Por Larissa Vitória
Em São Paulo, por exemplo, o número de unidades MCMV lançadas no chamado centro expandido (que inclui o Centro e bairros no entorno) saltou 64 vezes em 10 anos, passando de apenas 350 em 2016 para 22,5 mil no ano passado, segundo dados do Secovi.
Com isso, o segmento representa 40% dos lançamentos na região, contra um percentual de 5% há 10 anos.
O crescimento começou graças a revisões no plano diretor da cidade, que foi pioneira no incentivo à reocupação dos centros e vem implantando mudanças há mais de uma década para fomentar o desenvolvimento residencial em áreas próximas a eixos de transporte público.
Mas o grande salto é mais recente, visto principalmente nos últimos três anos e impulsionado pelo fortalecimento de políticas específicas para viabilizar habitações sociais nas regiões centrais por meio de dispositivos como HIS e HMP.
Projetos enquadrados nessas categorias contam com benefícios como um coeficiente de construção acima dos limites de uma determinada área, desconto na outorga onerosa e isenção de impostos.
O mecanismo torna as empresas do segmento econômico mais competitivas na hora de disputar o terreno, que é mais caro nas regiões centrais, com empresas de alto padrão - cujos produtos podem ter um valor por metro quadrado muito mais elevado do que no MCMV, em que o preço é regulado por lei.
“São elementos que não exigem desembolso público e nos permitem pagar mais pelos terrenos, que são mais caros nas regiões centrais, e competir com incorporadoras de médio e alto padrão,” Rafael Albuquerque, o diretor de desenvolvimento imobiliário da MRV, disse ao Metro Quadrado.
A Direcional também vê vantagem na equação.
A incorporadora diz que há terrenos nos bairros mais centrais de São Paulo em que é possível vender imóveis a uma média de R$ 8 mil a R$ 9 mil por m², enquanto empresas fora do MCMV podem pedir de R$ 15 mil a R$ 17 mil no m² de unidades na mesma região.
Mas os benefícios para habitação social eliminam esse gap na competição por áreas, ao permitir o aumento do potencial construtivo para projetos do MCMV.
“Nessas áreas centrais em São Paulo, por mais que o nosso preço por metro quadrado de venda seja mais baixo, podemos produzir 50% a mais em termos de área de venda,” disse Ricardo Gontijo, o CEO da Direcional.
Esse cenário tem levado até empresas que tradicionalmente atuam no médio ou alto padrão a recalcular a rota para seu landbank.
A Helbor, por exemplo, vendeu 70% de um de seus maiores terrenos em São Paulo para a Cyrela construir um projeto do Minha Casa Minha Vida após entender que a vocação da área, localizada em Santo Amaro, é para a habitação econômica.
Fora de São Paulo, por outro lado, ainda é mais difícil fechar a conta. Por isso, algumas cidades têm buscado oferecer outros benefícios para atrair as empresas.
Em Belo Horizonte, por exemplo, que perdeu quase 60 mil habitantes nos últimos anos para cidades da região metropolitana nas quais a habitação popular é mais viável, algumas regiões do hipercentro são menos desejadas do que outras.
Quem incorpora nessas áreas tem um potencial construtivo adicional que pode ser vendido para projetos em outros pontos da cidade, incluindo bairros nobres.
“É quase uma moeda virtual de potencial que me ajuda a vender para o cara do alto padrão e subsidiar a habitação social. Quem estiver comprando apartamento nos bairros nobres de BH, de certa forma, também vai ajudar as pessoas de renda menor a morar no centro,” disse.
Com esses incentivos, a MRV afirma que é possível viabilizar imóveis com dois quartos, com ou sem suíte, e de 35 m² em média, voltados às faixas 2 e 3 do MCMV - que englobam famílias de renda mensal de até R$ 9,6 mil e unidades de até R$ 400 mil.
Já na Faixa 1 do MCMV, para renda de até R$ 3,2 mil mensais e imóveis de R$ 210 mil a R$ 275 mil, a conta ainda não fecha.
Ainda assim, os benefícios para habitação social têm acirrado a disputa por terrenos nas cidades que saíram na frente nos incentivos às áreas centrais - São Paulo, Rio de Janeiro, Belo Horizonte e Recife.
Mas a MRV diz que as margens estão preservadas.
“As empresas que estão indo para isso são as grandes como nós. Todo mundo é muito responsável com a margem que precisa entregar e sabe o que dá para fazer,” diz Albuquerque.
“Então, o que eu pago no terreno é o que eu consigo pagar, não muito diferente do que a Tenda ou a Cury conseguem. Se o negócio começa a subir demais, paramos de comprar, o preço cai e o mercado se autorregula.”
