Por Ana Luiza Tieghi
A decisão do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo (TJ-SP), que na semana passada julgou inconstitucional a “revisão da revisão” da Lei de Parcelamento, Uso e Ocupação do Solo (Lei de Zoneamento), de São Paulo, feita em julho de 2024, mas manteve a revisão original, feita no início daquele ano, frustrou a expectativa de urbanistas.
“O julgamento corrige parte do processo, mas não resolve os excessos de verticalização e adensamento decorrentes da revisão mais ampla”, afirma o engenheiro civil e urbanista especializado em planejamento urbano Ivan Carlos Maglio. “A grande mudança, que trouxe verticalização enorme na cidade, é a de janeiro”.
Com a decisão, fica valendo o zoneamento de janeiro de 2024. Além disso, os alvarás concedidos com base na “revisão da revisão”, expedidos até a decisão do TJ-SP, seguem válidos.
O Tribunal julgou uma Ação Direta de Inconstitucionalidade (ADI) promovida pelo Ministério Público. O documento pedia não só a inconstitucionalidade da “revisão da revisão”, mas também da revisão de janeiro. De acordo com a ADI, a “revisão da revisão” ocorreu sem a devida publicidade e participação da sociedade, e com modificações para além do escopo aceitável nesse tipo de mudança de legislação urbanística.
Os desembargadores do TJ-SP apontaram vício formal por parte da Câmara Municipal no processo da segunda revisão, que incluiu 32 emendas ao projeto. Esse processo havia sido aberto apenas para corrigir problemas no mapa do zoneamento e não deveria ter passado por tantas alterações.
Maglio pondera que a decisão é importante por reconhecer que “mudanças substantivas no mapa da cidade foram introduzidas como se fossem simples correções técnicas, sem o debate público e a justificativa correspondentes”.
A revisão original
A principal crítica à revisão do zoneamento feita em janeiro de 2024 é de que ela teria ampliado, sem o devido estudo de impacto, as áreas classificadas como Zonas de Eixo de Estruturação Urbana (ZEUs), que são mais permissivas para obras, porque visam adensar regiões com infraestrutura. Isso teria sido aprofundado pela “revisão da revisão”, de julho.
Maglio aponta que a questão é “especialmente relevante em bairros como Pinheiros, Alto de Pinheiros, Vila Madalena, Sumarezinho e Jardins”, que têm estrutura de transporte público, mas também “áreas residenciais, comércio intenso, patrimônio cultural, ruas arborizadas e microbacias, já pressionadas pela impermeabilização”.
Ele ressalta que “a existência de transporte coletivo é uma condição importante para o adensamento, mas não é a única” e afirma que faltaram estudos mais aprofundados para as expansões das ZEUs.
Essas áreas antes ficavam em raios de 500 metros das estações de metrô e 150 metros de corredores de ônibus. Com a revisão de janeiro de 2024, o raio cresceu para 700 metros das estações de metrô e 400 metros dos corredores de ônibus.
O urbanista se preocupa com a capacidade da cidade de ser resiliente aos riscos climáticos, após essas mudanças urbanísticas.
“Não mudou o dimensionamento dos canais de drenagem”, afirma, acrescentando que a impermealização do solo causada pelos empreendimentos piora a situação de escoamento de água nessas regiões.
No julgamento, o TJ-SP se limitou a qualificar se houve a participação pública correta no processo de revisão feito em janeiro de 2024, e entendeu que sim.
“Uma derrota fragorosa da cidade”
Para José Police Neto, coordenador do núcleo de habitação e real estate do Insper e subsecretário de desenvolvimento urbano do Estado de São Paulo, a decisão é uma “correção de rumo”, já que a segunda revisão foi além do que estava previsto em seu escopo e havia sido pactuado com a sociedade.
Ele vê, no entanto, todo o processo que vai desde essa segunda revisão à necessidade de julgamento pelo TJ-SP como uma “derrota fragorosa” para a cidade, que “não conseguiu fazer a lição de casa” ao revisar sua política de urbanismo. Isso vai resultar em frustração para todos os envolvidos, diz, seja dos setores que apoiavam as novas regras e que não poderão segui-las, seja daqueles que já eram contra as mudanças realizadas em janeiro de 2024, que seguem válidas.
Police Neto defende que, em vez de se solicitar uma “revisão da revisão da revisão”, já se iniciem os trabalhos para a revisão do Plano Diretor Estratégico (PDE) da capital, previsto para ser votado em 2029. É o momento, afirma, de “pactuar com a sociedade qual é o método para fazer a nova legislação e iniciar esse processo”.
Para Maglio, não há tempo para esperar uma revisão apenas em 2029, uma vez que os possíveis impactos climáticos já poderão ser sentidos.
Insegurança jurídica
Porta-voz indicado pela Faculdade de Arquitetura e Urbanismo da USP para tratar do tema, o vereador Nabil Bonduki (PT), professor da instituição e candidato a deputado federal, afirma que a decisão do TJ-SP gera insegurança jurídica, porque o mapa da revisão de janeiro, e que passaria a valer agora, continha problemas. “É uma lei com imperfeição que é muito difícil de ser aplicada”, afirma.
Ele defende que o zoneamento de 2016, anterior ao de 2024, volte a valer, mas reconhece que “cabe uma discussão complexa sobre qual seria o melhor encaminhamento para isso”.
Bonduki questiona, ainda, o que farão os empreendedores que compraram terrenos na cidade visando as possibilidades dadas pelo zoneamento de julho de 2024, e que agora, em tese, não poderão mais segui-lo. “Pode ser discutido judicialmente”.
Consultado pelo Valor, o advogado especializado no setor imobiliário Olivar Vitale afirmou que a decisão preserva o direito de protocolo - ou seja, se o empreendedor já conseguiu o documento na prefeitura para o seu projeto, ele continua válido. Ocorre o mesmo com as obras já iniciadas e que seguem o zoneamento derrubado.
Em nota, a prefeitura de São Paulo afirmou “avaliará as medidas jurídicas e administrativas cabíveis”, que “reafirma a legitimidade da revisão da Lei de Zoneamento votada pela Câmara Municipal, resultado de amplo processo participativo”. A pasta diz que “seguirá atuando para garantir a segurança jurídica e o adequado planejamento urbano da cidade”.
