Por Hyndara Freitas
A Justiça suspendeu, nesta sexta-feira (15), trechos de uma lei que prevê um bônus para quem comprou ou vai comprar títulos que dão direito a construir prédios mais altos na Avenida Faria Lima e arredores.
A liminar do desembargador José Carlos Ferreira Alves, do Tribunal de Justiça de São Paulo (TJSP), atendeu a um pedido do Ministério Público (MPSP) e foi concedida a poucos dias do leilão que vai ofertar novos Certificados de Potencial Adicional de Construção (Cepac) que permitirão novas construções na área. O leilão, marcado para a próxima terça-feira (19), tem a expectativa de arrecadar ao menos R$ 2,8 bilhões. Em nota, a prefeitura de São Paulo afirmou que o certame está mantido.
Em julho de 2024, a Câmara Municipal de São Paulo aprovou uma nova lei para a Operação Urbana Faria Lima. As operações urbanas consorciadas são criadas em áreas cujo desenvolvimento é incentivado. É o caso da Faria Lima e região, que hoje abriga escritórios das maiores empresas do país. Para construir lá, é preciso comprar esses Cepacs, que permite prédios mais altos — até 4,8 vezes a área do terreno, ante uma vez a área do próprio lote sem os certificados.
Uma das mudanças feita pela lei foi a ampliação, em 30%, da área construída equivalente a cada Cepac. Na Avenida Faria Lima, entre as avenidas Rebouças e Cidade Jardim, por exemplo, cada Cepac para construções residenciais dava o direito de construir 0,8 metros quadrados. Se a construção fosse comercial, cada Cepac era equivalente a 0,5 metros quadrados. Com a alteração, cada Cepac passou a equivaler a 1,04 metros quadrados nos imóveis residenciais e 0,65 metros quadrados nos comerciais.
Só que esse bônus não vale apenas para os certificados que serão leiloados a partir da nova lei, mas também beneficia as construtoras que já haviam comprado certificados anteriormente, mas que ainda não os haviam utilizado.
É este bônus que o Ministério Público questiona. A Promotoria de Justiça de Habitação e Urbanismo da Capital argumentou, ao ajuizar a ação na quinta-feira (14), que o município perde R$ 174 milhões com essa mudança, e que não houve estudo de impacto financeiro nem urbanístico e ambiental antes da sanção da lei.
O desembargador acolheu os argumentos do MP e suspendeu os trechos de maneira liminar, até que o Órgão Especial do TJSP julgue o tema. O leilão não foi alvo da ação, mas como ele está embasado na lei que está sendo questionada na Justiça, é possível que ele seja impactado.
Em nota, a Prefeitura de São Paulo a prefeitura informou que o leilão será mantido porque ele não foi objeto da ação e que “a Procuradoria Geral do Município ainda não foi notificada da decisão”.
“É importante destacar que a Lei Municipal não criou nenhum benefício genérico ou descolado do planejamento urbano. Trata-se de uma adequação necessária e legítima, prevista pelo próprio Plano Diretor Estratégico, para corrigir distorções e garantir condições equilibradas de adensamento urbano, preservando a atratividade das Operações Urbanas e assegurando que seus recursos continuem financiando obras e melhorias urbanas para a cidade. O chamado “bônus de conversão” é, na prática, o mesmo mecanismo de incentivo já aplicado em toda a cidade nas Zonas de Eixo de Estruturação da Transformação Urbana (ZEU)”, acrescentou a prefeitura.
O que é uma operação urbana?
As operações urbanas consorciadas são criadas em áreas cujo desenvolvimento é incentivado. É o caso da Faria Lima e região, que hoje abriga escritórios das maiores empresas do país. Para construir lá, é preciso comprar Cepacs, que permite prédios mais altos — até 4,8 vezes a área do terreno, ante uma vez a área do próprio lote sem os certificados. Parte dos valores arrecadados com estes certificados, por lei, precisa ser destinada à construção de habitações de interesse social.
O restante vai para melhorias nos bairros, como reparação e alargamento de ruas, desenvolvimento de ciclovias e transporte público, reforma de calçadas, criação de praças e parques, além de equipamentos de saúde, educação e cultura.
No caso da Faria Lima, os valores são usados na própria região, na favela do Real Parque e na favela de Paraisópolis. Foram os recursos dessa operação que possibilitaram a implementação da ciclopassarela que liga o Butantã a Pinheiros, inaugurada em janeiro, as obras de revitalização da Avenida Santo Amaro e a construção de unidades habitacionais de interesse social na Vila Olímpia, por exemplo.
O leilão marcado para esta semana é esperado pelo mercado imobiliário há anos (o último foi realizado em 2021), tanto para colocar de pé prédios novos, quanto para ampliar imóveis mais baixos que já existem e precisam dos certificados para ganhar mais andares. O leilão vai ofertar títulos tanto para escritórios quanto para residenciais.
