O avanço dos “retrofits” no alto padrão aponta para as maiores dificuldades para se conseguir lançar um empreendimento desse tipo em São Paulo: conseguir formar um terreno que comporte a empreitada e ter recursos para bancar a sua compra. A união de empresas em um único empreendimento é uma maneira de vencer essa dificuldade, que pode envolver demolir prédios inteiros.
Como explica Pedro Kopstein, da incorporadora gaúcha Kopstein, o mercado de São Paulo, no alto padrão, tem o diferencial de não aceitar permutas de terreno por imóveis no projeto futuro. Os proprietários de casas, comércios e até prédios que estão na área desejada pelos incorporadores querem ser pagos em dinheiro, o que exige um investimento alto já na largada. Dividir a conta com mais incorporadoras facilita esse momento.
Pedro atua em São Paulo com a incorporadora Liv Inc, na qual tem como sócio João Pedro Camargo, herdeiro do grupo Esfera. Eles lançaram em outubro o edifício Plenitude, projeto de alto padrão nos Jardins, com apartamentos de 530 m2, e cobertura de 1,5 mil m2. O projeto é dividido com a incorporadora RFM.
Na área do Plenitude, antes havia um prédio de 15 andares e 25 unidades. Os investidores tiveram que comprar todas elas, uma a uma, por valores que começaram em pouco mais de R$ 2 milhões e terminaram em cerca de R$ 25 milhões. “Quem tem o sangue frio de esperar, consegue [um preço maior]”, diz Camargo.
Em outro projeto da Liv, nos Jardins, foi preciso pagar caro na outorga onerosa - contrapartida financeira para construir acima dos limites básicos de uma área -, para que não fosse necessário ter unidades compactas no prédio. Segundo ele, sem os estúdios, o pagamento subiu de R$ 7,5 milhões para R$ 23 milhões. Camargo afirma que, “num cenário macro de juros hostis para qualquer empreendimento, o terreno com outorga corresponde a mais de 60% do custo total do projeto”.
A empresa já tem dois prédios lançados e um em pré-lançamento, feitos com recursos próprios e de seus sócios. Há mais dois em andamento. Um deles, na Vila Nova Conceição, também conta com participação da Melnick Partners, empresa da também gaúcha incorporadora Melnick.
Leandro Melnick, presidente da incorporadora, e Pedro se conhecem desde a escola e já tinham feito um projeto em conjunto em Porto Alegre.
A diferença do preço de venda dos imóveis de alto padrão em São Paulo e em Porto Alegre chega a quase três vezes, afirma Pedro, o que ajuda a explicar o interesse dos gaúchos pelo mercado imobiliário paulistano. No Plenitude, o preço médio de venda é de R$ 50 mil por metro quadrado.
Leandro conta que teve um papel na aproximação da Liv com a RFM, para o Plenitude. Na época, ele era presidente da Even. Após sua saída, em 2023, assumiu o cargo Márcio Moraes, que era presidente da RFM, empresa com a qual a Even tinha iniciado uma joint venture no ano anterior. “Fiz essa química acontecer”, afirma Leandro. Sua empresa ainda tem 7,62% de participação na Even, via fundo Melpar Invest.
Em São Paulo, a Melnick Partners tem projetos também com Even e Yuny. Para a empresa, é mais confortável atuar por aqui como Melnick Partners do que ter uma operação própria de incorporação. Dessa forma, não compete diretamente com as companhias que aborda, explica Leandro.
Com a Liv, no projeto da Vila Nova Conceição, a parceria ajudou na compra de um prédio residencial de dez andares, que será demolido. Com isso, o projeto vai passar de 18 para 29 andares.
Camargo e Pedro adiantam que o empreendimento terá arquitetura assinada por Sig Bergamin, Murilo Lomas e Felipe Hess, no primeiro projeto de Bergamin, arquiteto e designer de interiores, na área de incorporação imobiliária.
Camargo e Pedro adiantam que o empreendimento terá arquitetura assinada por Sig Bergamin, Murilo Lomas e Felipe Hess, no primeiro projeto de Bergamin, arquiteto e designer de interiores, na área de incorporação imobiliária.
