Por Taís Hirata e Ana Luiza Tieghi
O governo federal e prefeituras planejam destravar neste ano um novo modelo de Parceria Público-Privada (PPP), com projetos de habitação social focados no aluguel, em vez da venda dos imóveis. Segundo a Radar PPP, hoje há sete iniciativas do gênero ativas no país, com três em fase avançada - estas poderão somar R$ 560 milhões em investimentos.
“É um modelo mais barato. O imóvel segue com o setor público. A ideia é ajudar o cidadão a alcançar mobilidade social, melhorar sua renda e no futuro deixar de ser alvo da política pública”, afirma Frederico Ribeiro, sócio da Radar PPP. A iniciativa pioneira deverá ser a do Recife, que acaba de ter leilão marcado para 26 de maio.
O projeto, com investimento de R$ 267 milhões, prevê a construção de habitações e a reforma de prédios (retrofit) no centro da cidade. Além disso, estão previstos R$ 252 milhões de despesas operacionais, ao longo dos 25 anos do contrato, segundo Marcos Carvalho, vice-presidente de governo da Caixa, que participa da estruturação da PPP. Do total de imóveis oferecidos, 56% serão para aluguel social e o restante será vendido.
“A ideia é oferecer um parque público de habitação social com boa localização. Tem também um aspecto chave de reformar prédios antigos e fazer a revitalização da região central do Recife”, diz Daniel Keller, sócio da Una Partners, que integra a estruturação.
Segundo ele, o modelo é uma alternativa a famílias que não conseguem acessar o Minha Casa, Minha Vida (MCMV). “Essa parcela da população compromete boa parte da renda com aluguel. Com locação social, a família aumenta a chance de migrar para o MCMV.”
Rebecca Dantas, coordenadora adjunta do núcleo de habitação, “real estate” e regulação do Insper, lembra que essa modalidade de acesso à moradia não gera dívida de longo prazo, diferentemente da compra do imóvel. Outro ganho, diz, é a possibilidade da família alugar mais de um imóvel, se um filho sair de casa, por exemplo.
Nos projetos, cabe ao governo selecionar aqueles que terão direito ao benefício. O valor do aluguel é definido de forma a nunca ultrapassar 30% da renda da família. No caso do Recife, o nível de comprometimento vai de 15% a 25% do salário, conforme a faixa de renda.
Outro projeto em fase avançada é o de Campo Grande. Ali, o limite de comprometimento da renda deverá ficar entre 20% e 30%, diz Homero da Silva, diretor-executivo do Urbem (Instituto de Urbanismo e Estudos para a Metrópole), que faz a modelagem da PPP.
O projeto envolve apenas construções feitas do zero, com 817 unidades para locação e 400 para venda. O investimento previsto é de R$ 122,5 milhões, mais R$ 223 milhões para operação. A expectativa de Silva é que a PPP vá ao mercado ainda no primeiro semestre, embora a Caixa veja viabilidade para a segunda metade do ano.
Na PPP, para mitigar o risco de inadimplência do aluguel, a prefeitura arcará com os valores a partir de um gatilho, diz Silva. No Recife haverá mecanismo parecido.
“Mas não dá para dizer que, por a pessoa ter renda menor, ela será inadimplente, porque ela precisa da moradia”, diz Luiz França, presidente da Associação Brasileira das Incorporadoras Imobiliárias (Abrainc). “Sabemos que pagam aluguel alto mesmo onde não tem infraestrutura, e [na PPP] estarão morando em lugar adequado”.
A prefeitura de São Paulo também tem uma iniciativa com consulta pública já encerrada, mas sem previsão de licitação. Outras cidades com projetos em estudo são Santo André (SP), São José dos Campos (SP), Natal e Maceió, aponta a Radar PPP. Segundo Carvalho, a Caixa busca projetos em Belo Horizonte e em Salvador.
Apesar do avanço das iniciativas, o interesse do setor privado ainda não está claro. Para França, é preciso definir uma “saída” para incorporadoras, construtoras e fundos. Isso poderia ocorrer por meio da venda de recebíveis dos aluguéis. “Você tem que vender aquele fluxo de aluguel para poder se remunerar”, afirma. Essa venda ficaria dificultada com os juros altos. “É o grande desafio hoje.”
Fundos de investimento com características patrimonialistas poderiam preferir manter a carteira de aluguéis, mas, de qualquer forma, precisam que haja um valor de mercado para a carteira, para remunerar seus cotistas, pondera.
O cunho social das PPPs também é visto por analistas como um entrave. “A concessionária terá que fazer acompanhamento psicossocial, atividades que fomentem geração de renda. O perfil de acionista é diferente, a empresa é especializada em construir, não entende nada de assistência social, vai precisar se associar”, diz Ribeiro.
Na visão de Silva, da Urbem, o acompanhamento dos moradores visa criar um “ciclo positivo” e ajudaria a reduzir o risco de inadimplência e de problemas sociais nos empreendimentos.
Keller também vê como um grande desafio unir a habilidade de construção com o perfil de operação condominial e social. Uma forma de tentar atrair incorporadoras foi incluir unidades que poderão ser vendidas, o que aproxima o projeto do negócio das empresas, diz.
Para Carvalho, esse tipo de PPP começa a se viabilizar só agora porque antes não havia estabilidade econômica e jurídica suficiente para um projeto do tipo. Silva e Dantas, do Insper, ressaltam que as PPPs de locação ainda estão em fase de testes.
“O sucesso do projeto não está na licitação, mas dez anos depois, se tudo o que foi pensado estiver funcionando dignamente”, afirma o diretor do Urbem. “Não existe fórmula mágica, todo modelo vai ter seus prós e contras”, pondera a coordenadora.
