Por Ana Luiza Tieghi, Valor
A inadimplência nos contratos de aluguel de imóvel no país atingiu o menor valor em três anos, aponta índice da Superlógica, empresa de soluções tecnológicas e financeiras para os mercados condominial e imobiliário, que atende 1 milhão de locatários. Em julho, o dado mais recente da companhia, 3,05% dos contratos estavam com pagamento atrasado há 60 dias ou mais, ante 3,76% no mesmo mês de 2025. É o menor valor desde junho de 2023.
A inadimplência menor contrasta com o crescimento do endividamento dos brasileiros, que já chega a 51% da população adulta, de acordo o Serasa Experian. A diferença, para além da importância que o aluguel tem na vida familiar, está em uma mudança no comportamento de imobiliárias e proprietários sobre as garantias para os contratos, afirma Manoel Gonçalves, diretor de negócios para imobiliárias do grupo Superlógica.
Desde 2017, a participação de fiadores nos contratos de aluguel caiu de 60% para 25%. Enquanto isso, as garantias pagas, que podem ser seguro-fiança ou fiança onerosa, entre outras modalidades, passaram de apenas 4% dos contratos gerenciados pela companhia para 37%, com tendência de alta. Só entram no índice da Superlógica os contratos do chamado “mercado formal”, intermediados por imobiliárias.
Tanto no seguro-fiança quanto na fiança onerosa o inquilino paga uma taxa mensal à seguradora ou à empresa que fornece a garantia.
Essa mudança está combinada com um mercado aquecido para locação, já que o crescimento da taxa de juros dificulta a compra do imóvel. A parcela de domicílios alugados no país cresceu de 18,4% em 2016 para 23,8% em 2025, segundo o IBGE. “O proprietário que tem um bom imóvel já não aceita mais fiador, por isso vem caindo”, afirma Gonçalves.
Segundo ele, quando a garantia via fiador precisa ser acionada, se transforma em “uma baita dor de cabeça” e um custo jurídico para imobiliária e proprietário. Já as garantias pagas são acionadas com mais velocidade e facilidade e cobrem o prejuízo deixado pelo inquilino.
Elas também são mais caras para quem está alugando o imóvel. Enquanto o fiador tradicional não apresenta nenhum custo ao locatário, as garantias pagas exigem a cobrança de uma porcentagem do contrato de aluguel, e esse dinheiro não volta ao inquilino no final do contrato, diferentemente do tradicional caução, outra alternativa de garantia também praticada no mercado. No seguro-fiança, por exemplo, essa taxa pode equivaler, a cada ano, a de uma a três vezes o aluguel mensal do imóvel.
O locatário que adquirir a garantia paga precisa passar pelo crivo de uma seguradora ou de uma empresa especializada, que analisa sua capacidade de pagamento. São companhias mais exigentes nesse ponto do que uma imobiliária costuma ser, afirma Gonçalves, o que acaba barrando mais clientes no processo - e selecionando aqueles com maior fôlego financeiro. Assim, contribuem para a queda da inadimplência nos contratos.
Quem não consegue passar por essa avaliação precisa encontrar um imóvel que aceite o fiador tradicional ou outras garantias, o que empurra esse cliente para o mercado de locação informal, afirma Gonçalves. “Na verdade, está diminuindo o índice de inadimplência brasileiro formal e aumentando o informal”, diz.
A inadimplência na locação também varia conforme o padrão do imóvel e a região do país: imóveis residenciais cujo aluguel custa até R$ 1 mil têm inadimplência de 5,99%, quase o dobro da média geral. Imóveis comerciais nessa faixa de preço têm inadimplência ainda maior, de 7,27%.
A região Sul tem o menor índice de atraso nos contratos, de 2,67%, seguida pela Sudeste, com 2,78% e a Centro-Oeste, com 2,80%. Norte e Nordeste lideram em inadimplência, com 4% e 4,88% dos aluguéis com mais de 60 dias de atraso.
