Por Breno Damascena e Lucas Agrela
As construtoras e incorporadoras que têm a classe média como público-alvo enfrentam a tempestade perfeita: com o aumento na taxa de juros, o crédito imobiliário ficou mais caro para as empresas e também para o consumidor. Embora a demanda permaneça sólida, a parcela nem sempre cabe no bolso e, diante do encarecimento de projetos, os lançamentos imobiliários minguaram. Esse cenário pressiona as margens das incorporadoras nas duas pontas, levando-as ao endividamento, à redução de lançamentos e até mesmo a obras atrasadas.
Esse é o caso de empresas como a You,Inc e a Patriani. As companhias fazem apartamentos para a classe média, com preços na faixa de R$ 500 mil a R$ 2 milhões, a depender da região e do projeto.
A You,Inc, além de estar envolvida na CPI do HIS (Habitação de Interesse Social), que investiga a venda de apartamentos populares a investidores, tem as contas no vermelho. De acordo com o último balanço, a companhia está com patrimônio líquido negativo, um indicador preocupante para o futuro dos negócios e para a credibilidade no mercado.
Diante do endividamento, a You,Inc vem se desfazendo de alguns ativos para se capitalizar. Em 13 de janeiro deste ano, a companhia formalizou ao mercado a venda de quatro empreendimentos, ficando apenas com pequenos porcentuais de cada um. São eles: “Conexão Barra Funda”, “Eleva Harmonia”, “MOMA Moema” e “Oscar Freire Unlimited By You, Inc”. A companhia ficou com 1% nos primeiros dois projetos, com 0,01% no de Moema e 0,05% no da Oscar Freire.
Nessa operação, a estimativa é de que a You,Inc levante entre R$ 92 milhões e R$ 97 milhões. “A venda de participação nesses quatro projetos é parte do plano de readequação da estrutura de capital da companhia. A operação permitiu a redução do endividamento da You, além de gerar liquidez”, afirma Mauricio Belo, chefe de operações (COO) na You,Inc.
Ele nega que o número de distratos continue em alta, apesar de reconhecer que a empresa teve problemas com isso em meados de 2025. “No meio do ano passado, com o processo de reestruturação que tivemos, o volume de distratos foi maior que o normal. Mas já foi normalizado, devido a reestruturação feita na companhia”, diz.
Segundo especialistas ouvidos pelo Estadão, outro componente da crise financeira da You,Inc foi a perda da janela de IPO com a alta da taxa de juros. Ao se preparar para a abertura de capital, a companhia acelerou o volume de lançamentos para demonstrar seu potencial de mercado e, ao não levantar capital no IPO, precisou lidar com o cenário que se impôs a partir de então.
Ao final de setembro de 2025, o patrimônio líquido da companhia estava negativo em R$ 89,9 milhões. A dívida, que atingiu R$ 998 milhões no primeiro trimestre 2025, caiu para R$ 629,2 milhões. No período de julho a setembro, o Ebitda atingiu R$ 10 milhões negativos, com uma margem de -7,8%.
A administração atribui isso ao aumento repentino dos custos de construção que prejudicou os lançamentos de 2021, além das altas taxas de juros. Porém, as vendas também caíram 71% na comparação anual, indo a R$ 124 milhões no terceiro trimestre de 2025.
Belo diz que o plano de recuperação envolve a compra de terrenos em parceria com a gestora de recursos Nova Milano. “A reversão do patrimônio líquido ocorrerá conforme andamento de obra e reconhecimento de resultado dos projetos lançados a partir de 2024, que têm resultado bastante positivo. Além disso, como parte do plano de recuperação da companhia, seguiremos lançando novos projetos através de uma joint venture com a Nova Milano Capital e realizaremos aumento de capital”, afirma.
Dos 19 canteiros de obras na cidade de São Paulo, 17 estão ativos e dois estão em processo de retomada. No Tribunal de Justiça de São Paulo, a You,Inc acumula 13 processos de atraso na entrega de imóveis em 2025, ante apenas um em 2024.
A You também tem reduzido suas despesas fazendo cortes de equipe. O gasto com pessoal caiu de R$ 14,8 milhões no terceiro trimestre de 2024 para R$ 9,7 milhões no terceiro trimestre de 2025. Porém, ao mesmo tempo, os gastos de remuneração da administração subiram de R$ 3,9 milhões para R$ 4,2 milhões.
Segundo Ely Wertheim, presidente-executivo do Secovi-SP, os casos de empresas endividadas são pontuais e não refletem uma crise no mercado imobiliário voltado à classe média. Para ele, a venda de empreendimentos para outras empresas é uma prática comum e as incorporadoras e construtoras têm diversas formas de lidar com cenários econômicos desafiadores, mesmo diante de uma taxa de juros elevada.
“Houve uma estabilização, com uma pequena queda nessa faixa de preço (de R$ 500 mil a R$ 2 milhões), ao longo do ano passado, mas em absoluto temos uma crise de vendas nesse setor. Estava vendendo muito e agora está vendendo um pouco menos, num patamar de vendas normal, ainda muito acima dos índices históricos”, afirma.
Wertheim estima que o mercado imobiliário em 2026 tem tendência de estabilidade, com crescimento mais forte no segmento econômico.
Patriani
Os primeiros sinais públicos da crise na Patriani começaram no final de 2025, quando operários de canteiros da construtora relataram atrasos nos pagamentos e demissões. Segundo informações do Sindicato dos Trabalhadores nas Indústrias da Construção Civil de São Paulo (Sintracon-SP), alguns operários chegaram a ficar 60 dias sem receber.
“A empreiteira contratada pela Patriani não recebia e não conseguia repassar ao trabalhador. Tivemos de nos mobilizar para reivindicar esses pagamentos”, diz Antonio de Sousa Ramalho, presidente do sindicato. “Mas agora essa situação está resolvida. Todos os funcionários já foram pagos”, afirma.
Porém, não foram só os canteiros que sofreram o impacto. Até o momento, a incorporadora demitiu cerca de 400 dos 800 funcionários, impactando áreas como vendas, marketing e decoração. Segundo Valter Patriani, fundador da empresa, a companhia deve atingir cerca de 20% do tamanho que tinha, ao fim desse processo de reestruturação.
Focada no Grande ABC e em Campinas, a Patriani atingiu um VGV de R$ 1,7 bilhão em 2024. O número caiu para cerca de R$ 900 milhões em 2025, com o lançamento de oito empreendimentos. A crise na construtora é descrita pelo fundador como um “descompasso” gerado por fatores externos, como a covid-19, os juros altos e aumento nos preços dos materiais de construção.
“Enquanto os clientes pagavam os apartamentos com uma correção de cerca de 6% ao ano, a Patriani pagava aos bancos cerca de 22% para financiar as obras. Essa diferença ‘comeu’ a margem de lucro e intensificou a queima de caixa”, afirma. Para preservar a liquidez, algumas obras foram paralisadas por até 60 dias, priorizando o capital para os prédios que estavam em fase de acabamento.
Nos últimos anos, a Patriani buscou financiamento via CRI com a Kinea e o BTG Pactual. A Kinea estava exposta em dois fundos de papel, o KNHY11 e o KNUQ11. Com os problemas, a gestora tirou dinheiro investido na empresa. Em comunicado aos acionistas em dezembro, a Kinea disse que “após um amplo e profundo escrutínio”, optou pela desvinculação integral da Patriani.
Os projetos alavancados da Patriani pela Kinea foram vendidos para a construtora Tarjab, que se comprometeu a garantir a execução dessas obras. Entre os projetos que passaram para a Tarjab estão o Mistral Norte Sul (Campinas), o Splendor Jardim (Santo André) e o Epic Cambuí (Campinas). O Estadão procurou a Tarjab, mas a empresa não quis se posicionar sobre o tema.
Já o BTG tem exposição à Patriani por meio do seu hedge fund imobiliário BTHF11. Até o momento, o banco de investimentos não se posicionou sobre um possível desinvestimento da empresa. Procurados, BTG e Kinea não responderam até a publicação desta reportagem.
Ao final do processo de reestruturação, a Patriani planeja transferir a execução de 14 projetos para outras construtoras, mantendo sob sua gestão direta apenas seis. Quatro desses projetos já foram transferidos oficialmente e outros quatro estão em fase final de negociação. O objetivo é não prejudicar os clientes e investidores.
De acordo com a Patriani não há lançamento previsto para 2026 e o foco da companhia será na entrega dos prédios que já foram lançados em anos anteriores, além de quitar as dívidas bancárias. Depois disso, a empresa pretende mudar de rota e se voltar para o segmento de incorporação, passando a terceirizar totalmente o trabalho de construção dos seus projetos.
“Somos excelentes na criação de produtos, prospecção de clientes e no lançamento. A execução da obra foi a vilã, foi onde os custos fugiram do controle”, comenta. A Patriani deve retomar os lançamentos apenas em 2027, junto com uma incursão no segmento popular, via Minha Casa, Minha Vida, com a abertura de um novo negócio: a marca chamada Porta de Entrada.
Fundada em 2013, a Patriani atua em 13 cidades da região metropolitana de São Paulo e se destacou por lançar empreendimentos inovadores e com aparato tecnológico. “Tanto nos erros quanto nos acertos, não nos escondemos e preferimos manter um canal aberto e franco diante de problemas. É fundamental que o mercado saiba que o dono está no comando para atravessar essa crise”, afirma Valter Patriani.
Classe média sofre
De acordo com relatórios setoriais do Itaú BBA, as construtoras enfrentam um ano difícil em 2025 devido à elevação da taxa de juros e as empresas que resistiram a isso, como Cyrela, Moura Dubeux e Lavvi, o fizeram por força intrínseca, e não em razão do ambiente macroeconômico. Todas essas empresas mantêm foco no segmento de alto padrão e luxo.
Como maiores dificuldades enfrentadas pelas construtoras de imóveis para a classe média, os analistas apontam a queda de aplicações na poupança — que tem recursos usados para concessão de crédito para obras e financiamentos imobiliários para os consumidores) —, pressão de preços para manter as margens de lucro. Por outro lado, a demanda era sólida por parte dos consumidores.
A questão dos aportes na poupança afeta principalmente as empresas de menor porte, reduzindo sua capacidade de fazer novos lançamentos imobiliários. Nesse cenário, as empresas de alto padrão se deram melhor do que as voltadas à classe média.
“Hoje, o mercado de alto padrão parece competitivo diante do aumento dos estoques, enquanto o segmento de média renda apresenta oferta insuficiente — embora as restrições de acessibilidade possam começar novamente a influenciar a demanda. Como tal, acreditamos que a execução impecável, a diferenciação do produto e a diversificação serão fatores-chave para o desempenho no futuro”, diz o relatório.
