A prefeitura de São Paulo publicou um decreto na última sexta-feira (14) que regulamenta a cobrança de outorga onerosa, taxa paga por incorporadoras para construir acima do potencial básico da cidade, o que libera a aprovação de empreendimentos que sigam as regras do Plano Diretor Estratégico (PDE) e da Lei de Zoneamento, revistos no ano passado.
Esse regramento pode trazer uma série de benefícios para as incorporadoras em ganhos de capacidade construtiva.
A Vitacon, especializada em unidades compactas, calcula um ganho de R$ 900 milhões em valor geral de venda (VGV) só com as alterações no regramento, diz o presidente Ariel Frankel. “Nunca vai ter um PDE perfeito, mas fomos muito beneficiados.” A empresa tem R$ 6,5 bilhões em VGV no seu banco de terrenos. Já a Trisul prevê um ganho de 15% no VGV do seu banco, segundo dados divulgado em evento para investidores.
Guilherme Yogolare, CEO da Vinx, do segmento econômico, estima ganho de 80% no banco de terrenos, que abrange áreas nos eixos de transporte, com as revisões, o equivalente a R$ 1 bilhão em VGV.
A revisão do PDE e da Lei de Zoneamento aumentou as áreas classificadas como Zonas de Estruturação Urbana (ZEU), as áreas de eixo de transporte. Elas passaram de um raio de 600 metros das estações de metrô e trem e de 300 metros dos corredores de ônibus para, respectivamente, 700 e 400 metros.
Empreendimentos situados nessa zona podem ter até seis vezes o tamanho do seu terreno, ante quatro vezes antes das revisões, se contarem com unidades de Habitação de Interesse Social (HIS) ou Habitação de Mercado Popular (HMP), destinadas a famílias que ganham até R$ 14.120 ao mês. Um prédio que está em um terreno de mil m2, por exemplo, pode ter até seis mil m2 de área construída.
André Mazini, analista de “real estate” do Citi, cita outro fator que contribui para o ganho de VGV das incorporadoras: foi aprovado um artigo que concede desconto de 20% na outorga onerosa se o projeto tiver itens ligados à sustentabilidade, como plantio de árvores e uso de fontes alternativas de energia. Esse artigo havia sido vetado pelo prefeito Ricardo Nunes (MDB) em janeiro, mas o veto foi derrubado pelos vereadores.
Outra possibilidade é conceder ao Fundo de Desenvolvimento Urbano (Fundurb), da prefeitura, 20% do valor do terreno. Ao fazer isso, a incorporadora ganha mais 20% de potencial construtivo. Antes da revisão, o limite era de 10%.
“Imaginamos que as companhias vão lançar pelo novo PDE, que ficou muito bom”, diz Mazini, afirmando que empresas que atuam no segmento de baixa renda podem chegar a até 9 vezes de potencial de aproveitamento do terreno, com todos os benefícios.
As revisões tiraram os incentivos para se fazer unidades não residenciais, como os estúdios usados para locação de curta temporada, ao mesmo tempo em que liberaram mais vagas por apartamento. Fabricio Mitre, presidente da incorporadora Mitre, afirma que isso tem sido positivo. “As unidades compactas tornam a obra mais cara, lenta e complicada. O PDE trouxe avanço de conseguir usar o potencial construtivo para fazer produto ‘normal’, pagando ao Fundurb”, diz. A empresa já lançou um projeto com unidades maiores e sem estúdios que vendeu 40% do VGV em três meses, com valor de venda mais alto.
A revisão do Zoneamento passa por uma nova correção. Por erro no processamento, algumas quadras ficaram sem classificação, ou com a zona errada. Há pelo menos duas quadras nos bairros do Brooklin e Cidade Monções, na zona sul da cidade, que antes eram Zonas Eixo de Estruturação da Transformação Urbana Previstas (ZEUP) e hoje estão sem zoneamento, destaca Flávia Tissot, diretora de operações da plataforma Place, de identificação de lotes imobiliários.
A “minirrevisão” passou por votação na terça-feira (18) e o antigo zoneamento foi reposto. No entanto, só deve ser oficializada no fim do mês.
