A disparada do Índice Geral de Preços - Mercado (IGP-M) levou proprietários de escritórios comerciais e inquilinos a sentarem para discutir novas possibilidades de indexação para os contratos de locação ou a aplicação parcial do principal indicador de referência para correção de aluguéis. No setor, aponta-se que 30% dos locadores já aceitaram a troca do indicador. Gestores de fundos imobiliários reforçam a tendência e dizem que proprietários têm aceitado trocar o IGP-M pelo Índice de Preços ao Consumidor Amplo (IPCA), mas que isso depende de cada contrato. Já economistas alertam que, no longo prazo, os dois indicadores vão se aproximar. No entanto, neste momento de economia fraca no país, o IGP-M descolou e acumula alta de 29,83% em 12 meses.
Locadores e locatários negociam, caso a caso, e não há tendência predominante, segundo consultorias ouvidas pelo Valor. O IGP-M apresentou valorização de 1,95%, na primeira prévia de março, segundo a Fundação Getulio Vargas (FGV).
Muitos proprietários de escritórios já concordam em substituir o indexador pelo IPCA - alguns por um ano, outros definitivamente. “Cada vez mais, a tendência é que os contratos mudem para o IPCA, que oscila menos. O IGP-M está descolado de qualquer realidade”, afirma o presidente da consultoria Colliers Brasil, Ricardo Betancourt.
Há situações em que, no início das conversas com o inquilino, o proprietário se mostra “irredutível”, segundo o executivo da Colliers, mas acaba aceitando negociar um percentual do IGP-M. Giancarlo Nicastro, presidente da consultoria SiiLA, informa que, em vários casos, a correção está sendo feita por metade da variação do IGP-M, e o restante se torna saldo de multa a ser pago se o inquilino devolver o imóvel antes do fim do contrato.
“Por entender a situação do mercado, os proprietários estão mais flexíveis para reduzir o índice do que estavam para conceder meses de carência [de pagamento de aluguel] em março, abril e maio de 2020, no início da pandemia”, compara a presidente da consultoria Newmark, Marina Cury. “Dentro do possível, é melhor ceder um pouco agora e manter o imóvel ocupado”, afirma Betancourt, da Colliers.
A situação do segmento de escritórios se agravou na crise: no fim de 2020, a taxa de vacância no alto padrão, na capital paulista e em Alphaville, era de 20,8%, acima de 16,1% um ano antes, conforme levantamento da Newmark. Segundo Mariana Hanania, chefe de pesquisa e inteligência de mercado da consultoria, a entrada do novo estoque - de 211 mil m2 - pesou mais para o crescimento da vacância do que devolução de áreas.
Para este ano, a tendência é de nova alta da vacância, resultante do estoque de prédios corporativos previsto para entrar no mercado, segundo informa a presidente da Newmark. Nos cálculos da consultoria, a entrega prevista de novos edifícios de alto padrão vai somar 325 mil m2, 54% acima do ano passado. Conforme o ritmo das obras, parte desse total pode ficar para 2022.
Há expectativa que o volume de novo estoque caia bastante em 2023 e em 2024. O mercado está represando o início de novos empreendimentos, segundo o presidente da SiiLA, à espera de que a maioria das atividades dos escritórios seja retomada, após vacinação mais ampla. Só que, diante das incertezas, a volta da reocupação efetiva dos escritórios pelos locatários está “cada vez mais postergada”, segundo o presidente da Colliers.
Embora a avaliação recorrente das consultorias seja a de que a maior parte das devoluções das áreas ocorreu em 2020, Nicastro conta que tem visto alguns casos de inquilinos se desfazendo de áreas ocupadas em busca de “segurar caixa”.
O cenário de incertezas ainda não tem afetado a média dos preços pedidos para locação no maior mercado imobiliário do país, pois os novos edifícios chegam com valores elevados de aluguel. A pesquisa da Newmark apontou que o preço médio mensal por m2 dos escritórios de alto padrão passou de R$ 74,12, no fim de 2019, para R$ 81,34 no quarto trimestre de 2020. Segundo a Colliers, os valores pedidos dos edifícios dos padrões A e A+ aumentaram de R$ 82 para R$ 88.
Mas, conforme a vacância da região e do empreendimento, proprietários têm sido mais flexíveis nas concessões oferecidas, como no tempo de carência para início do pagamento do aluguel e na diferença entre o preço pedido e o fechado efetivamente. Exemplo disso, segundo fonte, é o WTNU, na Marginal Pinheiros, em que o valor pedido por m2 continua em R$ 120, mas o fechado - que costumava ser de R$ 100 a R$ 110 - está em torno de R$ 80. A devolução de 11 dos 13 andares que eram ocupados pelo Itaú resultou em vacância de 85% em uma das três torres. Em outra, vários inquilinos precisaram entregar áreas em decorrência da pandemia, e a vacância está em 40%. A terceira torre continua totalmente ocupada.
Se o percentual de espaços vagos em relação ao estoque de cada região afeta a decisão dos proprietários sobre oferecer concessões, o mesmo não ocorre nas negociações referentes ao IGP-M. Para a presidente da Newmark, o que pesa, de fato, nesse caso, é aquele aluguel estar ou não defasado em relação aos preços de mercado. Se o valor está aquém do praticado, o dono do imóvel não tem motivo para ceder.
