Os fundos administrados pelo Banco BTG Pactual tornaram-se os maiores compradores de imóveis comerciais no Brasil, aproveitando oportunidades únicas e preços atrativos resultantes da pandemia de covid-19.
Os fundos do BTG investiram R$ 3,59 bilhões em galpões logísticos, prédios de escritórios e títulos lastreados em crédito imobiliário neste ano, após levantarem mais de R$ 4 bilhões de investidores, liderando a captação no setor, segundo Michel Wurman, sócio responsável pela área imobiliária do banco com sede em São Paulo.
Estamos acelerados, aproveitando oportunidades com a crise”, disse Wurman em uma entrevista. “Essa é a chance de comprarmos imóveis insubstituíveis.”
Os fundos imobiliários têm muito com o que trabalhar atualmente no Brasil. Com as taxas de juros em baixas recordes, os investidores estão despejando dinheiro em oportunidades que prometem rendimentos mais elevados. Os fundos imobiliários de capital aberto captaram R$ 18 bilhões no mercado primário este ano no Brasil, de acordo com a B3.
Cheios de caixa e sem necessidade de alavancagem, os fundos se tornaram os principais compradores de imóveis comerciais no Brasil. Esses fundos são responsáveis por cerca de 90% dos R$ 8,5 bilhões em edifícios comerciais de alto nível que devem ser vendidos na cidade de São Paulo e Alphaville este ano, de acordo com estimativas do CBRE Group Inc., empresa de imóveis comerciais. No ano passado, os fundos compraram 40% dos R$ 9,1 bilhões vendidos, informou a CBRE.
“No passado, o mercado imobiliário comercial no Brasil era um mercado para quatro ou cinco gringos e muito poucos players locais, e agora isso mudou completamente”, disse Wurman.
A volatilidade da moeda brasileira persuadiu os estrangeiros a ficarem longe do mercado imobiliário do país, de acordo com Antonio Wever, sócio do Pátria Investimentos, uma das maiores firmas de investimentos alternativos com foco na América Latina. O real caiu cerca de 26% neste ano em relação ao dólar, a maior queda entre as principais moedas.
Wurman disse que março foi um “inferno” para o mercado imobiliário à medida que a pandemia se intensificou, mas que o BTG abriu o mercado em abril com uma oferta para comprar o Diamond Tower, um prédio de escritórios em São Paulo que faz parte do complexo do Shopping Morumbi. “A chance de comprar um ativo dessa qualidade, com inquilinos de primeira linha, aparece apenas em uma crise”, disse Wurman.
O FII BTG Pactual Corporate Office Fund pagou R$ 840 milhões pela torre e negociou dois anos de renda mínima garantida para o fundo, disse ele, acrescentando que esses acordos são comuns em tempos de crise.
Um contrato de renda mínima também foi negociado para a aquisição de R$ 1,2 bilhão, da Brookfield Properties Group, do EZ Tower B, um edifício de escritórios de alto padrão na Chácara Santo Antônio, em São Paulo. Outras aquisições neste ano incluem três galpões logísticos desenvolvidos pela GLP em Jundiaí, cidade próxima a São Paulo, por R$ 500 milhões. Outros negócios totalizando R$ 400 milhões foram investidos em galpões logísticos de empresas como a Natura Cosméticos e a BRF.
Outro grande investimento foi feito pelo fundo BTG Pactual Logística FII em um projeto de desenvolvimento no lugar onde estava situada a icônica fábrica de automóveis da Ford em São Bernardo do Campo, junto com a Aurea Asset Management, Construtora e Incorporadora São José e clientes ricos da área de gestão de fortunas do Credit Suisse Group AG no Brasil. O projeto de R$ 1,1 bilhão a ser desenvolvido incluirá 12 instalações logísticas totalizando 460.000 metros quadrados, localizadas a cerca de 10 km do centro da cidade de São Paulo. O investimento dos fundos do BTG é de R$ 250 milhões.
Fundos do BTG também compraram cerca de R$ 400 milhões em títulos lastreados em crédito imobiliário, os CRIs.
O banco é gestor de R$ 11 bilhões em fundos imobiliários no Brasil e de R$ 17 bilhões incluindo Chile e Colômbia.
Wurman disse que os preços dos edifícios de escritórios de alta qualidade nas áreas mais procuradas de São Paulo caíram até 20%, e se recuperaram para níveis 5% a 10% abaixo de onde estavam antes da pandemia.
Hotéis e shoppings foram “massacrados” durante os lockdowns, disse ele. “Mas isso não significa que não haja oportunidades de compra nesses setores, porque os preços estão muito baixos e há algumas pessoas com enormes necessidades de caixa.”
Os shopping centers tiveram um desempenho “muito bom” após a reabertura, e as expectativas para o próximo ano são de uma recuperação total, disse Wurman.
O banco espera iniciar um fundo imobiliário agrícola e planeja vendas adicionais de ações para seus fundos atuais, com foco nos centros de distribuição.
“O grande vencedor da Covid foi o setor de logística”, afirmou Wurman.
