O mercado imobiliário residencial tem um ano de recordes de lançamentos e vendas. São números que refletem um quadro recente de condições macroeconômicas favoráveis, mas que contrastam com perspectivas menos favoráveis diante do encarecimento do crédito e dos próprios imóveis. Em meio a esse cenário, uma das mais tradicionais incorporadoras do país, a Gafisa (GFSA3), começa a colher os resultados de seu processo de reestruturação, ao mesmo tempo em que acelera a execução da estratégia para se tornar mais resiliente e diversificar o crescimento.
Começando pela fotografia do momento: a incorporadora carioca com 67 anos de existência e forte atuação em São Paulo e no Rio de Janeiro atingiu no terceiro trimestre, contando lançamentos e pré-lançamentos, a marca de 1,684 bilhão de reais em VGV (Valor Geral de Vendas), sinalizando que vai superar, portanto, o guidance (projeções da empresa sobre seu próprio desempenho em determinado período) de 1,5 bilhão de reais de lançamentos em 2021. Os números foram divulgados na última semana.
"Superamos o guidance com lançamentos de qualidade, atuando com seletividade e critério nos projetos. Em 18 meses, a nova administração da Gafisa lançou 2,5 bilhões de reais, em projetos com bons resultados e boas margens", disse Ian Andrade, diretor financeiro (CFO) e de relações com investidores da Gafisa, à EXAME Invest. Ele é também CEO da Gafisa Capital, a nova unidade de negócios da companhia voltada para investimentos imobiliários.
Os lançamentos em si da incorporadora totalizaram 691,7 milhões de reais de julho a setembro e 1 bilhão de reais no ano, praticamente quatro vezes o volume de 271 milhões de reais nos nove primeiros meses de 2020.
"A qualidade dos lançamentos tem uma consequência direta que é o aumento da margem bruta e a melhora dos resultados. A margem bruta tem subido trimestre a trimestre porque os novos projetos têm indicadores econômico-financeiros melhores do que os da safra anterior", explicou Andrade, que assumiu o cargo em março de 2020.
As vendas brutas, por sua vez, somaram 159,4 milhões de reais no trimestre e 523,5 milhões de reais no ano, com crescimento de 133,7% no acumulado de janeiro a setembro na comparação anual. A margem bruta subiu de 29,4% no segundo trimestre para 39,7% no terceiro (estava em 22,7% no primeiro). A empresa teve um lucro líquido de 6,2 milhões de reais no trimestre, revertendo o prejuízo de 56,5 milhões de reais um ano antes.
"Depois de ficar praticamente paralisada, a companhia recuperou a capacidade de voltar a construir, fazer lançamentos, entregar e comprar ativos. Os resultados que estamos colhendo são a coroação de todo o trabalho, embora ainda haja muito a ser feito", disse Guilherme Benevides, diretor executivo e operacional (CEO) da Gafisa.
O executivo, que assumiu o comando em maio de 2019, faz referência ao tumultuado período anterior, em que investidor sul-coreano Mu Hak You, da gestora GWI, dava as cartas. Foi um período marcado por paralisia de obras e atrasos no pagamento a fornecedores e de entrega de imóveis.
Durante dois anos, entre 2018 e 2020, a incorporadora não teve nenhum lançamento, em um período que incluiu a crise na administração anterior e o começo da reestruturação.
Depois que You foi destituído, o investidor Nelson Tanure assumiu o controle da companhia, que tem o capital pulverizado na bolsa brasileira, a B3. Benevides e Andrade chegaram em momentos distintos para compor a nova gestão.
Os dois executivos disseram que os resultados também refletem a retomada da confiança de stakeholders do setor imobiliário -- clientes, proprietários de terrenos, fornecedores e instituições financeiras -- na Gafisa, algo que ficou abalado com a suspensão de pagamentos e os atrasos na entrega de unidades.
"A primeira tarefa que fizemos quando chegamos foi levantar funding para as obras já em andamento. Captamos mais de mais de 700 milhões de reais em 18 meses, para as obras em andamento e a nova safra. Entregamos 3.000 unidades. Adquirimos quase 3 bilhões de reais em VGV de terrenos. Estamos aumentando a força de venda a cada trimestre", elencou o CFO sobre algumas das medidas adotadas pela nova gestão em dois anos e meio.
Andrade destacou o fato de que o resultado financeiro já começa a capturar a melhora operacional em um setor em que, dadas as suas características de cadeia longa, esse efeito costuma vir somente algum tempo depois.
"A força da marca, uma das mais fortes, senão a mais forte do mercado, também ajudou muito", afirmou.
Entre os projetos lançados no terceiro trimestre estiveram o TOM Delfim Moreira, com VGV estimado em 190 milhões de reais, que ganhou destaque no noticiário por causa do valor recorde de 100 mil reais o metro quadrado de venda no último terreno disponível na orla do Leblon, na zona sul do Rio de Janeiro; e o Ibirapuera Park House, com VGV estimado de 213,6 milhões de reais, em Moema, a 400 metros do Parque Ibirapuera, em São Paulo.
