Por Ana Paula Branco
O mercado imobiliário da capital paulista encerrou 2025 com lançamento de 139,7 mil unidades residenciais no acumulado de 12 meses, um crescimento de 34% em relação de 2024. O maior volume já registrado pela PMI (Pesquisa do Mercado Imobiliário) do Secovi-SP foi impulsionado de forma decisiva pelo programa Minha Casa, Minha Vida (MCMV).
De acordo com os dados apresentados, as unidades enquadradas no programa habitacional responderam por 61% dos lançamentos (85,4 mil unidades) e 64% das vendas (72 mil unidades) na cidade. O tíquete médio do MCMV em São Paulo ficou em torno de R$ 270 mil, permitindo que cerca de 1,2 milhão de pessoas acessassem a moradia própria na capital nos últimos dez anos.
"Se nós pensarmos que em 2016 a gente lançou 3.500 unidades do programa Minha Casa, Minha Vida e depois de dez anos nós estamos lançando 85 mil unidades, não há dúvida de que as empresas que estão participando desse processo tiveram uma evolução de produtividade muito grande", afirmou Celso Petrucci, economista-chefe do Secovi-SP, durante a apresentação dos dados.
Segundo ele, a produtividade na construção civil permitiu que o preço do MCMV subisse significativamente abaixo da inflação na última década, ampliando o acesso das famílias.
O perfil do imóvel que lidera as vendas em São Paulo é o de unidades de dois dormitórios e metragens entre 30 m² e 45 m². Em dezembro de 2025, os apartamentos de dois quartos representaram 66% das vendas, enquanto as unidades compactas (até 45 m²) abocanharam 64% do mercado mensal.
"Não fabricamos o que queremos. Fabricamos o que as pesquisas de consumidor dizem que temos que fabricar", afirmou Ely Wertheim, presidente executivo do Secovi-SP, destacando que o setor se adaptou à renda da classe média e popular.
Geograficamente, a zona sul lidera o volume de atividade, com 40% dos lançamentos e 33% das vendas da capital. A zona norte, no entanto, se destacou pela maior velocidade de vendas (VSO) no último mês de 2025, atingindo 11,9%.
O setor atribui o bom desempenho ao alinhamento entre os governos federal (MCMV), estadual (Casa Paulista) e municipal (Pode Entrar). "Em todos esses anos, nunca vi os três órgãos alinhados dessa maneira para estimular o acesso à moradia", declarou Jorge Cury, que acaba de assumir a presidência do Secovi-SP, citando que o orçamento do FGTS para o ano atingiu R$ 160 bilhões.
Apesar do otimismo no segmento econômico, o financiamento via SBPE (poupança) enfrentou retração, com queda de 13% no volume financiado em 2025. Segundo Wertheim, antes da liberação do compulsório da poupança, o recuo chegou a 50% em relação ao ano anterior.
Em contrapartida, recursos do mercado de capitais e tesouraria, conhecidos como "recursos livres", saltaram de R$ 6 bilhões para R$ 29 bilhões no financiamento à construção devido às mudanças regulatórias.
Para 2026, a projeção é de estabilidade, mas o setor demonstra apreensão com a reforma tributária e a escassez de mão de obra. Estimativas preliminares do Secovi-SP indicam que a reforma pode elevar os custos de produção em, no mínimo, 7% a 8%, que devem ser repassados ao preço final para o consumidor.
Além disso, a falta de profissionais qualificados e o debate sobre a redução da jornada de trabalho (escala 6x1) preocupam as construtoras. Segundo o Secovi-SP, se a redução da jornada for aplicada sem regulamentação específica, haverá um inevitável alongamento dos prazos de entrega e aumento de custos.
No campo macroeconômico, a expectativa é de que a queda dos juros ao longo do ano e uma sinalização de ajuste fiscal pelos candidatos à Presidência possam destravar a demanda reprimida da classe média a partir de 2027.
Cury corroborou a visão, indicando que o mercado reagirá prontamente a qualquer sinalização positiva. "Se os candidatos derem, pelo menos, um sinal de responsabilidade fiscal, o mercado reage muito bem", disse.
O estoque final na cidade fechou o ano em 85,2 mil unidades, um aumento impulsionado pelo volume de lançamentos superior ao de vendas. No entanto, o Secovi-SP descarta riscos de crise de oferta, dado que o tempo de escoamento permanece saudável, especialmente no segmento econômico, onde o estoque duraria apenas oito meses caso os lançamentos fossem interrompidos hoje.
