Por Ana Luiza Tieghi
Clientes que compraram apartamentos classificados como habitação de interesse social (HIS) ou habitação de mercado popular (HMP) em bairros valorizados de São Paulo estão entrando com ações na Justiça para desfazer o negócio, alegando não terem sido informados sobre as condições de uso dos imóveis.
Os processos envolvem, em geral, estúdios vendidos para compradores que possuem renda familiar superior ao limite imposto pela legislação municipal e que pretendiam usar os imóveis para fazer locação de curta temporada, como por meio do Airbnb, o que foi proibido pela prefeitura em 2025.
Antes disso, no entanto, já havia a orientação de que as unidades deveriam ser habitadas apenas por famílias que se enquadram nas rendas para HIS e HMP.
Já foram registradas decisões a favor dos consumidores, em primeira instância, mesmo quando houve a assinatura de um termo de consentimento de que a unidade era HIS ou HMP.
Para as incorporadoras, é um sinal de alerta: em caso de decisão desfavorável, são obrigadas a devolver o valor pago pelos compradores, por vezes com adicional de multa, e ficam com a unidade em estoque.
O Valor apurou que ações dessa natureza estão se tornando comuns para incorporadoras que trabalham com esse tipo de unidade. Advogados que representam as empresas afirmam, no entanto, que a Justiça tem sido “ponderada” e também dado vitória aos construtores em parte dos casos.
A legislação abre espaço para a compra de unidades HIS e HMP por investidores, desde que o imóvel seja alugado para famílias enquadradas e não sirva para locação de curta temporada nem de moradia ao comprador.
As ações se concentram principalmente em unidades HIS-2 e HMP. O morador precisa ter renda familiar de até R$ 9.725 na HIS-2 e de até R$ 16.210 para a HMP. As unidades HIS-1, para rendas de até R$ 4.863, são pouco comuns em bairros valorizados.
Em 2025, foram publicados os limites de preço de venda das unidades HIS e HMP e do valor que poderia ser cobrado de aluguel, de até 30% da renda familiar de cada categoria, o que limita ganhos de investidores.
Com benefícios tributários e urbanísticos, as unidades HIS e HMP têm predominado em São Paulo. Das 186,1 mil novas unidades residenciais aprovadas na cidade nos últimos 12 meses até abril, 64% são HIS e 9% HMP.
“Toda vez que se cria lei em benefício à baixa renda, o setor transforma em rentabilidade” - Celso Sampaio
Uma Comissão Parlamentar de Inquérito (CPI) foi aberta na Câmara Municipal para debater o uso dos benefícios. O Ministério Público já tentou impugnar a política, por falta de segurança sobre a destinação real dos imóveis e a fiscalização do seu uso.
Celso Sampaio, professor da faculdade de Arquitetura e Urbanismo da Universidade Presbiteriana Mackenzie, avalia que os incentivos para a construção de HIS, inclusive em bairros nobres, são positivos e fazem parte de uma “legislação extremamente arrojada”, que tenta mesclar diferentes padrões de moradia em um mesmo território, mas que também exige muita fiscalização. Sem isso, houve um “desvirtuamento total” da medida.
“Toda vez que se cria uma legislação em benefício à população de baixa renda, o setor imobiliário capitaliza isso para ele, transforma em rentabilidade”.
O advogado Antônio Carlos Tessitore conseguiu neste mês duas vitórias em primeira instância para clientes que compraram apartamentos HIS e alegam não terem sido suficientemente informados sobre as restrições de uso da unidade. A decisão da Justiça é que as incorporadoras devolvam os valores pagos pelos clientes até agora.
Em um dos casos, contra a incorporadora One Innovation, a juíza também exigiu o pagamento de mais 50% do valor, como uma multa. No segundo caso, da incorporadora Econ, a multa foi negada pelo juiz, que também dividiu o pagamento das despesas processuais em 30% para os autores da ação e 70% para a incorporadora.
Procurada, a One afirmou que vai recorrer da decisão, que “atua em total conformidade com a legislação e com todos os requisitos aplicáveis aos processos de compra e venda de imóveis” e que, em “todas as transações realizadas, os compradores recebem informações detalhadas sobre as características e condições dos empreendimentos HIS, além de assinarem um termo de ciência e responsabilidade referente às especificidades dessa modalidade”. “Cabe destacar que, em situações semelhantes, houve decisões favoráveis à companhia”, acrescenta.
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