Por Paulo Vieira
Capital informal da zona leste de São Paulo, o Tatuapé é o que alguns incorporadores especializados na mais populosa das cinco grandes regiões da cidade chamam de lugar aspiracional. É a parte da região que moradores de áreas mais distantes, ainda mais a leste, gostariam de estar.
Há senões, contudo. Um deles é o valor do metro quadrado dos imóveis usados de R$ 11.072, segundo o índice FipeZAP de fevereiro, próximo dos R$ 11.945 da média da cidade. No acumulado de 12 meses, o distrito se valorizou 3%, abaixo da média geral paulistana (4,20%) e do distrito vizinho da Água Rasa (8,80%), onde os preços ainda se movem numa espécie de liga inferior, a R$ 7.048 o m².
O Tatuapé e sua extensão mais cara, o Jardim Anália Franco, são territórios onde a construtora Porte tem forte presença. Por lá, ergueu dois dos prédios mais altos da cidade e tem outros grandes projetos.
Igor Melro, diretor comercial da Porte, disse à Folha que o chamado Eixo Platina, o conjunto urbanístico da empresa em pontos distintos ao longo da Radial Leste, é uma resposta a uma antiga dificuldade do habitante local em trabalhar na região.
"Ele simplesmente não tinha a opção de escolha, não tinha como escolher entre trabalhar perto ou longe de onde morava", disse.
O primeiro prédio corporativo de toda a região, segundo ele, foi o Crona 665 da Porte, entregue em 2022 na primeira parte do Eixo Platina, próximo ao metrô Carrão.
Perto dali, também da construtora, estão dois dos maiores arranha-céus da cidade, o residencial Figueira Altos do Tatuapé, com 168 metros de altura, e o Platina 220, de uso misto, com 172 metros, que apenas recentemente perdeu o título de mais alto da cidade para o Paseo Alto das Nações, na zona sul.
O próximo grande projeto, agora para os lados do Belenzinho, é o Urman, em terreno de 20 mil m², com torres de usos diversos e comodidades como um teatro de mais de 1.500 lugares, centro de convenções de 8.600 m², shopping com 78 lojas, complexo com 11 salas de cinema, além de um hotel da bandeira Hilton com 287 suítes.
Melro, da Porte, destaca a possibilidade de livre circulação de pedestres ao longo de todo o complexo, especialmente na grande praça no centro do conjunto. Haverá acessos a sul, estabelecendo futuramente uma conexão com o Sesc Belenzinho, um equipamento cultural de referência para a região.
Sem a escala da Porte, mas com a mesma predileção quase dogmática pela zona leste, a jovem construtora Yonder cresce com projetos mais discretos.
Para Washington Vasconcelos, fundador da empresa, a região sempre foi vista como o "patinho feio da cidade", o que de alguma forma ajuda na hora de encontrar terrenos para edificar. Para ele, os clientes dos lançamentos imobiliários do Tatuapé e do Jardim Anália Franco são efetivamente da própria zona leste.
"É o morador de Itaquera, da Vila Matilde, do Patriarca, da Penha, que ganhou dinheiro e quer viver num lugar mais bonito, perto de um parque como o Ceret, por exemplo", diz.
No mercado secundário, não houve grande dinamismo no distrito, ao menos quando se comparam os dois primeiros meses de 2026 com igual período de 2025.
A startup imobiliária Loft, com base nos registros de pagamento do ITBI (Imposto de Transmissão de Bens Imóveis), indica que o tíquete médio dos imóveis comercializados no Tatuapé ficou praticamente estável, em R$ 729 mil, após uma alta "relevante" de R$ 643 mil para R$ 725 mil entre 2024 e 2025.
É incerto se o Tatuapé ("caminho do tatu" em tupi-guarani) vai um dia se tornar um lugar tão afluente para o mercado corporativo como há tempos são regiões como Pinheiros e Jardins.
A vida noturna, para o bem e para o mal, é equiparável, com uma constelação de restaurantes e bares. Entre os primeiros, destaca-se o La Pergoletta, do chef milanês Elia Seganti, além de redes como Outback, Bar do Alemão e Espetto Carioca. Entre os bares, há a recém-inaugurada cervejaria artesanal Los Forajidos, com 15 torneiras no bar e fabricação própria no imóvel.
Crescido e morador do Tatuapé, Caio Redivo, 34, um dos sócios da cervejaria, conta à Folha que em seis meses de vida da unidade do bairro tem observado certa "resistência" dos frequentadores, algo que ele não viu na Vila Mariana, onde a Forajidos está desde 2024.
"Tem muito bar raiz no Tatuapé, com mesas de plástico e cerveja de garrafa, e talvez por isso as pessoas achem que nossas cervejas, mesmo as de entrada, são mais caras. Mas elas competem em preço com as mais populares", diz.
"Talvez seja preciso criar esse conhecimento por aqui, fazer o pessoal abrir a cabeça para o novo."
Se ainda falta letramento etílico no distrito, um efeito colateral do desenvolvimento já pode ser visto no Tatuapé. Com 50 ocorrências, a rua Francisco Marengo tornou-se em 2025 a via paulistana recordista em furto de automóveis. Já o bairro todo, com 775 veículos furtados e outros 30 roubados, ficou com o vice-campeonato. Perdeu o "caneco" para Santo Amaro, 862 ocorrências desse tipo no total.
ANÁLIA FRANCO CONCENTRA LANÇAMENTOS DE ALTO PADRÃO
Se um novo perfil urbano começa a surgir no Tatuapé -especialmente nos arredores da avenida Celso Garcia, onde a demolição da loja de calçados CIC eliminou a fachada art déco do Cine São Jorge, antes preservada-, no vizinho Jardim Anália Franco a vida segue como antes. Ali, os imóveis mais valorizados da zona leste chegam, em alguns casos, a valores de oito dígitos.
Ao lado do parque Ceret, uma das raras áreas verdes da região, e do shopping Anália Franco, o bairro concentra lançamentos de alto padrão.
É o caso do Vozz, da Porte, com apartamentos de 254 m², cinco vagas de garagem e projetos assinados por nomes como Jader Almeida e Benedito Abbud. O valor do metro quadrado gira em torno de R$ 30 mil.
Outro exemplo é o Monã, da Diálogo, outra construtora voltada à zona leste, com unidades de até 243 m² e ampla estrutura esportiva, incluindo quadra de tênis oficial, piscina coberta e saunas. Com entrega prevista para 2029, o empreendimento tem preço inicial de cerca de R$ 14 mil por m².
Wagner David, superintendente comercial da Diálogo, cita como vetores de valorização a revitalização do parque Ceret, com 286 mil m², e a futura extensão da linha 2 do metrô até a Penha, que incluirá a estação Anália Franco nas proximidades do shopping.
Com metrô é sempre sensato colocar um bom punhado de anos a mais na conta, mas a previsão de entrega da extensão já é para 2027, e Anália Franco é a estação com obras mais adiantadas, segundo o site especializado MetrôCPTM.
Apesar do alto padrão em partes do bairro, os dados mostram um quadro mais heterogêneo. Segundo o Secovi-SP, o distrito da Vila Formosa -que inclui o Jardim Anália Franco- teve forte aumento no lançamento de imóveis de menor valor.
A participação desses produtos subiu de 9% para 85% entre março de 2025 a fevereiro deste ano, se comparado com o mesmo período anterior. Talvez seja o caso aqui de evocar um velho e famoso slogan de uma marca de higiene pessoal: na Vila Formosa, sempre cabe mais um.
