Por Ana Luiza Tieghi
Pesquisa feita pela consultoria imobiliária Brain mostra que a área privativa média de unidades compactas, como estúdios, à venda em São Paulo é de 38 metros quadrados. São cinco metros a mais do que os 33 metros quadrados, em média, das unidades de padrão econômico, que atendem o programa Minha Casa, Minha Vida (MCMV).
De tamanho semelhante, a principal diferença entre os imóveis compactos e os econômicos está no preço. A média por metro quadrado no segmento popular é de R$ 7.981, enquanto nos compactos, sobe para R$ 18.939. É o terceiro segmento com o maior valor por metro quadrado, atrás apenas do luxo e do super luxo, cujo preço médio está em R$ 19.803 e R$ 33.114, respectivamente.
Os imóveis de padrão econômico possuem um teto de preço para serem vendidos no MCMV, que atualmente é de R$ 350 mil. No ano passado, pela primeira vez as unidades econômicas representaram mais da metade dos lançamentos — atingiram 52,3% de participação. As unidades compactas responderam por 21,4% dos lançamentos, a segunda categoria com mais projetos novos.
Há anos o mercado imobiliário discute se existe uma saturação de imóveis compactos na cidade. O volume de lançamentos desse tipo de apartamento cresceu após o Plano Diretor e a Lei de Zoneamento, de 2014 e 2016. A ideia era restringir o número de vagas de garagem e trazer oportunidades de trabalho para perto das moradias, com unidades “não-residenciais”. O resultado, no entanto, foi a criação de unidades compactas, sem vagas, para redirecioná-las para apartamentos maiores, e apartamentos não-residenciais transformados em hospedagem de curta duração.
Os dados de absorção dos lançamentos compilados pela Brain, porém, mostram que tem havido demanda para a oferta de unidades compactas. A taxa de absorção, ou seja, o que foi vendido entre o que foi lançado, é de 79,5% nessa categoria, acima da média geral de São Paulo, de 77,2%. Está acima, também, das unidades de padrão econômico, vistas como um mercado com demanda mais segura, mas cuja absorção é de 71,6%.
Novo patamar de atividade
São Paulo registrou, em 2024, recorde de unidades lançadas e vendidas, na soma de todos os padrões, de acordo com a Brain. Foram 106,8 mil novas unidades lançadas, alta de 6,2%, e 113 mil vendidas, alta de 19,3%.
O aumento da atividade imobiliária é visível na cidade, e corroborada pelos dados, que mostram uma mudança de patamar em São Paulo. Nos últimos cinco anos, na comparação com os 12 meses encerrados em dezembro de 2019 e de 2024, o volume de lançamentos subiu 53% e o de vendas saltou 153%.
Abaixo, veja os bairros com mais lançamentos, vendas e estoque disponível para venda em 2024, em número de unidades.
Campeões de lançamentos:
Barra Funda - 4.272
Mooca - 3.937
Bela Vista - 3.626
Santo Amaro - 3.605
Pinheiros - 2.761
Bairros com mais vendas:
Bela Vista - 3.859
Santo Amaro - 3.596
Pinheiros - 3.390
Mooca - 3.028
Barra Funda - 2.997
Vizinhanças com maior estoque disponível:
Vila Mariana - 2.592
Santo Amaro - 2.144
Vila Prudente 1.851
Barra Funda - 1.823
Mooca - 1.822
Fonte: Brain Inteligência Estratégica
