A mudança no comando da JHSF Participações ontem, quando Augusto Martins assumiu a presidência da companhia, pode abrir espaço para uma estratégia mais ativa no mercado de incorporação imobiliária com a recente queda na taxa de juros.
Além disso, o CEO vê a possibilidade de ampliar a atuação da gestora do grupo com foco em fundos imobiliários, a JHSF Capital, para a entrada de investidores em outros negócios da empresa, o que demandaria menos investimentos próprios.
Martins deixou o comando da JHSF Capital e substituiu Thiago Alonso de Oliveira, que esteve na liderança do grupo no Brasil por cinco anos. Oliveira agora tornou-se CEO da JHSF UK, controladora dos negócios no Reino Unido, Estados Unidos e Uruguai, numa mudança simultânea de funções.
Na JHSF Capital, no lugar de Martins, entrou Paulo Gonçalves (ex- Cyrela), já executivo do grupo.
A decisão foi comunicada ao mercado no fim de dezembro, e na noite de segunda-feira (26) foi informado que os executivos assumiram ontem as novas funções.
Martins também passa a ser diretor financeiro da JHSF, mas há uma expectativa no mercado, segundo apurou o Valor, que um novo nome seja definido para essa diretoria no curto prazo.
A alteração na linha de frente acontece num momento em que o cenário de recuo na taxa de juros se consolida e a inflação perde força - algo que pode levar a JHSF a avaliar investimentos na área de incorporação de imóveis.
“A companhia vem crescendo mais orientada para as atividades de shoppings, hotéis e na JHSF Capital do que nas incorporações, dentro de uma decisão planejada após a alta da Selic. Mas começamos a ver reduções de juros de forma mais animadora e inflação controlada”, diz Martins.
“Nesse ambiente devemos analisar, com mais profundidade, novos lançamentos”, afirma ele, reforçando que se trata de uma discussão em andamento, a depender do momento do mercado. O CEO acredita que o país deve fechar o ano com Selic de um dígito.
Para 2024, está no radar avançar com o Reserva Cidade Jardim, formado por unidades residenciais e hoteleiras, integrado ao shopping de mesmo nome, em São Paulo, e o Fazenda Santa Helena, composto por lotes e residências, em Bragança Paulista (SP). O Reserva está em pré-lançamento e o Santa Helena ainda não foi lançado.
Seguramos a oferta [em lançamentos] para não baixar preço”
— Augusto Martins
Nos últimos tempos, dentro da ideia de tentar proteger rentabilidade, a JHSF decidiu ser mais conservadora com a venda de produtos e de novos lançamentos. A postura se repetiu em outras incorporadoras. “Seguramos a oferta para não baixar tanto preço, e não entrar nessa de vender por vender”.
Também passou a ser mais rigorosa com os fluxos de pagamento e a política de crédito de unidades vendidas. A margem bruta de incorporação segue pressionada, apesar dos esforços de limitar a oferta, segundo relatórios de analistas que acompanham o papel.
O índice caiu quase 17 pontos, para 54,5% no terceiro trimestre frente a 2022, algo parcialmente compensado por ganhos em áreas como hotéis e gastronomia.
Atualmente, o grupo opera em incorporação e renda recorrente, que inclui shoppings, hotéis e gastronomia, aeroporto e abertura e gestão de fundos (JHSF Capital), entre outros. Focada em alta renda, a empresa controla o Fasano no país, tem 50% do Shopping Cidade Jardim e é dona do Fazenda Boa Vista, em Porto Feliz (SP) e do São Paulo Catarina Aeroporto.
Martins diz que a divisão entre a área de incorporação e de renda recorrente na geração de caixa está equilibrada, dividida em meio a meio, e há alguns anos era 80% e 20%, respectivamente. Mas a expectativa é que renda recorrente atinja, em cinco anos, o dobro da geração de caixa de incorporação, mesmo com uma eventual retomada deste segmento.
“Por meio da JHSF Capital, estamos abrindo para a entrada de investidores como parceiros desses projetos de renda recorrente, e com isso, temos um desembolso menor mantendo o ritmo de crescimento”, diz. Segundo ele, a participação de terceiros em novos projetos pode estar aberta a outras áreas, inclusive em shoppings de alta renda, dentro do conceito de um grupo mais “asset light”.
É uma forma ainda de evitar uma pressão maior na alavancagem. De julho a setembro, segundo o banco de dados do Valor Pro, a relação entre dívida líquida e ebitda (não ajustado) da empresa estava em 3,32 vezes, versus 1,85 vezes um ano antes.
Isso está acontecendo, por exemplo, com o Hotel Fasano Londres, na Inglaterra, negócio alocado em um fundo da JHSF Capital, com possível abertura até 2026. O negócio está dentro da alçada de Thiago de Oliveira, o novo CEO de negócios internacionais.
Com Oliveira focado nesse mercado, a ideia é dar novo ritmo ao negócio por meio da JHSF Capital. O plano é ter braço de gastronomia e hotéis em 20 localidades no mundo - hoje, são quatro operações, entre anúncios e lançamentos.
É a primeira atuação de Martins (ex-Banco Alfa) numa empresa com tamanha diversidade de áreas, mas o executivo diz que sua experiência no mercado financeiro nos últimos anos esteve centrada na alta renda, o “core” da JHSF. “Ainda conto com o apoio do conhecimento de Zeco [Zeco Auriemo, controlador] que continua muito ativo no grupo”.
