Tenho um imóvel no valor de R$ 230 mil adquirido quando solteiro. Casei há cinco anos e dois meses e minha esposa e eu financiamos um outro imóvel, no valor de R$ 420 mil - pago uma parcela de R$ 2.700, sendo que somente R$ 1.000 vai pra amortização e o restante é juros. Hoje compensaria mais eu vender o outro imóvel para abater esse financiamento ou deixá-lo alugado pelo valor aproximado de R$ 1.000? O financiamento foi feito por 400 meses.
Jaques Cohen, CFP, responde:
Caro leitor,
Em primeiro lugar agradeço o contato feito. Sugiro que a gente trate a questão que você nos trouxe em duas partes. Inicialmente, a pergunta que deve ser feita é: devemos nos preocupar em abater o financiamento? Em segundo lugar, hoje compensaria vender o imóvel adquirido quando solteiro?
Sobre a primeira questão precisamos comparar aquilo que vocês estão pagando no financiamento ao que poderiam obter investindo em aplicações financeiras de baixo risco.
Vamos supor que você tenha vendido o seu imóvel de R$ 230 mil, obtendo capital para o abatimento. Hoje você conseguiria um investimento para receber 12% ao ano, líquidos de impostos e com baixo risco. Esta rentabilidade é mais do que vocês aparentemente pagam para financiar o outro imóvel.
Como você comentou que o imóvel vale R$ 420 mil, estou supondo que o valor financiado seja maior do que R$ 300 mil. Os R$ 2.700 que vocês têm pagado mensalmente de juros, tarifas e seguros podem parecer um número alto quando comparados aos R$ 1.000 de amortização, porém, se olharem para eles como um percentual do valor financiado, vão perceber que estão pagando uma taxa efetiva mais baixa do que 12% ao ano. Se vocês aderiram ao financiamento há cinco anos, firmaram contrato em outro momento da economia, quando os juros estavam abaixo da casa dos 10% ao ano.
Ou seja, mesmo com o dinheiro em mãos, a decisão mais rentável nesse momento não seria abater o financiamento, já que vocês podem investir na renda fixa e obter mais do que pagam pela dívida.
Sobre a segunda pergunta, a decisão vai envolver alguns riscos, já que não é possível prever de maneira exata os movimentos do mercado imobiliário. Hoje você está recebendo pelo aluguel, antes de impostos, 0,43% do valor do imóvel por mês. Como muitos imóveis estão se valorizando abaixo da inflação, a rentabilidade obtida ao somar valorização e aluguel provavelmente é mais baixa do que poderia obter em ativos de renda fixa com menor risco.
No entanto, você precisa saber que decisões financeiras são sempre tomadas sob incerteza e isso quer dizer que amanhã o cenário pode se alterar e o imóvel pode se valorizar mais ou até menos. O mesmo pode acontecer com a rentabilidade dos ativos de renda fixa.
Outros dois pontos a serem considerados são o imposto de renda sobre ganho de capital na venda do imóvel e a dificuldade que você pode encontrar em vender o imóvel com o mercado desaquecido. Caso tenha que reduzir muito o preço para vender, pode ser que faça um mau negócio.
Como o apartamento foi adquirido quando solteiro, também é importante endereçar as questões de divisão de patrimônio envolvidas para que, em caso de eventual problema de discussão judicial, não se caracterize o valor como do casal.
Para finalizar, recomendo mapear, possivelmente junto a um planejador financeiro pessoal, o que o casal possui de patrimônio em imóveis, empreendimentos e aplicações financeiras, para avaliar o portfólio total antes de tomar suas decisões.
Ao fazer isso, é interessante pensar nos objetivos de longo prazo e buscar uma distribuição diversificada dos investimentos. Colocar todos os ovos na mesma cesta deixa a sua carteira mais exposta a riscos. Se vocês já têm o patrimônio concentrado em imóveis, é possível considerar alternativas para distribuir melhor o portfólio.
