Por Lucas Agrela
Os imóveis localizados em bairros nobres da capital paulista, como Itaim Bibi , Pinheiros e Jardins , se valorizaram até 24% desde 2021. De acordo com dados do Índice FipeZap, o que surpreende é que os preços elevados continuam subindo em ritmo forte.
O preço do metro quadrado no Itaim Bibi, o mais caro do índice, passou de R$ 15.366 em 2021 para R$ 19.050 em 2025. O valor é 42,5% acima da média da cidade. Pinheiros ficou em segundo lugar, com R$ 18.010, seguido pelos Jardins, com R$ 16.482. De olho nisso, incorporadoras como Barbara, AW Realty, Cyrela , Fraiha e Bioma disputam a preferência do consumidor ao criar prédios mais modernos e bem localizados.
Para Paula Reis, economista da DataZap, área de inteligência de dados da Zap, afirma que a valorização dos imóveis nesses bairros é multifatorial e reflete uma demanda perene por essas áreas ao longo dos anos.
Um dos principais fatores é o retorno ao trabalho presencial. Como muitos bairros nobres da capital paulista estão localizados nas proximidades de importantes centros empresariais, como as avenidas
Faria Lima, Paulista, Rebouças e Chucri Zaidan, os imóveis residenciais nessas regiões vêm se valorizando. Além disso, a demanda por moradia nesses locais supera a oferta, já que a disponibilidade de terrenos para novos empreendimentos é limitada, o que restringe a construção de novos edifícios. A inflação de insumos de construção também tem encarecido novos projetos, o que se reflete no índice ao longo do tempo.
"Esses bairros são muito bem consolidados. São regiões que têm muita infraestrutura urbana, incluindo transporte, ainda que nem sempre o metrô. São bairros com características que os tornam muito desejáveis, ao mesmo tempo em que têm uma escassez de terrenos", diz Paula.
A economista explica que o índice é composto por imóveis do mercado secundário, ou seja, não são lançamentos, mas propriedades de segunda mão. Por isso, a aceleração de preços de lançamentos pode ser maior entre os projetos novos. Atualmente, áreas como Itaim Bibi, Vila Nova Conceição, Vila Olímpia e Jardins têm ofertas de imóveis de lançamento que custam R$ 40 mil por m² − sendo a maioria com plantas de mais de 100 m².
Na cidade de São Paulo, o preço dos imóveis teve uma aceleração no ritmo de crescimento a partir de 2017, de acordo com o Índice FipeZap. De lá até 2025, o preço do metro quadrado do imóvel residencial foi de R$ 8.745 para R$ 11.560, um crescimento de 32%. Com isso, por exemplo, um apartamento de 50 m² passou de R$ 437 mil para R$ 578 mil. O aumento da média está alinhada ao aumento de preços nos bairros nobres da cidade, mesmo com os preços já bastante elevados em relação a outros bairros.
Os lançamentos de empreendimentos nos bairros nobres chegam a ter preços ainda mais elevados. No levantamento feito pela consultoria de inteligência de dados Brain a pedido do Estadão, o Itaim Bibi tem preço médio de metro quadrado de R$ 40,8 mil, seguido por Jardins (R$ 33,5 mil) e Vila Nova Conceição (R$ 32,7 mil).
O CEO da Brain, Fábio Tadeu Araujo, lembra que a média de preço de metro quadrado na cidade está em R$ 13.666 para apartamentos novos e que os preços também dependem do volume de lançamentos e do padrão dos projetos, que pode ser baixo, médio ou alto.
"Enquanto no Itaim Bibi a oferta de móveis é mais restrita porque o bairro não tem tantos terrenos disponíveis e a legislação não é tão benéfica à verticalização e ao adensamento quanto é no bairro de Moema, por exemplo, acaba não tendo uma mistura tão grande de tipologias e de padrões de imóveis", afirma Araujo.
O especialista explica que Moema, apesar de ser um bairro nobre, tem uma legislação que permitiu maior diversidade de padrões de empreendimentos imobiliários, o que propicia a chegada de apartamentos no escopo do programa Minha Casa Minha Vida, voltados à baixa renda e, mais recentemente, à classe média.
Projetos
Nos Jardins, alguns projetos têm sido desenvolvidos mesmo diante da falta de terrenos. No empreendimento de luxo chamado Enora, feito pela aliança da Barbara Engenharia e Construtora e a Lucio Incorporadora, as plantas têm entre 314 m² e 400 m², com quatro suítes e quatro ou cinco vagas de garagem. As empresas optaram por não incluir estúdios no projeto, mantendo apenas os apartamentos maiores, que são demandados pelos compradores de alta renda.
Firmino Lucio Junior, CEO da Lucio, empresa fundada em 1981 por seu pai, o empresário português Firmino Matias Lucio, conta que a escassez de terrenos e de mão de obra são os principais desafios para projetos nos Jardins atualmente.
"A primeira vez que fui conversar com os proprietários do terreno foi em 2005 e só conseguimos comprá-lo entre o fim de 2023 e o começo de 2024", afirma. O projeto foi desenvolvido pela Lucio e a obra será executada pela Barbara.
Renato Barbara, CEO da empresa, conta que os clientes têm dado mais atenção à vista dos apartamentos. "Esse é um item que as pessoas têm valorizado, talvez isso tenha a ver com a pandemia. Esse negócio de poder entrar no apartamento e ver aquela janela com vista bonita. É algo raro, mas é um desejo", diz.
O preço médio do metro quadrado no empreendimento é de R$ 40 mil, com as unidades mais altas sendo as mais caras, como de praxe no mercado imobiliário. Na área comum, além de academia, piscina e sala infantil, o Enora terá uma quadra de tênis e um espaço de bem-estar com salas dedicadas a tratamentos estéticos e massagens.
Para Barbara, a valorização do bairro está ligada à falta de espaços para novos projetos e à posição geográfica da região.
"Basicamente, localização e escassez da matéria-prima, que é o terreno. Acho que esse é o fator principal (de valorização dos bairros nobres da cidade)", afirma.
Na fronteira dos Jardins com Pinheiros, dois bairros bastante valorizados, a Fraiha desenvolve hoje o edifício residencial chamado 145 Vianna. As plantas terão de 207 m² a 263 m², com três ou quatro suítes. Nas áreas comuns, o empreendimento terá uma quadra de beach tennis e outra de pickleball (esporte de duplas com raquete que tem se tornado popular).
O CEO da Fraiha, Marcelo Fraiha, afirma que também optou por criar um projeto sem estúdios, mantendo apenas apartamentos maiores e voltados ao consumidor de alta renda.
"Optamos por pagar três vezes o valor da outorga onerosa para a prefeitura para não ter estúdios e fazer um empreendimento que a gente chama de 'puro-sangue'. Muitas vezes, o morador do nosso padrão se incomoda um pouco de ter apartamentos estúdios nos mesmos empreendimentos", conta.
Para Pinheiros, a Cyrela também prepara o seu novo projeto junto com a grife italiana Pininfarina .
O edifício terá vista para os Jardins e será o residencial mais alto da cidade. Mais detalhes ainda não foram divulgados, exceto o preço médio do metro quadrado de R$ 33 mil.
Na visão da gerente comercial e marketing da SDI, Larissa Souza, os bairros mais valorizados de SP não têm um teto de preços para os imóveis, como ocorre em outros locais semelhantes.
"Áreas como Jardins e Itaim Bibi têm um comportamento econômico mais parecido com o de grandes centros globais como Manhattan, Londres ou Paris, onde a escassez de oferta continua sendo um dos maiores vetores de valorização no longo prazo", afirma.
A incorporadora conta atualmente com o empreendimento Albero, no Itaim Bibi, vendido a R$ 40 mil o metro quadrado. O projeto conta com plantas amplas e áreas comuns com mais de 1,2 mil m².
Em Pinheiros, a SDI tem o 280 Mateus Grou, vendido a R$ 26 mil por metro quadrado, com plantas de 200 m² ou mais. A aposta no bairro se dá devido à oferta de mobilidade urbana, eventos culturais e opções gastronômicas, segundo Larissa.
SANTANA
O bairro de Santana é o único da zona norte de SP que aparece entre os que têm os mais valorizados. Segundo especialistas, as razões estão ligadas a fatores como oferta de infraestrutura de transporte (tanto ônibus quanto metrô) e o aumento de restaurantes na Av. Braz Leme. Outro ponto é a segurança pública, com índices melhores do que os de Pinheiros, por exemplo, em parte, por contar com moradores que trabalham na Polícia Militar, Polícia Civil ou Guarda Civil Municipal.
Na região de Santana, há tanto a Academia de Polícia Militar do Barro Branco, que forma oficiais, quanto o Departamento Estadual de Investigações Criminais (DEIC). Há também espaços importantes da GCM que ficam próximos ao bairro.
Segundo o sócio e CEO da AW Realty Incorporadora, Cláudio Carvalho, os moradores são fiéis aos seus bairros na zona norte. "A região ainda tem aquele conceito de bairro, de cidade do interior. A zona norte conserva isso. Dificilmente as famílias saem de lá", diz.
Empreendimento Sereno, da AW Realty, na zona norte de SP Foto: Divulgação/AW Realty
A empresa tem dois lançamentos imobiliários na zona norte, ambos próximos à Santana, com Valor
Geral de Vendas (VGV) que soma R$ 250 milhões. O Sereno fica no Jardim São Paulo, com unidades de 72 m² a 122 m² e localizado próximo ao metrô. O segundo projeto da empresa para este ano, ainda sem nome, ficará na Av. Braz Leme e terá plantas de 35 m² a 63 m².
Em construção, a Aw Realty tem outros dois projetos. O Natus Braz Leme tem VGV de R$ 220 milhões, com 90% das unidades vendidas e previsão de entrega para agosto de 2025. Já o Vittrino Francisca Júlia, previsto para o fim de 2026, tem VGV de R$ 130 milhões e está 60% vendido.
Carvalho conta que tenta trazer mais hospitais para a região para melhorar a oferta de serviços de saúde à população. Por outro lado, lembra que a região no entorno do metrô Santana tem alta procura por consultórios médicos para locação.
