Por Ana Luiza Tieghi
As incorporadoras terminaram o terceiro trimestre com avanço nos principais indicadores financeiros e operacionais, no acumulado do ano, ao se comparar com o mesmo período de 2024. O programa Minha Casa, Minha Vida (MCMV) tem ajudado a manter a demanda por imóveis novos alta e novidades anunciadas neste mês devem sustentar o movimento.
A isenção de Imposto de Renda para quem ganha até R$ 5 mil atinge em cheio o público que compra imóveis por meio do programa. Além de ter mais dinheiro disponível para pagar as parcelas do financiamento, clientes com renda informal e que não declaravam tudo o que ganham poderão se legalizar e acessar a política habitacional com maior poder de compra, apontou Ronaldo Cury, diretor de relações com investidores da Cury, em teleconferência com analistas.
Além disso, o Conselho Curador do FGTS aprovou no último dia 11 um aumento do teto de preço para as faixas 1 e 2 do programa, de R$ 264 mil para R$ 275 mil. A MRV espera novos anúncios no começo do ano, afirmou o coCEO Eduardo Fischer, como uma ampliação das faixas de renda e do teto da faixa 3. “É fundamental que esses ajustes sejam feitos com cautela, para manter a capacidade do FGTS de continuar investindo”, pondera Ricardo Gontijo, presidente da Direcional, que considerou os ajustes feitos bem-vindos.
É visão similar a de André Mazini, chefe da equipe de análise do Citi para a América Latina. Ele pontua que a política econômica pode levar a um aumento do desemprego no futuro. Isso, associado a um MCMV com parâmetros mais generosos, gera uma combinação que pode levar a “mais ansiedade” no setor, a respeito da sustentabilidade do programa. “Não estamos vendo isso agora”, ressalta.
Levantamento do ValorData com 23 incorporadoras aponta um aumento de 32% nos lançamentos das empresas que atuam no MCMV, até setembro. As vendas cresceram 7,6% no período.
Companhias tradicionalmente de médio e alto padrão também estão colhendo resultados do programa. Dos R$ 609 milhões de lucro da Cyrela no trimestre, alta de 29% na base anual, R$ 210 milhões vieram da venda de ações da Cury, especializada no segmento e que entregou mais um trimestre “sólido”. O Santander apontou, em relatório, que o lucro líquido e a margem bruta da empresa superaram as suas expectativas, já altas.
A Cyrela também tem quase um terço das suas operações no MCMV, com a marca Vivaz. “Estamos muito satisfeitos e confortáveis em ampliar a operação”, disse o gerente de relações com investidores Iuri Campos.
Dos três lançamentos feitos pela Trisul no trimestre, que apresentou alta de 39% no lucro líquido, dois eram do MCMV - um em parceria com a Plano&Plano, especializada no programa. Do banco de terrenos da Trisul, 60% já são destinados ao MCMV.
Na Lavvi, os dois projetos do trimestre foram da Novvo, sua marca para o MCMV, um deles em parceria com a Cury.
A Eztec, que tem se voltado ao seu segmento original de operação, a média renda - a maior parte dos seus projetos futuros ficará na faixa dos R$ 10 mil a R$ 20 mil por m2, afirmou o presidente Silvio Ernesto Zarzur - também está investindo em projetos no MCMV por meio de parcerias. “Não vamos ser bons em tudo, então temos feito com parceiros”, disse o vice-presidente Flavio Ernesto Zarzur.
O segmento de média e alta renda tem sido ajudado por um momento “de ouro” da curva demográfica do país, diz Mazini. Mais pessoas na faixa dos 30 aos 50 anos significa mais casamentos, filhos e divórcios, que criam demanda por imóveis, mesmo com o crédito imobiliário caro, dada a taxa de juros atual.
Ainda assim, há nesse setor uma diferença de desempenho na venda dos empreendimentos recém-lançados ou em obras e daqueles que já estão prontos.
Como explica Piero Trotta, analista do Citi, a condição de pagamento do cliente é diferente quando se trata de um imóvel entregue. Os 30% de entrada, que no imóvel comprado na planta podem ser parcelados durante a obra, devem ser pagos à vista. É preciso, também, já aderir ao financiamento imobiliário - caso o cliente não vá quitar a unidade - com taxas que subiram desde o ano passado.
Essa situação é visível na Cyrela, onde a performance de vendas do estoque pronto está 40% abaixo do registrado no ano passado, aponta Trotta, enquanto os lançamentos estão 25% melhores.
“Estamos prestando muita atenção a isso, porque o custo de carrego é alto”, disse o diretor-financeiro da incorporadora, Miguel Mickelberg. As empresas pagam condomínio e IPTU sobre os imóveis entregues. Segundo ele, as vendas dos imóveis prontos estão “bem abaixo” da meta da Cyrela. A companhia tem feito feirões e tentado melhorar as condições financiamento direto ao cliente para facilitar a venda.
Na Eztec, a saída encontrada para ganhar liquidez foi reduzir o preço, afirmou Silvio Zarzur, que estaria abaixo da concorrência. Mazini afirma que outros incorporadores também já falam em dar desconto no estoque pronto. “O poder de barganha está alto para o comprador na unidade já entregue”, diz.
