Chiara Quintão
Grandes projetos imobiliários lançados nos últimos anos estão tendo de se adaptar ao novo cenário de demanda retraída, crédito imobiliário mais restrito e piora dos indicadores de emprego e renda. Parte dos lançamentos foi postergada, e incorporadoras que desenvolvem empreendimentos de maior porte aproveitam o momento para se dedicar às vendas, às obras, à infraestrutura dos projetos e à obtenção das licenças necessárias para as próximas fases.
Quando a Tecnisa deu início ao lançamento do Jardim das Perdizes - seu maior projeto -, no primeiro semestre de 2013, a expectativa era desenvolver todos os produtos em quatro anos, desde que as condições de mercado fossem mantidas. Desde então, a economia piorou, a demanda se retraiu, a venda de estoques passou a ser prioridade para o setor em relação a lançamentos e, mais recentemente, os bancos aumentaram o rigor na concessão de crédito.
Do Valor Geral de Vendas (VGV) total de R$ 5,5 bilhões do Jardim das Perdizes, foram lançados R$ 2,3 bilhões - R$ 1,8 bilhão em 2013 e R$ 500 milhões no ano passado, o que inclui dez torres residenciais e uma de saletas. A Tecnisa tem 75% do projeto, do qual PDG e BV Empreendimentos e Participações (BVEP) também participam. Estão previstas de 28 a 32 torres, dependendo de aprovações e condições de mercado. O projeto original, com 28 torres, inclui 25 residenciais, um hotel, um prédio corporativo e o de saletas.
"Estamos aguardando uma janela de mercado para fazer lançamentos", diz o diretor financeiro e de relações com investidores da Tecnisa, Vasco Barcellos. É preciso o projeto ser atrativo comercialmente e haver demanda pelo produto para a decisão ser tomada, segundo ele. Barcellos diz que o Jardim das Perdizes é um dos empreendimentos mais bem vendidos da Tecnisa, mas não informa quanto já foi comercializado.
Conforme o diretor da Tecnisa, o ritmo de obras está adiantado em relação ao cronograma, e tem havido economia ante o custo orçado. Os primeiros prédios do Jardim das Perdizes, cuja entrega estava prevista para o primeiro trimestre de 2016, serão concluídos em outubro. A companhia tem buscado licenças para os demais produtos do Jardim das Perdizes. A Tecnisa já divulgou que avalia a venda de participação em projetos, como a de fatia desse empreendimento.
O presidente da Abyara Brokers, Arnaldo Curiati, ressalta que os grandes projetos imobiliários em desenvolvimento foram lançados em momento de mercado bem melhor do que o atual. Segundo o executivo, existe interesse por esse tipo de produto. "Mas, até pelo menos a perspectiva do ambiente macroeconômico melhorar, a tendência é de diminuição de empreendimentos de grande porte", afirma. Curiati não espera desaceleração das obras nem risco de os grandes projetos não serem entregues.
"Não há perspectiva de lançamentos gigantes até o fim do ano, nem de novas fases dos empreendimentos grandes", diz o diretor financeiro e de relações com investidores da Lopes, Marcello Leone. No primeiro trimestre, os lançamentos intermediados pela Lopes caíram 41%, para R$ 2,3 bilhões. Incorporadoras e imobiliárias vêm focando os esforços na venda de estoques. "Há boas oportunidades de compra de estoques com descontos", diz o executivo da Lopes.
No fim de 2007, a Odebrecht Realizações Imobiliárias (OR) deu início ao lançamento do Reserva do Paiva, bairro planejado de Recife, com VGV de R$ 13,8 bilhões, desenvolvido em parceria com os grupos Cornélio Brennand e Ricardo Brennand. Desse total, R$ 1,8 bilhão foi lançado, e R$ 1,6 bilhão comercializado. A OR não fará lançamentos do Reserva do Paiva em 2015. No plano de negócios feito em agosto de 2014, havia um empreendimento previsto para o primeiro trimestre, mas a data foi revista para o início de 2016 devido à situação da economia.
Incorporadoras aproveitam momento para se dedicar às obras, à infraestrutura e à obtenção de licenças. "Neste momento de incertezas, precisamos ter mais cuidado, mais assertividade", diz o diretor de incorporação da Reserva do Paiva, Luis Henrique Valverde Oliveira. Segundo o diretor da OR, a empresa está aproveitando "o momento de mercado mais desafiador" para consolidar a infraestrutura do bairro. "Podemos acelerar e frear o projeto de acordo com o momento econômico e com a relação entre a oferta e a procura", conta.
As unidades em estoque do Reserva do Paiva correspondem a 11% do que já foi lançado. A OR tem restringido a oferta de produtos do empreendimento em vez de conceder descontos para acelerar a venda dos estoques, de acordo com Oliveira. Para efeito de comparação, o executivo diz que, em 2010, foram lançados 132 apartamentos e, no ano passado, 48 unidades.
Dos lançamentos já realizados no Reserva do Paiva, três empreendimentos residenciais foram entregues, assim como um hotel, o centro comercial, o complexo empresarial e um centro de gastronomia e conveniência.
Há quatro condomínios residenciais e um colégio em obras no local, e a construção do projeto lançado no fim de 2014 terá início em 2016. O plano inicial era desenvolver o Reserva do Paiva em 30 anos, a partir de 2007. Esse prazo foi reduzido para 25 anos devido à antecipação de alguns produtos.
Outro grande empreendimento da OR em desenvolvimento é o Parque da Cidade, na zona Sul da capital paulista. Do VGV total do projeto, em torno de R$ 4 bilhões, R$ 1,8 bilhão foi lançado em 2012 - duas torres corporativas, uma de saletas comerciais, um shopping center e um hotel. A Previ, fundo de pensão dos funcionários do Banco do Brasil, comprou um dos prédios corporativos e o shopping. Os demais lançamentos realizados em 2012 também já foram vendidos.
A OR não lançou nenhum produto do Parque da Cidade posteriormente. No fim de junho, a Previ lançou o shopping para lojistas.
A expectativa é que o Parque da Cidade seja desenvolvido até 2020, segundo o diretor de incorporação do empreendimento, Saulo Nunes. "Tudo está conforme o cronograma", diz. Neste ano, serão entregues o prédio de saletas e uma torre corporativa e, no fim de 2016, o shopping e outra torre corporativa.
Duas torres residenciais serão lançadas no segundo semestre do próximo ano. O Parque da Cidade terá ainda outras três torres corporativas - uma que irá a mercado em 2016 e duas com comercialização prevista para 2017. "A intenção é não pulverizar a venda das torres corporativas, mas comercializar para um investidor", conta Nunes. Segundo ele, a OR pretende só dar início à construção dessas torres após a comercialização. A previsão é que o hotel seja concluído no primeiro trimestre de 2017.
