Por Breno Damascena
A cada cinco imóveis vendidos no mercado de médio e alto padrão, um distrato é registrado. No primeiro semestre de 2026, os cancelamentos foram equivalentes a 21% das vendas brutas desses segmentos, a maior proporção desde o primeiro semestre de 2020, segundo dados da Associação Brasileira de Incorporadoras (Abrainc).
O aumento dos distratos ilustra um cenário complexo para a classe média, que enfrenta juros elevados e crédito imobiliário mais caro. “Esse setor não tem subsídios estatais, como o Minha Casa, Minha Vida, ou cheques regionais, como o Pode Entrar”, analisa o economista Rodger Campos, do núcleo de habitação, real estate e regulação do Insper Cidades.
Campos também cita o alto índice de endividamento das famílias e o encarecimento do custo de construção. Do lado das incorporadoras, o economista aponta para atrasos na emissão de documentos exigidos para o crédito, como o habite-se, que podem postergar a entrega e o repasse do financiamento.
A Lavvi, por exemplo, registrou uma alta de 82% no número de distratos na comparação entre o primeiro semestre deste ano e o primeiro semestre de 2025. Em relatório, a companhia afirma que os distratos estão pulverizados entre os empreendimentos, sem concentração em nenhum projeto específico.
“Os casos registrados tiveram como principal razão o endividamento e dificuldades financeiras enfrentadas pelos clientes, refletindo o cenário macroeconômico desafiador”, afirmou a companhia no documento.
A Trisul também viu o número de distratos saltar 29,4% no período e justificou que o número é fruto do aumento do volume de entregas e repasses no semestre, acompanhado por restrição na concessão de crédito imobiliário.
“Estamos em um período de forte volume de entregas, é um movimento esperado”, afirmou a companhia, durante teleconferência de apresentação dos resultados. “Acompanhamos os distratos diariamente e entendemos os riscos envolvidos, mas ainda não os enxergamos como um ponto crítico”, disse.
Longe do pico da crise imobiliária
Apesar do avanço dos distratos no médio e alto padrão, especialistas avaliam que o cenário é bastante diferente do observado durante a crise imobiliária de meados de 2014. Naquele período, a combinação de desemprego, queda de renda, juros elevados e demanda enfraquecida levou a uma onda de cancelamentos que passou de cerca 50% dos imóveis vendidos, segundo dados da Abrainc.
A onda de devoluções pressionou o caixa das incorporadoras, que precisavam revender unidades devolvidas em um mercado com demanda enfraquecida, estoques elevados e preços em queda. O problema levou o setor a pressionar por uma regulamentação própria, que só seria estabelecida em 2018, com a chamada Lei do Distrato.
Essa lei criou regras para a rescisão de contratos de compra de imóveis na planta. “Em empreendimentos com patrimônio de afetação, a lei estabelece que a retenção a título de penalidade pode chegar a até 50% dos valores pagos nos casos de desistência do comprador”, explica Roberto Amaral, sócio-fundador do Busta & Amaral Advogados.
Amaral comenta que a regra não se aplica quando o cancelamento ocorre por responsabilidade da incorporadora. “Nos casos de atraso nas obras, por exemplo, a rescisão ocorre por culpa exclusiva da vendedora, e o comprador tem direito à restituição integral de tudo o que pagou”, afirma.
Segmento econômico
Enquanto o médio e o alto padrão registram números altos de distratos, o mercado econômico mantém a estabilidade. A tendência é de alta, mas a proporção de distratos em relação a vendas brutas nos últimos seis meses foi de apenas 10,5%. Ou seja, cerca de um distrato a cada 10 imóveis vendidos.
Segundo Thiago Yaak, fundador da startup de análise de crédito imobiliário Liquid, a dificuldade das famílias aparece especialmente na hora de comprovar a renda e obter o financiamento. Isso pode acontecer mesmo depois de meses de pagamento das parcelas durante a obra. “Como o ciclo de pagamento costuma demorar de 24 a 36 meses, a renda do comprador pode ficar sufocada ao longo do tempo”, afirma.
“No segmento econômico, o distrato ocorre predominantemente porque a pessoa perde a capacidade de arcar com as parcelas sem comprometer necessidades básicas”, afirma.
O cenário positivo, porém, não significa que as incorporadoras do mercado econômico estão livres desses desafios, ainda que eles sejam vistos como pontuais.
A Plano&Plano, por exemplo, registrou uma taxa de 25% de distratos no último trimestre. Na prática, um a cada quatro imóveis vendidos representaram um distrato. O número representa um avanço de 16,9 pontos porcentuais em relação ao mesmo período do ano anterior. Esse pico de distratos, segundo a companhia, decorre principalmente do crescimento das vendas para clientes da categoria de renda informal.
“Os repasses das vendas dessa categoria acontecem de acordo com o calendário de entregas do Imposto de Renda, o que alonga o intervalo entre a venda e o repasse. Encerrado o período de declaração, os clientes ainda não aprovados passam por uma etapa de retenção e negociação. Os casos que não se viabilizam são distratados”, explicou a empresa no relatório trimestral.
A Tenda também registrou um aumento na ordem de 100% em distratos na comparação do terceiro trimestre de 2026 com o terceiro trimestre de 2025.
A companhia atribuiu essa alta à redução temporária do limite de comprometimento de renda dos clientes e ao maior rigor nas entrevistas para concessão de crédito. A Tenda também acredita que parte desses fatores foi pontual e espera que os distratos retornem a níveis normalizados nos próximos períodos.
Alta de distratos e reclamações
Além dos indicadores de distratos, as reclamações sobre atrasos na entrega de imóveis também aumentaram na cidade de São Paulo. Um levantamento do Procon mostra que o número de reclamações sobre construtoras paulistanas aumenta gradativamente há três anos.
Em 2024, eram 785 reclamações relacionadas à demora na entrega. Em 2025, foram 1.194. Até 12 de outubro deste ano, o número já chegou a 1.296.
Este foi o motivo que fez a aposentada Denise Garcia buscar o distrato para um apartamento que havia comprado no Do It Pinheiros, na zona oeste de São Paulo, em 2021. A entrega estava prevista para agosto de 2024, com tolerância contratual de 180 dias. Em maio de 2025, porém, o imóvel ainda não havia sido entregue, e ela decidiu pedir a rescisão do contrato.
“Nos primeiros dois anos, pouca coisa foi feita. Não havia um investimento para que fosse cumprido o prazo. A obra só andou no último ano de prazo, mas aí não seria suficiente para construir um prédio de 25 andares”, justifica Denise. O prédio englobava unidades com foco em investidores e habitações de interesse social.
Na ação judicial, a Riva Incorporadora, a Direcional Engenharia e a Lúcio Construtora, responsáveis pelo empreendimento, alegaram que o atraso aconteceu por causa da lentidão de órgãos públicos e concessionárias na emissão do Habite-se e nas ligações de serviços básicos do edifício. A Justiça deu razão à Denise, que recebeu o direito de ter a restituição integral do valor pago.
Procurada pelo Estadão, a Direcional diz que ajustes de cronograma podem ocorrer em projetos desta dimensão em função de adequações burocráticas, serviços públicos municipais e fatores relacionados à cadeia de suprimentos. “A companhia atua para minimizar eventuais impactos nos prazos, sempre preservando a qualidade dos empreendimentos”, afirma.
A empresa afirma que acompanha a dinâmica do setor e os fatores que influenciam o mercado, como juros, condições de crédito e poder de compra. “Com atuação concentrada no segmento econômico, cerca de 80% das unidades comercializadas pela companhia contam com repasse bancário ainda durante a obra, modelo que proporciona maior previsibilidade”, disse, em nota.
Para Ana Maria Castelo, coordenadora de Projetos da Construção do FGV IBRE, os atrasos nas obras ou problemas de construção não explicam o cenário global de distratos no setor. “São questões importantes, mas não há casos de atrasos generalizados a ponto de gerar uma onda de distratos”, afirma. Ela afirma que o fenômeno está mais ligado a dificuldades de crédito e de renda.
Cenário assusta?
Para Rodger Campos, do Insper Cidades, o principal indicador a acompanhar para entender se o cenário de distratos atual é problemático ou não é a velocidade com que as unidades devolvidas voltam a ser vendidas.
“Embora o distrato gere despesas para a incorporadora, como os gastos com condomínio da unidade vazia e a perda dos investimentos de marketing, a retenção de parte do pagamento prevista em contrato e o planejamento por ‘ondas’ de lançamentos ajudam a absorver esses custos”, comenta.
Dados do Secovi-SP apontam que um imóvel novo de médio ou alto padrão demora cerca de 13 meses para ser vendido em São Paulo. No segmento econômico, o tempo de escoamento cai para cerca de oito meses. A métrica, porém, indica o ritmo geral de comercialização e não necessariamente o tempo necessário para revender uma unidade distratada.
Segundo Castelo, do FGV IBRE, a proporção atual merece atenção. “Depois da Lei do Distrato, a média ficou em torno de 11% a 15%, então 20% já começa a acender um alerta. No entanto, isso depende muito da dimensão da incorporadora, de como está o mercado, de como estão as vendas”, afirma.
“Quando você distrata, a unidade volta para o estoque e a incorporadora tem de vender novamente”, alerta. “Em um mercado mais aquecido, não significa um problema tão grande, mas em um mercado menos aquecido, isso começa a preocupar”, afirma.
