A Caixa Econômica lançou uma linha de financiamento de imóveis com juros fixos mais baixos, de 2,95% a 4,95% ao ano, mais a correção pela inflação. O novo modelo promete reduzir o valor das parcelas iniciais e ampliar o acesso ao crédito. Mas a correção pelo Índice de Preços ao Consumidor Amplo (IPCA) também apresenta riscos e até parcelas maiores no longo prazo.
A promessa é de que deverá ficar mais fácil conseguir crédito imobiliário, e que o financiamento também poderá, a depender do índice de inflação, se tornar mais barato. Até o momento, somente a Caixa tem as novas linhas. Mas os outros bancos também avaliam lançar em breve opções similares de financiamento.
Quais as taxas? - As linhas de crédito já em vigor, que são de 8,50% a 9,75% ao ano, corrigidas pela Taxa Referencial (atualmente em 0%) continuam a existir. As novas linhas serão uma opção a mais para quem quer financiar a casa própria. Quem quiser seguir com o crédito atrelado à TR também pode.
A TR é definida pelo Banco Central a partir de uma conta que leva em consideração uma média do rendimento de títulos públicos prefixados de curto prazo (que costumam se aproximar da Selic) e um fator de redução. Dessa forma, um financiamento corrigido pela TR fica a mercê da Selic e do Banco Central. Com a Selic abaixo de 9% ao, a TR fica em zero pelo cálculo atual.
Já o financiamento corrigido pelo IPCA depende inteiramente do movimento de mercado e da inflação, que é mais instável — ou seja, sobe e desce com menos previsibilidade. Ainda mais em prazos longos como o de financiamentos imobiliários.
É importante destacar que quando a inflação sobe, a Selic tende a subir, o que pode elevar também TR. A diferença é que, historicamente, a TR vem se mantendo muito mais baixa que a inflação (veja o gráfico abaixo), sem passar de 2,50% ao ano, mesmo quando a taxa de juros esteve alta neste século.
Como funciona a correção pelo IPCA? - O financiamento de “Juros + IPCA” será recalculado mês a mês, a depender do índice de inflação. Atualmente, a TR também é revista mensalmente, mas o valor dela não muda com tanta frequência. É o oposto da inflação, que quase nunca fica igual de um mês para o outro.
Como conseguir as taxas mais baratas? - As taxas mais baixas de 2,95% serão oferecidas pela Caixa exclusivamente para clientes do setor público, que recebem o salário no banco. As taxas mais baratas para os demais compradores começam a partir de 3,25% ao ano.
Na hora de conceder o crédito, deverá ser levado em consideração a relação do cliente com a Caixa. Aqueles que já são correntistas, tem bom histórico de crédito ou fazem investimentos pela Caixa (ou seja, geram receita para o banco com outros produtos e serviços) devem ter prioridade na hora de conseguir taxas melhores.
A cota de financiamento também deve influenciar na taxa. Quanto maior a entrada e menor o percentual financiado, mais barata os juros. O prazo também pode ser um fator importante na hora de negociar. Normalmente, os bancos tendem a colocar taxas maiores para financiamentos mais longos, por causa do risco maior.
Como ficam os prazos do financiamento corrigidos pela inflação? - O prazo para financiamento é de no máximo 30 anos. Nos financiamentos com TR, ele pode ser esticado para até 35 anos.
Que valor posso financiar? - O valor do financiamento depende de sua renda. A cota máxima de financiamento na nova modalidade é de 80% do valor do imóvel. Ou seja, a entrada tem de ser de no mínimo 20% do valor do imóvel. Na linha atual, a fatia financiada chega a até 90% do valor do imóvel.
Por ser mais arriscado se financiar com inflação, o banco exige uma renda maior em relação ao financiamento.
Hoje, nas linhas tradicionais de crédito imobiliário, as parcelas devem comprometer no máximo 30% da renda de quem pega o empréstimo. No caso da nova linha corrigida pelo IPCA, o limite de renda comprometida com prestações cai para 20%, se o financiamento for por Sistema de Amortização Constante (SAC).
No caso da Tabela Price, a cota máxima cai para 70% do valor do imóvel e a renda comprometida com as prestações passa a ser de até 15%. Não sabe qual a diferença entre SAC e Price? A gente explica aqui.
Mas e se quiser continuar na TR? - As linhas tradicionais, corrigidas pela TR, continuam a existir. Você pode fechar negócio nessas condições ou optar pelo IPCA.
Já tenho um financiamento com a Caixa. Posso mudar para a nova modalidade de IPCA?
Por enquanto, não. Até o momento, a nova modalidade está prevista apenas para novos contratos com a Caixa. Mas nada impede que, no futuro, o banco passe a oferecer essas linhas para renegociação. Não há, entretanto, previsão para que isso aconteça.
Se a inflação subir muito, posso voltar a usar a TR? - Na teoria, sim. Qualquer tomador de crédito tem o direito à portabilidade de crédito. É possível renegociar a dívida com outro banco por taxas melhores. Dessa forma, você poderá, sim, tentar voltar para um financiamento de “Juros + TR”. No entanto, se a inflação subir, é possível que as taxas fixas que são somadas à TR também subam, porque elas costumam ter um pouco da inflação embutida.
Que imóveis podem ser comprados com o novo financiamento pelo IPCA? - As linhas são para imóveis residenciais novos e usados.
Posso usar o FGTS? - Sim. Tanto nessa modalidade de IPCA como na tradicional, corrigida pela TR, os recursos do FGTS podem ser usados para comprar imóveis, se o mutuário atender às regras.
E quem vai comprar pelo Minha Casa Minha Vida? - As taxas para quem financia pelo Minha Casa Minha Vida seguem corrigidas exclusivamente pela TR. Atualmente, essas são as linhas de financiamento mais baixas do mercado e variam de 0% (na faixa 1) até 8,16% (na faixa 3).
