A taxa básica de juros (Selic) está na mínima histórica, de 6% ao ano, e especialistas esperam mais quedas à frente. Esse cenário reduz bastante a atratividade da renda fixa, e investidores vêm buscando alternativas para garantir sua rentabilidade. Uma opção que vem ganhando força são os fundos imobiliários: o Ifix, índice que acompanha esses fundos, acumula valorização de 24% em 12 meses. Já o número de investidores saltou 133%, superando 360 mil.
Os fundos imobiliários funcionam como um condomínio de investimento em imóveis, que capta recursos com investidores vendendo cotas na Bolsa. Com o montante arrecadado, os gestores dos fundos compram um portfólio de imóveis para administrar.
E quem investiu se torna dono de parte deles, de acordo com o número de cotas compradas. A rentabilidade vem tanto pelos aluguéis pagos mensalmente pelos locatários quanto pela variação do valor das cotas, negociadas na Bolsa.
Mas é preciso ficar atento à tributação. O ganho com aluguéis em fundos imobiliários é isento de Imposto de Renda. Já o possível ganho de capital com a venda das cotas é tributado em 20%.
- Investir em imóveis por meio de fundos é mais eficiente. A tributação é menor, e é possível ter ativos mais diversificados. Há vários fundos no mercado com cotas a partir de R$ 100 que investem em um portfólio de imóveis, além de dar liquidez (facilidade para entrar e sair do investimento) - diz Fábio Assumpção, diretor de estratégia e produtos da Ativa Investimentos.
Retorno maior que aluguel - Levantamento da Economática mostra que os fundos imobiliários deram retorno médio de 8% ao ano em pagamento de dividendos nos últimos 12 meses (até 6 de agosto). Já investir em imóveis residenciais deu um retorno de 4,6% ao ano, segundo o índice FipeZap de locação residencial.
- A maioria dos investidores está em busca de renda, até mesmo para a aposentadoria. Temos visto muitos investidores migrando aos poucos da renda fixa para esse ativo, como alternativa ao cenário de juros baixos — afirma Lucas Stefanini, responsável pela área de Fundos Imobiliários da Guide Investimentos.
Especialistas veem tendência de valorização desses fundos, com a perspectiva de retomada da economia e do mercado imobiliário.
- Há dois anos, a vacância média era de 20%, agora está em 10%, com tendência de redução. Com isso, o poder de barganha para negociar os aluguéis, que na crise estava com os locatários, está indo para os locadores - diz Alexandre Rodrigues, analista da Rio Bravo.
E as captações vêm crescendo. Em 2018, o volume de novas emissões quase dobrou, atingindo R$ 11,2 bilhões. Este ano, só no primeiro semestre foram R$ 6,4 bilhões, segundo dados da Bolsa.
Analistas apostam principalmente no setor de escritórios corporativos em São Paulo, bem como shoppings e galpões logísticos.
- Vemos um ciclo de melhora em São Paulo, enquanto o Rio ainda parece um mercado desafiador. A vacância em shoppings tem melhorado, e apostamos muito em galpões logísticos com o crescimento do e-commerce, que exige infraestrutura mais eficiente e em mais locais - explica Renan Manda, chefe de Análise de Fundos Imobiliários na XP.
Planejadores financeiros ressaltam que qualquer pessoa pode aplicar em fundos imobiliários, considerados de risco moderado, mas a fatia dos investimentos destinada ao produto depende do perfil do investidor. Em geral, para os conservadores, as corretoras recomendam colocar 5% dos recursos disponíveis para aplicação. Para quem tem perfil arrojado, o patamar pode chegar a 30%, mas isso depende dos objetivos.
O investimento não é indicado para curto prazo e para quem não tolera oscilações no rendimento. É para quem pretende deixar recursos aplicados no médio e longo prazo. Uma alternativa para obter rentabilidade ainda maior é reinvestir os aluguéis em outros ativos.
Mas, como em todo investimento, há riscos. Se algum inquilino deixar o imóvel, os dividendos pagos caem. Uma alta de juros pode desvalorizar as cotas, assim como um crescimento econômico abaixo do esperado.
— Os preços das cotas já consideram a expectativa de crescimento da economia e do mercado imobiliário. Se ela não acontecer, os preços são corrigidos para baixo. Estamos saindo da pior crise do setor imobiliário, sendo difícil pensar em piora, mas uma frustração com a melhora pode acontecer — diz Fabio Carvalho, sócio da gestora Alianza.
Além disso, é importante saber quem é o gestor e em que ativos investe. Fundos que só têm um imóvel, por exemplo, trazem maior risco.
