Por Daniel Claudino
O distrato como sintoma, não diagnóstico
O que os dados agregados mostram vai, à primeira vista, na direção oposta do alarme.
Pela ABRAINC, em parceria com a FIPE, a relação entre distratos e vendas fechou 2024 em patamar baixo, algo como 10,5% no médio e alto padrão. Uma distância enorme dos cerca de 40% de 2018, quando a Lei do Distrato foi sancionada.
A CBIC registrou queda no indicador ao longo daquele ano. A Abecip apontou inadimplência habitacional de apenas 1% da carteira, embora já sinalizasse o distrato como ponto de atenção diante da alta de juros.
De onde vem, então, a percepção de aumento? Aqui a advertência honesta: o que se noticia é relato de mercado e movimento jurídico, não estatística nacional consolidada por segmento.
O distrato funciona como termômetro. Sobe quando o crédito é negado depois da assinatura, quando a Selic elevada encarece a prestação e trava o reenquadramento, e quando a promessa que sustentava a compra deixa de valer. O que precisamos perguntar não é se o número subiu, mas o que ele está medindo.
Um princípio que enunciamos e não sustentamos
A moradia, no Brasil, é tratada como um quase-direito. Um mínimo social que o Estado reconhece, mas não provê sozinho, e por isso convoca o mercado.
É a lógica de programas que atravessaram governos de sinais opostos, sempre com o mesmo pressuposto: subsidiar quem não alcançaria a casa própria pelo crédito comum. O problema aparece na travessia entre o desenho e a execução.
Veja as grandes cidades. Em São Paulo, a Habitação de Interesse Social (HIS) e a Habitação de Mercado Popular (HMP) são categorias que dão à incorporadora isenções e potencial construtivo maior. Em troca, ela deve destinar a unidade, por dez anos, a famílias dentro de faixas de renda.
Na prática, muitos empreendimentos em bairros valorizados foram erguidos sob esse regime e vendidos como investimento, com promessa de renda de aluguel por temporada. Quando o município proibiu o short stay nessas unidades, a rentabilidade projetada, estimada pelo mercado entre 12% e 14% ao ano, recuou para a faixa de 5% a 7%. A tese econômica ruiu, e é aí que surgem os pedidos de distrato e a judicialização.
Some-se o deslocamento do programa na pirâmide de renda. A Faixa 4, a Classe Média, permite financiar imóvel de até R$ 600 mil para famílias com renda de até R$ 13 mil.
Ampliar o acesso é defensável. Mas convém nomear o que acontece: um instrumento pensado para a base é reprecificado para cima, enquanto o déficit habitacional, estimado pela Fundação João Pinheiro em mais de 5,8 milhões de moradias, segue concentrado embaixo.
Abrigo ou ativo
No fundo, há uma única distinção em jogo, e ela é simples de enunciar. Moradia como abrigo se protege. Moradia como ativo de renda não se subsidia, e seu ganho especulativo se taxa.
Singapura, pressionada pela escassez de terra, abriga cerca de 80% da população em moradia pública, vendida em arrendamento de 99 anos, o leasehold, ao fim do qual o imóvel retorna ao Estado. Antes de vender ou alugar, o morador cumpre um período mínimo de ocupação de cinco anos, o Minimum Occupation Period.
É uma trava contra a especulação e lembra o antigo pacto de retrovenda brasileiro, que exigia moradia efetiva antes de qualquer revenda. O desenho amarrava a moradia à sua função.
O registro fiscal conta a mesma história. No Canadá, onde vivo e observo o mercado de dentro, a casa onde a família mora é isenta na transmissão por morte, a principal residence exemption: imposto zero.
Já o imóvel de investimento que valorizou é alcançado pelo ganho de capital: metade do ganho entra na base, com alíquota efetiva de cerca de 27% no topo da tabela de Ontário. Não é imposto sobre herança, é tributo sobre a valorização especulativa.
No Brasil, o imposto de herança, o ITCMD, incide sobre o valor cheio, mas fica em torno de 4% em São Paulo, ainda que a reforma tributária caminhe para torná-lo progressivo.
Traduzindo o contraste: lá se cobra pouco de quem apenas mora e muito de quem especula. Aqui, protegemos menos a moradia e taxamos menos a especulação. Se o princípio é o abrigo, por que nossa régua trata igual quem mora e quem lucra?
O que o distrato tenta dizer
Nenhum vilão isolado explica isso. Não é o mercado, que responde a incentivos, nem o Estado, que desenha bons programas. É a distância entre intenção e execução, e a falta de travas que preservem a destinação do subsídio.
O distrato que hoje se noticia talvez seja menos uma crise de crédito e mais o ruído dessa captura se desfazendo, enquanto o público que o programa dizia atender muitas vezes nunca chegou a entrar.
Não tenho a pretensão de fechar a conta. Faltam séries por segmento, e o próprio aumento pode se revelar localizado.
Mas arrisco uma direção: subsídio sem educação e sem alinhamento do setor se perde no caminho. Talvez a saída passe por trazer as grandes incorporadoras para dentro dos programas sociais, corresponsáveis pela destinação, e não apenas beneficiárias do incentivo.
Enquanto a moradia for tratada como abrigo no discurso e como ativo na prática, o distrato seguirá nos dizendo o que preferimos não ouvir.
