Por Hugo Passarelli
O home equity (crédito com garantia de imóvel) começou 2026 em ritmo de expansão. No primeiro trimestre, as concessões de crédito da modalidade somaram R$ 3,166 bilhões, alta de 25,83% em relação ao mesmo período do ano passado. Foi o maior volume já registrado para o período na série histórica da Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança (Abecip), iniciada em 2018. A modalidade pode ter juros semelhantes ao crédito consignado.
Também chamada de crédito com garantia imobiliária (CGI), o home equity permite que o consumidor use um imóvel quitado ou financiado como garantia para conseguir empréstimos com juros menores e prazo mais longo do que no crédito pessoal tradicional.
O impacto do Marco das Garantias no recorde do Home Equity
Desde 1º de julho de 2025, quando começou a valer a norma do Conselho Monetário Nacional (CMN) que regulamentou o “Marco das Garantias”, um mesmo imóvel pode ser usado para mais de uma operação de crédito.
O avanço do crédito com garantia de imóvel ocorre em um momento em que o crédito segue caro para as famílias, pressionado pelas perspectivas cada vez mais concretas de que a taxa Selic, referência para os juros, vai cair menos do que se esperava até o fim deste ano.
As taxas de juros do crédito com garantia de imóvel variam entre 1,12% e 1,80% ao mês, segundo informações dos sites dos cinco principais bancos brasileiros (Banco do Brasil, Caixa, Bradesco, Santander e Itaú).
O empréstimo pessoal tradicional tem taxa média de 6,67% ao mês, segundo dados de março do Banco Central (BC). Já o empréstimo consignado para trabalhadores do setor privado tem taxa média de 3,82% ao mês. O consignado fica próximo do crédito com garantia de imóvel nas linhas para servidores públicos (1,79% ao mês) e pensionistas do INSS (1,81% ao mês).
Além dos juros menores, o home equity costuma oferecer prazos de pagamento que podem chegar a 15 ou 20 anos, dependendo da instituição financeira. Em geral, o tomador pode obter crédito equivalente a até 60% do valor do imóvel dado em garantia. Na prática, o mercado opera abaixo desses limites. Os dados de março da Abecip mostram um prazo médio de 159 meses (ou cerca de 13 anos) e liberação de crédito equivalente a 32,2% do valor do imóvel.
Como funciona o home equity e por que os juros são menores
No home equity, o imóvel é dado como garantia até a quitação da dívida. O proprietário pode seguir morando e utilizando normalmente o imóvel para aluguel, se for o caso.
Como o risco de inadimplência é menor para a instituição financeira, os juros cobrados ficam abaixo dos praticados em linhas tradicionais, como empréstimo pessoal e cartão de crédito.
Além disso, o prazo alongado do crédito com garantia de imóvel dilui o valor das parcelas, o que ajuda a explicar o crescimento em um cenário de crédito caro. O recurso obtido no crédito com garantia pode ser utilizado livremente pelo cliente, sem destinação obrigatória.
Para Filipe Pontual, diretor executivo da Abecip, o home equity tende a crescer especialmente entre consumidores que já possuem imóvel quitado. “É um produto muito interessante para quem já está com o imóvel quitado e quer fazer uma reforma maior ou mesmo para pequenos empresários em busca de capital de giro.”
Segundo Pontual, o crédito com garantia imobiliária também vem sendo utilizado para substituir dívidas mais caras, como cartão de crédito, cheque especial e crédito pessoal. “Quem está enrolado com dívidas muito caras consegue um alívio importante na renda, desde que tenha disciplina financeira”, ressalta.
Vantagens operacionais: por que a modalidade atrai empresas e famílias?
Para Rodrigo Cezaretto Marques, chefe de operações da fintech FinanZero, o comportamento dos consumidores muda de acordo com o ciclo de juros da economia. “Quando o juro está alto, a busca por crédito costuma ser mais defensiva, voltada à reorganização financeira. Quando ele começa a cair, o crédito volta a ser usado também para viabilizar projetos”, afirma.
No caso do home equity, afirma o executivo, isso já aparece de forma clara. “Parte dos clientes busca reorganizar dívidas mais caras, mas uma parcela relevante usa o crédito para investir, abrir negócios ou financiar projetos pessoais”, afirma.
Quem pode contratar o home equity?
Em geral, bancos exigem:
Algumas instituições financeiras aceitam imóveis residenciais e comerciais como garantia, além de terrenos. O valor liberado pode chegar a até 50% e 60% do valor de avaliação do imóvel. Outra possibilidade é usar a “margem” do valor do imóvel para múltiplos empréstimos, desde que o teto em torno de 60% seja respeitado.
Por que o home equity ainda é pequeno no Brasil
Mesmo com a expansão recente, o crédito com garantia imobiliária ainda representa uma parcela pequena do mercado financeiro brasileiro. O volume de concessões do home equity somou R$ 11,5 bilhões em 2025, cerca de 3,5% do valor que foi movimentado pelo crédito imobiliário no período, de R$ 324 bilhões.
Em 2019, o então presidente do Banco Central, Roberto Campos Neto, chegou a afirmar que o crédito com garantia imobiliária poderia liberar até R$ 500 bilhões na economia brasileira. Na época, o BC avaliava que havia um grande volume de imóveis quitados no país com potencial para servir de garantia em operações de crédito, mas este crescimento estava limitado pelos custos e burocracia em cartórios.
Entre os fatores que limitam o crescimento estão:
Pontual, da Abecip, afirma que a percepção vem mudando gradualmente à medida que o produto se torna mais conhecido. “Quem compreende melhor o produto e está confortável com sua renda começa a enxergar que consegue diluir isso num prazo longo, com pequeno comprometimento da renda”, diz.
O que mudou nas regras do crédito com garantia de imóvel?
Nos últimos anos, mudanças regulatórias passaram a ser vistas pelo setor financeiro como um possível divisor de águas para o crédito com garantia de imóvel.
A principal mudança foi a possibilidade de usar o mesmo imóvel em mais de uma operação de crédito, desde que ainda exista margem disponível na garantia. Antes, o imóvel ficava vinculado a apenas um empréstimo, mesmo que apenas parte de seu valor estivesse comprometida.
Na prática, especialistas avaliam que a mudança aumenta a eficiência do uso do patrimônio imobiliário e pode ampliar significativamente o mercado nos próximos anos.
“Se a pessoa já pagou uma parte importante do financiamento e quer fazer uma reforma, ela pode tomar crédito usando o próprio imóvel como garantia”, afirma Pontual.
O que é crédito com garantia de imóvel?
O crédito com garantia de imóvel é uma linha em que o consumidor oferece um imóvel quitado ou financiado como garantia para conseguir empréstimos com juros menores e prazo mais longo.
O dinheiro pode ser usado para:
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