outubro de 2025. O porcentual desse padrão de imóvel foi de 9% para 14,6%, sendo 79 dos 541 empreendimentos lançados em São Paulo no período.
O maior volume de lançamentos é no segmento econômico, que, somado ao mercado de compactos, totaliza mais de 60% dos lançamentos. O número de apartamentos lançados por meio do programa Minha Casa, Minha Vida foi de 70,6 mil em outubro de 2024 para 93,5 mil em 2025, enquanto as vendas foram de 58,5 mil para 78,1 mil. Já os produtos de médio padrão perderam espaço entre os lançamentos e ficaram com parcela de 21,4% do total.
Com o ritmo forte de vendas, o aumento do estoque na cidade ocorre em menor ritmo do que o das vendas. Araújo estima que as 97 mil unidades que ainda estão à venda após o período de lançamento se esgotariam na cidade em menos de sete meses, e que apenas 10% desses apartamentos já estão prontos para serem habitados — os demais estão em etapa de construção.
De julho a setembro deste ano, os bairros com maior número de vendas de imóveis foram Vila Mariana, Mooca e Vila Prudente.
Para 2026, a Brain estima que o mercado imobiliário terá crescimento entre 10% e 20% em lançamentos e vendas. Os principais propulsores devem ser a queda da taxa de juros, prevista para começar no primeiro trimestre do ano que vem, e as novas modalidades de financiamento imobiliário criadas neste ano.
Classe média
Na análise do professor de economia da FIA Business School, Carlos Honorato, o mercado imobiliário tem crescido na base e no topo. Ou seja, na baixa e na alta renda. Isso ocorre porque o público de apartamentos econômicos tem acesso a juros de financiamento menores do que aqueles voltados para o médio padrão. Na outra ponta, o público de alto poder aquisitivo depende menos de financiamentos. Esse consumidor de alta renda, diz, também busca oportunidades e tende a negociar preços, alongando a decisão de compra e o escoamento de estoque desse perfil de imóvel que custa R$ 3 milhões ou mais.
“Na classe média, há um problema com o limite de financiamento, que até foi esticado recentemente, mas os preços estão muito altos e há menos lançamentos de apartamentos de dois e três dormitórios como esse público deseja comprar. O principal problema para a classe média é a taxa de juros”, afirma Honorato.
Neste ano, o governo federal promoveu mudanças para estimular o mercado da classe média. No primeiro semestre, houve a criação da faixa 4 do programa Minha Casa, Minha Vida, com limite de renda familiar de R$ 12 mil e preço de imóvel de até R$ 500 mil. No segundo semestre, houve uma mudança no compulsório da poupança para aumentar a oferta de crédito a esses consumidores. Junto a isso, o limite de preço de imóvel financiado com recursos da poupança passou para R$ 2,25 milhões.
Na visão de Honorato, os efeitos das novas medidas devem ser sentidos somente a partir de 2026, apesar de algumas incorporadoras já enquadrarem hoje empreendimentos na faixa 4 do programa habitacional. Ainda assim, o crescimento das vendas para a classe média não deve ser expressivo, segundo o especialista.
“Os itens que a classe média consome ficaram mais caros, como internet e assinaturas. O endividamento é um fator crucial. A menos que haja oportunidade ou necessidade, como no caso do público que está saindo de casa, se casando ou tendo filhos, e é empurrado para a compra de um imóvel”, afirma Honorato.
Segundo a coordenadora de projetos da construção da Fundação Getúlio Vargas (FGV Ibre), Ana Maria Castelo, o setor imobiliário enfrenta dificuldades de acesso a crédito, precisando recorrer ao mercado de capitais, e também para encontrar trabalhadores para obras. Para ela, esses dois pontos têm pressionado margens das incorporadoras ou aumentando o preço dos imóveis, dependendo do planejamento financeiro de cada empresa.
“Encontrar mão de obra qualificada para a construção civil tem sido um desafio para o mercado desde 2023”, afirma Ana.
De acordo com dados do SindusCon-SP, o PIB da Construção deve fechar o ano de 2025 com crescimento de 1,80%. O valor é inferior ao de 2024, que foi de 4,3%. A desaceleração econômica provocada pelo aumento da taxa de juros é um dos principais motivos para a queda do indicador. Para 2026, o sindicato estima que o crescimento deve chegar a 2,7%, considerando um cenário-base, ou seja, nem pessimista nem otimista.
