Em Pirituba, na Zona Norte, o Cidade Sete Sóis, da MRV, ocupa um terreno de quase 1,7 milhão de metros quadrados - área superior à do Parque Ibirapuera. Já na Marginal Pinheiros, o Parque Global se espalha por 218 mil metros quadrados e deve reunir torres residenciais de alto padrão e futuros empreendimentos comerciais, incluindo shopping e hospital.
Esses megacondomínios apostam em ruas de circulação pública, parques, áreas de lazer e centros comerciais, criando uma alternativa aos tradicionais condomínios fechados. O formato também permite às construtoras continuidade nas obras, o que reduz custos. Críticos alertam, porém, para o risco de “bairros artificiais”, desconectados do entorno.
A escassez de grandes terrenos na capital explica parte desse movimento. Um exemplo é o Reserva Raposo, na Zona Oeste, perto de Osasco. A RZK Empreendimentos adquiriu a área de 450 mil metros quadrados em 2013. A aprovação do novo Plano Diretor em 2014 deu início ao demorado processo de licenciamento ambiental e urbanístico, o mais complexo do modelo, segundo empresas do setor.
A legislação municipal determina que projetos acima de 20 mil metros quadrados incluam áreas públicas, e, acima de 40 mil, realizem parcelamento do solo com loteamento. No Reserva Raposo, isso se traduz em 15 condomínios entregues e outros 20 em construção, todos de habitação de interesse social (HIS), para famílias com renda de até seis salários mínimos (R$ 9.108). A previsão é que, até 2033, o local abrigue entre 80 e 90 mil moradores - mais que a população da maioria das cidades brasileiras.
Embora as vias sejam públicas, a segurança é mantida pelo condomínio, com vigilância 24 horas e câmeras. Há linhas municipais e intermunicipais de ônibus, e está previsto um terminal rodoviário. O comércio cresce com supermercados e lojas administradas por moradores. O plano inclui ainda serviços públicos, como escolas, creches, saúde e esporte.
“O projeto nasce de uma intenção de transformação social”, afirma Verena Balas, diretora da RZK. Segundo ela, estudos ambientais detalhados foram fundamentais para o licenciamento.
Também lançado em 2013, o Jardim das Perdizes, na Barra Funda, busca o mesmo conceito. São 250 mil metros quadrados, com 11 prédios residenciais de alto padrão, duas torres comerciais e um parque público de 46 mil metros quadrados. A expectativa é chegar a 20 edifícios e 8 mil moradores - hoje, são cerca de 4 mil.
Para Fernando Tadeu Perez, CEO da Tecnisa, o modelo é uma “tendência sólida e em expansão”. Segundo ele, esses projetos atendem a uma demanda que “valoriza o tempo, o bem-estar e a mobilidade inteligente”.
O Parque Global representa o maior exemplo em valor na América Latina: R$ 14,2 bilhões em VGV. Os primeiros prédios foram entregues neste ano, e estão previstos um shopping de luxo e uma unidade do Hospital Albert Einstein. André De Marchi, diretor de incorporação, diz que o conceito buscado é o da “cidade em 15 minutos, onde você pode morar, trabalhar, ter saúde, educar-se e viver”, mas lembra que licenciamento, localização e mistura de usos são desafios centrais.
O processo é longo: o terreno foi comprado em 2003, o lançamento ocorreu dez anos depois e a obra chegou a ser embargada em 2014 por questões ambientais, só sendo retomada em 2020.
O risco financeiro também é elevado, já que o retorno é mais lento. No Reserva Raposo, a solução foi adotar programas públicos como Pode Entrar e Casa Paulista, que subsidiam as unidades. Os primeiros imóveis foram vendidos diretamente, mas hoje o foco está totalmente nesses programas.
No Cidade Sete Sóis, 650 famílias devem ser atendidas pelo Pode Entrar até o primeiro semestre de 2026. A MRV prevê 11 mil unidades no local, com financiamentos do Minha Casa Minha Vida. A região já recebeu outro grande conjunto da empresa: o Grand Reserva, com 7 mil apartamentos.
