Pela primeira vez desde o início dos registros oficiais, o estado apresentou saldo migratório negativo entre 2017 e 2022, segundo dados do IBGE. Embora siga como o principal polo migratório do país, com a entrada de 736 mil pessoas no período, o número de emigrantes foi maior: 826 mil deixaram o estado.
Esse êxodo, no entanto, não ocorre de forma homogênea. Enquanto a capital e parte da Região Metropolitana perdem população, cidades estratégicas do interior paulista vêm atraindo moradores e investimentos, impulsionando o mercado imobiliário e de incorporação no coração do estado.
A cidade de São Paulo é o principal símbolo dessa desaceleração. Após crescer mais de 2 milhões de habitantes entre as décadas de 1960 e 1970, quando atingiu 5,88 milhões de moradores, a capital viu sua taxa de crescimento populacional cair de cerca de 5% ao ano para apenas 0,2% em 2022, quando chegou a 11,45 milhões de habitantes.
O restante do estado também apresenta perda populacional, porém em ritmo menos intenso. A taxa de crescimento do interior caiu de 3,4% em seu auge, nos anos 1980, para 1,2% em 2010 e 0,8% em 2022. Atualmente, o interior paulista concentra cerca de 32,9 milhões de habitantes.
Migração seletiva no interior
A desaceleração populacional, entretanto, não se distribui de forma uniforme. O relatório Perfil dos Municípios Paulistas em 2023, da Fundação Seade, aponta que, entre os 15 maiores municípios do estado - aqueles com mais de 400 mil habitantes - sete registraram saldo migratório negativo, enquanto oito apresentaram saldo positivo.
Embora o estudo não detalhe nominalmente essas cidades, uma análise realizada pelo InfoMoney, com apoio de inteligência artificial aplicada aos dados do painel Seade Municípios, identificou os municípios com perdas migratórias como São Paulo, Guarulhos, São Bernardo do Campo, Santo André, Osasco, Mauá e Santos. Já Campinas, São José dos Campos, Ribeirão Preto, Sorocaba, Jundiaí, São José do Rio Preto, Piracicaba e São Carlos apresentaram saldo migratório positivo.
Interior impulsiona o mercado imobiliário
A migração para o interior paulista se reflete diretamente no aquecimento do mercado imobiliário. Segundo a ABRAINC (Associação Brasileira de Incorporadoras Imobiliárias), o interior tornou-se o principal motor de crescimento do setor, com alta de 26% nas vendas de imóveis novos no primeiro semestre de 2025.
O levantamento analisou o desempenho do mercado nas cidades de Bauru, Campinas, Franca, Jundiaí, Marília, Piracicaba, Presidente Prudente, Ribeirão Preto, Santos, São Carlos, São José do Rio Preto, São José dos Campos, Sorocaba e Sumaré.
“O interior de São Paulo vive um ciclo muito consistente de expansão imobiliária. Em São José do Rio Preto, a alta foi de 42% nas unidades vendidas. Esse movimento reflete tanto a busca por melhor qualidade de vida quanto uma demanda estrutural muito forte: quase metade dos brasileiros quer comprar imóvel, uma vez que o aluguel subiu 63% em cinco anos e o déficit habitacional permanece elevado”, afirmou Luiz França, presidente da ABRAINC, ao InfoMoney.
Projetos de alto padrão acompanham a tendência
O movimento também atrai incorporadoras focadas no segmento de alto padrão. A Newe Urbanismo Integrativo, nova urbanizadora do mercado, escolheu São José do Rio Preto para lançar seu maior projeto: um empreendimento com 179 lotes de alto padrão, com investimento médio de R$ 1,5 milhão por unidade.
Em apenas 60 dias, o projeto atingiu 70% das unidades vendidas. O Distrito Newe, composto por três condomínios, tem preço médio de R$ 1,5 milhão por lote e VGV estimado em aproximadamente R$ 1 bilhão.
Lançada oficialmente em setembro de 2025, a Newe teve seu planejamento iniciado em 2019, após quatro anos de pesquisas e benchmarks internacionais. “Nosso planejamento levou em conta essa tendência de migração. Nos antecipamos a esse movimento e, por isso, estamos tendo esse relativo sucesso em tão pouco tempo, já tendo um resultado bastante importante”, disse ao InfoMoney Dilson Athia, diretor-presidente da companhia.
Segundo Caetano Viana, head de Projeto, Produto e Aprovação da empresa, “a empresa nasceu para atuar no segmento de alto padrão e atender uma demanda crescente por moradia que una bem-estar, qualidade de vida, natureza e o urbanismo trabalhando a integração do homem com a natureza. O movimento dialoga diretamente com a transformação do comportamento do consumidor que busca novos modelos de morar, orientados por bem-estar, contato com o verde, experiências urbanas qualificadas e estética”.
Somando o projeto de São José do Rio Preto a outro empreendimento em Presidente Prudente, o VGV total da Newe chega a cerca de R$ 1,5 bilhão. Para 2026, a companhia estima faturamento de R$ 500 milhões.
O peso do custo de morar
O custo da moradia figura entre os principais motores do êxodo da capital. A diferença entre os valores praticados em São Paulo e nas cidades do interior ajuda a explicar a decisão de milhares de famílias.
De acordo com o Índice FipeZap de novembro, o aluguel médio em São Paulo é de R$ 62,25 por metro quadrado, enquanto o preço médio de venda alcança R$ 11.882/m². Em São José do Rio Preto, esses valores caem para R$ 29/m² no aluguel e R$ 5.794/m² na compra - uma redução aproximada de 50% no custo de morar.
Em Campinas, município mais próximo da capital, o aluguel médio é de R$ 50,01/m², enquanto o preço de venda gira em torno de R$ 7.506/m².
