Por Clayton Freitas
O Banco Central iniciou um novo ciclo de queda de juros, ainda que de forma bastante gradual. Após quase dois anos sem cortes, o Copom (Comitê de Política Monetária) reduziu a Selic em 0,25 ponto percentual, para 14,75% ao ano.
A decisão foi unânime e amplamente esperada, mas veio abaixo do que parte relevante do mercado projetava. No comunicado, o Banco Central adotou um tom cauteloso, destacando as incertezas no cenário internacional, especialmente ligadas ao conflito no Oriente Médio, e não descartou ajustes no ritmo do ciclo conforme a evolução da inflação.
No mercado de real estate, a leitura é convergente. Sim, o corte é visto como positivo, mas insuficiente para uma retomada mais rápida da atividade. A lógica estrutural permanece. Juros menores reduzem o custo do crédito, ampliam o poder de compra das famílias e tendem a estimular tanto a demanda por imóveis quanto a migração de recursos da renda fixa para ativos imobiliários, como os fundos imobiliários.
O ponto de atenção está no ritmo. A expectativa do mercado era a de um corte de 0,50 ponto, o que acabou não se confirmando. Isso deve tornar a recuperação mais gradual. Ainda assim, o início do ciclo já altera a percepção de risco e melhora o ambiente para o setor imobiliário e de fundos.
Na XP, a avaliação é a de que o impacto positivo virá, mas de forma mais lenta. Para Marx Gonçalves, head de fundos listados do Research da corretora, a queda da Selic tende a tornar o crédito mais acessível e a melhorar a demanda por imóveis, embora em um ritmo inferior ao projetado anteriormente. “A queda de 0,25 ponto reforça uma leitura de que o ciclo será mais moroso do que o previsto antes do conflito, o que pode adiar um pouco a melhora mais forte do mercado”, afirma Gonçalves.
A instituição projeta uma Selic terminal de 12,75% em 2026 e vê os fundos imobiliários ainda sustentados por fundamentos sólidos. Os fundos de papel seguem resilientes, enquanto os de tijolo, apesar de mais sensíveis aos juros, mantêm indicadores operacionais consistentes, como vacância em queda e avanço nos aluguéis.
Na Cy Capital, a gestora de FIIs da Cyrela, a leitura reforça o efeito direto dos juros sobre o setor. Segundo Danny Gampel, head de crédito da gestora, a redução da taxa favorece a atividade imobiliária ao estimular financiamento, desenvolvimento de projetos e o interesse de investidores.
Ele observa que o movimento já vinha sendo antecipado, o que contribuiu para a recuperação recente das cotas de fundos imobiliários. Ainda assim, destaca que grande parte desses ativos segue negociando abaixo do valor patrimonial, o que abre espaço para ganhos tanto via dividendos quanto por valorização. “Os juros seguem altos, o que mantém os fundos descontados e cria uma oportunidade de entrada”, diz Gampel.
Fabrício Schveitzer, do Sienge, avalia o cenário como ambíguo. O corte, segundo ele, sinaliza alívio nas condições de financiamento, mas também reflete uma economia ainda fragilizada. “Esse movimento pode ajudar no escoamento de estoques e tirar projetos da gaveta, além de incentivar a migração de investimentos da renda fixa para a economia real”.
Outro efeito possível, segundo Schveitzer, é o de incentivar incorporadoras a retomar projetos que estavam em compasso de espera.
Entidades cobram mais intensidade
Entre as entidades do setor, o discurso segue a mesma linha. Há reconhecimento do início do ciclo de flexibilização, mas também preocupação com o nível ainda elevado dos juros.
Presidente-executivo do Secovi-SP, Ely Wertheim ressalta que mesmo com magnitude reduzida, o corte tem efeito relevante ao sinalizar redução do custo financeiro em operações de longo prazo, especialmente no crédito imobiliário. “Mesmo sendo de 0,25%, o corte tem um impacto muito grande e positivo. Ele indica queda no custo do crédito tanto para produtores quanto para compradores”, afirma Wertheim.
Em nota, Luiz França, presidente da Abrainc (Associação Brasileira de Incorporadoras Imobiliárias), destaca que o país ainda opera com um dos maiores juros reais do mundo, o que restringe o crédito e limita o crescimento. Para ele, a continuidade e a intensificação do ciclo de queda são fundamentais.
A CBIC (Câmara Brasileira da Indústria da Construção) aponta que a manutenção de juros elevados segue pressionando investimentos e o orçamento das famílias. A leitura é a de que o setor, que cresceu apenas 0,5% no último ano, depende de uma redução mais consistente do custo do crédito para ganhar tração.
Mesmo sendo abaixo das expectativas, o corte representa uma inflexão relevante no ciclo econômico, segundo a Aelo (Associação das Empresas de Loteamento e Desenvolvimento Urbano). A entidade ressalta, no entanto, que a instabilidade externa pode prolongar um ambiente de crédito ainda restritivo.
