Por Liane Thedim
Em meio ao cenário adverso para os fundos de investimento imobiliário (FIIs), a estrutura de subcotas, até o ano passado restrita a operações sofisticadas, chegou com força ao mercado. Levantamento da Suno Advisory para o Valor mostra que o volume de emissões usando este modelo cresceu mais de dez vezes, de R$ 658 milhões em 2024 para R$ 7,5 bilhões em 2025 até outubro. O volume corresponde a 45,1% das operações, frente a uma fatia de 6,6% em 2024 e de 1,2% em 2023.
João Arthur Almeida, principal executivo de investimentos da consultoria, explica que a entrada de dinheiro novo para os FIIs, via captação por ofertas públicas, caiu com a alta da Selic. As cotas sênior e subordinada, por sua vez, têm diferenciação de risco e retorno e, por isso, podem se tornar mais adequadas ao apetite de cada investidor. “A estrutura foi a resposta do mercado para manter a classe atraente”, diz.
O institucional e o profissional, por exemplo, de maneira geral ficam na cota subordinada, com maior risco e rendimento. Há casos também em que a própria gestora do fundo fica na subordinada. O varejo vai para a sênior, normalmente com garantia de retorno mínimo. Na prática, as cotas subordinadas funcionam como alavancagem e vêm oferecendo retornos médios de 20% a 25% ao ano. Para o executivo, mesmo que os juros caiam como previsto em 2026, o modelo permanecerá. “A distribuição nos moldes clássicos não vai morrer, mas os modelos vão coexistir.”
A JiveMauá, por exemplo, levantou R$ 1,09 bilhão para o Mauá Capital Lajes Corporativas em oferta com duas subclasses, uma sênior, no total de R$ 876 milhões e mais de 10 mil cotistas, e o restante em subordinadas vendidas a institucionais. O FII é “cetipado”. No início do ano, a gestora já havia tido sucesso ao levantar R$ 1,2 bilhão para o Mauá Logístico FII, também “cetipado”, focado em galpões com cota sênior e subordinada e prazo de cinco anos.
Outro caso de captação de um fundo com subclasses foi o da BRM Asset, focado no programa Minha Casa Minha Vida. A operação de R$ 250 milhões, coordenada por Itaú, BTG Pactual e Oriz, teve uma cota para investidores profissionais e qualificados e outra para o varejo. O investimento mínimo foi de R$ 50 mil, mas a diferença é que o varejo teve um único valor de entrada, com objetivo de retorno de 20,5%. Os profissionais e qualificados tiveram tíquete médio de R$ 500 mil, rentabilidade de 22%, mas o dinheiro será aplicado por meio de chamadas de capital.
“A oferta dá acesso ao mesmo projeto ao varejo. Foi bom para o momento do mercado, é um modelo para repetir”, diz Pedro Fernandes, CEO da gestora, que tem R$ 1,235 bilhão sob gestão. O fundo tem prazo determinado de cinco anos, com possibilidade de prorrogar por mais dois. Será listado na B3 mas por três anos não terá negociação. Nenhum projeto representará mais de 10% do fundo. “Operamos com imóveis de alto padrão e econômico, que são os segmentos mais resilientes aos juros altos”, explica.
