Por Ana Luiza Tieghi
O segmento de incorporação imobiliária vai bem e os resultados do terceiro trimestre mostram isso, mas o cenário macroeconômico está fazendo sombra no desempenho das empresas na bolsa. Levantamento do Valor Data feito com 31 incorporadoras de capital aberto, listadas e não listadas, mostra que o lucro líquido consolidado subiu 287% no terceiro trimestre, na comparação anual. A receita cresceu 25,6% no mesmo período.
Mesmo assim, até quem teve resultados que ultrapassaram a expectativa do mercado, que já era alta, como é o caso da Cyrela, viu as ações caírem após a divulgação do trimestre. Houve recuo de 3,06% na quinta-feira (14), logo após a sua divulgação de resultados. Já quem teve resultado abaixo do esperado, caso da MRV, que apresentou prejuízo líquido, sofreu mais, com a maior queda do Ibovespa naquele dia, de 7,07%. Elas acumulavam quedas de 4,09% e 11,85% nos últimos 5 dias, até esta terça-feira (19).
Para Gustavo Cambaúva, analista de real estate do BTG Pactual, há algum “exagero” nas reações do mercado. “Por mais que os resultados estejam bons, o setor não está performando bem as ações”, afirma. Segundo ele, “ninguém quer comprar muito” as incorporadoras até conseguir ver o impacto dos juros mais elevados e de restrições ao crédito imobiliário.
Neste mês, a Caixa reduziu a parcela do valor dos imóveis que pode ser financiada, pelas tabelas SAC e Price, de 80% para 70% e de 70% para 50%. Ao mesmo tempo, bancos fortes no crédito imobiliário, como Bradesco e Santander, elevaram os juros para esse tipo de financiamento. O motivo é a escassez de recursos baratos para financiar imóveis, já que o saldo da poupança está se reduzindo e outras fontes são necessárias.
Cambaúva ressalta que a Caixa agiu bem, nesse sentido, ao direcionar o dinheiro vindo da poupança para financiar os compradores dos imóveis, e não mais os construtores, que também usavam o recurso. “Encarece o financiamento da obra, mas você tem recurso disponível para financiar o cliente, que é o que importa.”
Victor Tapia, analista do UBS BB, lembra que, até agora, nenhuma incorporadora está reclamando de vendas mais lentas ou de que é preciso dar desconto para atrair o cliente. Ou seja, a demanda continua, mesmo com o crédito ficando mais difícil. Fica, no entanto, a dúvida de até quando essa resiliência vai continuar. “Toda diretoria de empresa está com o cabelo em pé”, afirma.
Cambaúva analisa que a economia forte, com bons indicadores de emprego, está compensando os juros e a inflação mais altos.
No segmento de média e alta renda, além da Cyrela, os analistas destacaram os desempenhos positivos de Lavvi, Trisul e EZTec, com boa venda de estoque.
A conjuntura segue positiva para as incorporadoras do MCMV. O orçamento do programa para 2025 já foi assegurado, e a Caixa atendeu pedido do setor para reduzir a utilização de recursos do FGTS para a compra de imóveis usados. “Nos últimos 60 dias, deixamos de ter concorrente importante”, afirmou Eduardo Fischer, copresidente da MRV, em teleconferência com analistas, se referindo à medida da Caixa para os usados. “Nos ajuda bastante”.
Nesse segmento, empresas que já vinham muito bem, como Cury e Direcional, seguem se destacando. A Tenda foi uma surpresa positiva, para Tapia, com recuperação contínua da margem bruta após um descasamento entre custo e preço de venda na pandemia.
A inflação do setor está maior do que no ano passado, mas, para os analistas, as incorporadoras têm conseguido lidar com o problema. “Todo mundo está com a lição aprendida na pandemia e fazendo ajuste de preço com frequência alta”, afirma Tapia.
Para Cambaúva, a importância que tem sido dada à questão do custo da construção é exagerada. “[Inflação] próxima de 5% ou 6% não é absurdo, para o Brasil”, diz. Ele concorda que as empresas têm conseguido repassar os ajustes no preço. “Está tranquilo do ponto de vista da rentabilidade”.
Há um empurrão vindo dos governos municipais e estaduais. Executivos do setor e analistas comemoram a maior oferta de programas habitacionais nessas esferas, que oferecem subsídios complementares ao MCMV. “Vai ajudando cada vez mais as empresas”, afirma Tapia.
(Matéria publicada em 20/11/2024)
