Por Glauce Cavalcanti
Incorporadoras que operam no Estado do Rio estão lavrando escritura de imóveis em outros estados do país, onde o custo é menor. É movimento que mira em preservar caixa ainda antes da etapa de lançamento de um empreendimento, facilitando a captação de recursos para o projeto e, na ponta, unidades com melhor preço para o consumidor, segundo empresários ouvidos pelo GLOBO.
Para um terreno de R$ 30 milhões, por exemplo, optar por lavrar a escritura no Rio Grande do Sul pode resultar em uma economia superior a R$ 77 mil. Como essas empresas fazem diversas transações que precisam de escritura, essa economia faz diferença principalmente pela escala de projetos.
- Individualmente, talvez essa diferença não determine o preço de um imóvel. Mas, quando falamos de incorporadoras que realizam dezenas ou centenas de escrituras, a diferença ganha escala e pode representar centenas de milhares de reais - pondera Leonardo Schneider, vice-presidente do Secovi-Rio. - No final, todo custo adicional entra na equação econômica do empreendimento. Não significa que exista um repasse automático e integral para o comprador, mas certamente afeta o custo de transação e a competitividade do mercado.
Competitividade
A competitividade e a disciplina de caixa, explicam as incorporadoras, que falaram sob anonimato, são os pilares centrais nessa escolha por tabelionatos fora do Rio de Janeiro. Com a taxa básica de juros no mercado em patamar elevado, “é preciso buscar sempre o melhor retorno para os projetos porque disputamos recursos com outros investimentos mais conservadores”, pontua um empresário. Com menor uso de caixa na largada do projeto, ainda na aquisição de terrenos, “a empresa consegue ter melhores taxas de retorno e ser mais competitiva aos olhos do investidor”.
Em um mercado de margens apertadas e custos subindo, quando a empresa melhora a taxa de retorno ao investidor, é possível melhorar a precificação para o cliente final, destaca um incorporador. Já é um comportamento usual no mercado carioca e fluminense.
Progressividade da tabela
Legalmente, a escritura de um imóvel pode ser lavrada em qualquer tabelionato do país. Uma lei federal normatiza a definição dos valores dos emolumentos cobrados por serviços notariais e de registros, mas as unidades da federação têm autonomia para regrar essas cobranças que são aprovadas pela assembleia legislativa e sancionadas pelo governo estadual.
- Os delegatários dos cartórios se remuneram com parte dos valores pagos em emolumentos. A outra parte fica com os estados. No Rio de Janeiro, essa fatia é de 46% (45% mais ISS) - explica Felipe Deiab, sócio do Basilio Advogados. - Alterações feitas nos últimos anos encareceram os emolumentos fluminenses, incluindo correção monetária pela Selic.
O problema no Rio, pontua ele, não reside propriamente no custo das escrituras de imóveis de valor médio, mas na progressividade da tabela de emolumentos. Há valores para essa cobrança determinados por faixas de preços de imóveis. Na última delas, de R$ 280.855,99 até R$ 561.711,99, o emolumento é de R$ 2.874,54, já incluídos 2% para custeio de atos gratuitos e escrituras do Minha Casa, Minha Vida. A partir daí, a cada R$ 140 mil adicionais no preço do imóvel são cobrados R$ 257,47.
- À medida que o valor do imóvel aumenta, os emolumentos continuam crescendo por numerosas faixas sucessivas. Por isso, em operações imobiliárias de dezenas de milhões de reais, a diferença em relação a estados que adotam tetos mais baixos, como Goiás e Rio Grande do Sul, torna-se muito expressiva - pontua o advogado.
Uma simulação elaborada por Deiab a pedido do GLOBO mostra o efeito na prática. A lavratura de uma escritura pública de um terreno de R$ 30 milhões, por exemplo, pede da incorporadora um desembolso de R$ 86,67 mil, no Rio de Janeiro. Em São Paulo, sai a R$ 24,37 mil; em Goiás, a R$ 6,63 mil; no Rio Grande do Sul, a R$ 5,48 mil. Em Minas Gerais, por contraste, custa R$ 129 mil.
Também o consumidor final pode recorrer a esse mecanismo para baratear seus custos de escritura. Empresários cariocas afirmam que, com o endividamento das famílias e o orçamento mais apertado, pode ser o fator decisivo para que a aquisição do imóvel seja efetivada ou não. “Há famílias que, pelas custas de escrituras, adiam a compra”, conta um empresário.
A preocupação principal, destaca Schneider, do Secovi-Rio, é que uma atividade relacionada a imóveis e empreendimentos do Rio acabe sendo feita em outros estados em consequência da diferença de custo.
- Se isso está acontecendo de maneira recorrente, é um sinal importante de que precisamos olhar para a competitividade dos nossos emolumentos em relação ao restante do país - afirma. - Não vejo isso como uma discussão contra os cartórios, que cumprem uma função de segurança jurídica. A questão é saber se conseguimos preservar essa segurança com uma estrutura de custos competitiva, evitando que negócios do mercado imobiliário fluminense migrem para outros estados.
Valor fixado em lei
Procurado, o Tribunal de Justiça do Rio de Janeiro destacou que o valor cobrado em emolumentos por serviços extrajudiciais do estado é fixado por lei. E afirmou que “não pode ser considerado exorbitante no cenário nacional”, observando que “encontra-se em patamar inferior àqueles valores praticados em outros estados de grande porte”.
Ainda assim, o TJRJ disse estar “atento às vicissitudes do mercado imobiliário e estuda atualmente novas soluções para manter a situação legal nas situações apontadas”.
