Por Circe Bonatelli (Broadcast)
Empresários do mercado imobiliário estão pleiteando a postergação do início da reforma tributária em pelo menos um ano. O problema, alegam, está na indefinição da alíquota a ser cobrada sobre a atividade de construção e comercialização de imóveis. Outro ponto é o aumento na complexidade na apuração dos impostos (contrariando a ideia inicial da reforma, que era, justamente, simplificar os ritos).
“O sentimento é de pânico”, afirmou o copresidente da MRV, Eduardo Fischer. “Nosso setor foi muito afetado pela reforma. Ela nos complicou muitíssimo, e não temos nem a certeza de que a nova carga vai ser neutra”.
Hoje, a construção civil é tributada com uma alíquota de 4% sobre a receita bruta, graças ao Regime Especial de Tributação (RET). Com a reforma, o RET deixará de existir. No lugar, entrará o modelo composto pela Contribuição sobre Bens e Serviços (CBS) e pelo Imposto sobre Bens e Serviços (IBS). A transição será realizada de forma escalonada até 2033.Para o setor, a contabilidade dos impostos ficará bem mais complicada.
A atividade imobiliária tem um ciclo longo. A compra do terreno, desenvolvimento do projeto, compra de materiais, lançamento, vendas, construção, entrega da obra e recebimento das vendas leva em torno de cinco anos a seis anos. Portanto, a implementação da reforma demanda que as empresas iniciem, hoje, a adaptação das atividades para se enquadrarem ao novo modelo tributário lá na frente.
Isso passa por adotar sistemas de gestão e emissão de documentos fiscais eletrônicos, revisar processos internos e preparar as equipes das áreas fiscal, contábil, financeira e de tecnologia para atender às novas exigências
O setor também poderá recuperar créditos pagos pela cadeia de fabricantes de materiais, o que exige fazer as contas não só do que acontece dentro das próprias incorporadoras, mas também do lado dos fornecedores.
“Você troca uma apuração simples, baseada em um porcentual da receita, por um sistema de cálculo super complexo. Nosso trabalho agora é tentar tornar esse processo simples, senão você fica inviável de fazer os cálculos”, relatou o presidente da Associação Brasileira de Incorporadoras Imobiliárias (Abrainc), Luiz França, em entrevista.
O presidente da Abrainc contou que pediu à Receita Federal o adiamento do início da reforma em pelo menos um ano. “Estamos discutindo isso com a Receita. Por enquanto, a resposta é: ‘se preparem’”. França acredita que a postergação será inevitável, tendo em vista que a reforma ainda carece de definições, como a da própria alíquota. Depois, essa regulamentação deverá ser colocada em prática.
“A mudança vai precisa de sistemas de contabilidade, mas a gente conversa com todas as empresas de software, e elas ainda não estão preparados. E olha que são empresas grandes”.
Fischer acrescentou que há uma preocupação sobre o que fazer dentro das empresas. “Estamos há quatro ou cinco meses tentado virar isso, mas existe um grau de indefinição altíssimo. Não se sabe nada”, reclamou, citando que o próprio governo tem dúvidas.
“Sou otimista por natureza, mas acho que vamos ter uma dificuldade geral a partir do dia 1o de janeiro. O meu pleito seria para que isso fosse postergado, pois a chance de ter problema operacional lá na frente é grande”, alertou o copresidente da MRV, maior empresa de construção do País, com a produção anual de 40 mil apartamentos.
Se depender do cronograma da reforma, a indefinição sobre a alíquota vai durar até a véspera do novo modelo entrar em vigor. Conforme mostrou a Broadcast, a alíquota será calculada e validada em um processo técnico previsto na Lei Complementar n.º 214/25, com participação da Receita Federal, do Tribunal de Contas (TCU) e do Senado.
A Receita encaminhou ao TCU, em junho de 2025, uma proposta de metodologia de cálculo, aprovada pelo TCU ainda em 2025. Agora, a Receita vai encaminhar ao TCU a proposta com os cálculos da alíquota de referência. Em seguida, o TCU realizará a validação técnica e enviará suas conclusões ao Senado até 30 de outubro. Aí, o Senado terá até 15 de dezembro para votar e publicar a resolução que fixa a alíquota de referência para 2027. Caso o Senado não se manifeste dentro do prazo, valerá a alíquota calculada pelo TCU.
