Por Wesley Gonsalves
Para Rodrigo Luna, chairman da Plano&Plano, o problema de affordability já impacta as contratações de financiamentos nas faixas iniciais, especialmente na Faixa 1, que tem teto de R$ 275 mil.
“Esta é uma faixa em que o volume de contratações está caindo porque não está cabendo no bolso das famílias,” Luna disse ao Metro Quadrado.
A dificuldade resulta da combinação entre o aumento dos custos de construção e os juros elevados por um período prolongado, em um momento em que o endividamento das famílias compromete a capacidade de compra.
“Como o programa é muito ajustado para caber na renda, quando essa pressão de custos vem, muita gente perde a capacidade de comprar,” Luna disse durante o J. Safra Investment Conference 2026.
Para ele, uma das saídas para preservar o affordability é revisar os parâmetros do MCMV, com revisões periódicas do teto do preço dos imóveis, que possam dar novo fôlego ao programa habitacional.
Outro fator que tornou essa conta mais complexa foi a redução do uso do FGTS para compor a entrada dos imóveis.
O mercado atribui parte desse movimento à ampliação das possibilidades de saque dos recursos do Fundo para outras finalidades além da habitação.
Há cerca de quatro anos, segundo Luna, 65% das aquisições utilizavam recursos do FGTS para compor a entrada. Hoje, o percentual está próximo de 20%.
“Muita gente chega na hora da compra, soma o crédito aprovado na Caixa com o que tem de poupança e não consegue adquirir a casa própria,” ele disse.
Com a conta mais difícil de fechar nas faixas iniciais, parte das incorporadoras tem olhado com mais atenção para as faixas superiores do programa.
Entre as grandes incorporadoras, um exemplo desse movimento é a Tenda, historicamente focada nas faixas de entrada e que vem ampliando sua atuação para capturar a demanda por produtos destinados a famílias de maior renda, na Faixa 4.
Ao mesmo tempo, o crescimento do programa tem atraído novos players para a baixa renda, aumentando a competição num segmento em que escala e controle de custos são determinantes para a rentabilidade.
Para Luna, parte desses novos entrantes terá de provar que consegue operar nesse mercado.
“Muito provavelmente, vamos ver um bom volume dessas empresas entrantes reconhecerem que não é uma atividade muito fácil,” Luna disse. “Atuar na baixa renda tem desafios gigantescos.”
