Por Gabriel Zanuti
Comprar um imóvel financiado exige planejamento de quem pretende conquistar a casa própria, especialmente entre as famílias de renda média que não conseguem acessar as condições mais vantajosas dos programas habitacionais. A combinação de juros elevados, imóveis valorizados e dificuldade para reunir a entrada pode adiar a compra e tornar o financiamento um compromisso difícil de assumir.
A Caixa oferece diferentes modalidades de crédito imobiliário, desde o Minha Casa, Minha Vida (MCMV), com juros reduzidos conforme a renda e o enquadramento do comprador, até linhas convencionais que atendem a imóveis de valores mais altos.
Nas modalidades tradicionais, as taxas informadas pelo banco partem de 10,99% ao ano mais a Taxa Referencial (TR, de 2,02% no acumulado dos últimos 12 meses), enquanto os financiamentos do programa habitacional podem ter juros a partir de 4% ao ano.
O cenário, porém, não depende apenas da taxa anunciada. O valor da entrada, o percentual do imóvel que pode ser financiado, os seguros, os custos de documentação e a renda exigida influenciam diretamente a possibilidade de aprovação do crédito.
Para o economista e professor universitário Luciano Simões, o endividamento das famílias é um dos fatores que dificultam o acesso ao financiamento. Segundo ele, despesas acumuladas com cartão de crédito, empréstimos e outros parcelamentos reduzem a margem disponível para assumir uma prestação imobiliária. “Qualquer parcela adicional tira o seu poder de barganha junto a um banco”, afirma.
Simões explica que as instituições financeiras avaliam a capacidade de pagamento antes de conceder o crédito. Mesmo quando o interessado tem renda suficiente para arcar com a prestação em uma análise simplificada, outros compromissos financeiros podem impedir a aprovação.
A situação é particularmente delicada para a classe média, que, segundo o economista, costuma ter menos acesso a subsídios habitacionais e precisa recorrer a linhas convencionais, com juros mais altos e exigências de entrada que podem representar centenas de milhares de reais nos imóveis mais caros.
MCMV financia imóvel de até R$ 600 mil
A principal alternativa para quem busca juros reduzidos é o Minha Casa, Minha Vida, que contempla renda mensal de até R$ 13 mil. Mas a taxa e o limite do imóvel variam de acordo com o enquadramento do comprador.
Na modalidade da classe média, a renda familiar pode chegar a R$ 13 mil, com imóveis de até R$ 600 mil, segundo a GM Financiamento Imobiliário. A taxa para essa faixa é de 10,47% ao ano.
Nas demais faixas, os juros são menores, chegando a 4,25% ao ano, de acordo com a renda e as condições de enquadramento. O programa também possui limites para o valor dos imóveis, o que pode restringir as opções em municípios onde os preços são mais elevados.
A Caixa também opera linhas com recursos do FGTS, incluindo o Pró-Cotista e outras modalidades habitacionais. Para imóveis residenciais financiados com recursos da poupança, o banco oferece crédito pelo Sistema Financeiro da Habitação (SFH) para imóveis de até R$ 2,25 milhões. Já o Sistema de Financiamento Imobiliário (SFI) é destinado a imóveis acima desse valor.
Na tabela encaminhada à reportagem, a Caixa informa taxas efetivas de 10,99% a 11,49% ao ano mais TR para aquisição residencial pelo Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo (SBPE, que usa recursos da poupança) no SFH. No SFI, as taxas vão de 11,80% a 12% ao ano mais TR. Os prazos podem chegar a 420 meses (35 anos), dependendo da modalidade.
Há ainda linhas para construção individual, aquisição de lotes urbanizados e reforma residencial, com condições específicas de juros e prazo.
O banco ressalta que cada produto possui regras próprias e que as simulações não representam aprovação de crédito. A concessão depende da análise das informações fornecidas pelo interessado.
Entrada pode ser um dos principais obstáculos
Mesmo quando o comprador encontra uma linha de financiamento compatível com a renda, o valor necessário para a entrada pode inviabilizar a operação.
O diretor da GM Financiamento Imobiliário, Thiago Baroni, afirma que os bancos privados avaliam o perfil de cada cliente para definir o percentual de financiamento aprovado. Nas modalidades convencionais, o percentual pode variar conforme a instituição, o sistema de amortização e o histórico financeiro do interessado.
Segundo Baroni, a Caixa financia até 80% do imóvel pelo sistema de amortização constante (SAC) e até 70% pela tabela Price, nas condições convencionais que ele acompanha.
No Santander, o percentual pode chegar a 90% pelo SAC e a 80% pelo Price, conforme a análise de crédito. Itaú e Bradesco também trabalham com percentuais que podem chegar a 80%, dependendo das condições da operação.
Isso significa que, com um imóvel de R$ 500 mil, uma entrada de 20% corresponderia a R$ 100 mil, sem considerar despesas adicionais. Se o financiamento cobrir apenas 70% do valor, a entrada sobe para R$ 150 mil.
Para o economista e professor universitário Luciano Simões, o problema é ainda mais evidente nos imóveis de maior valor comercializados em Santos. Ele cita apartamentos novos que podem custar R$ 1,5 milhão, nos quais a entrada exigida representa uma barreira significativa para famílias que não possuem patrimônio acumulado.
Cheque especial e cartão
O economista também chama a atenção para o efeito do endividamento anterior sobre a análise de crédito. Segundo ele, a utilização frequente do cheque especial e o comprometimento elevado do limite do cartão podem prejudicar a avaliação feita pelos bancos.
