A expectativa é que os incentivos – que incluem a criação da Faixa 4 do Minha Casa Minha Vida e outras medidas para destravar o crédito imobiliário - reacendam o interesse das incorporadoras pela região coberta pela operação urbana, que envolve terrenos de preços mais baixos, como os do Jabaquara.
“É possível que esse seja um eixo de descoberta para um novo perfil de população,” a secretária Elisabete França, de Urbanismo e Licenciamento, disse ao Metro Quadrado.
Com a Faixa 4 do MCMV, o governo federal ampliou o limite de renda familiar do programa para R$ 12 mil e aumentou o teto do preço dos imóveis para R$ 500 mil.
Nas medidas para o crédito, o valor máximo do imóvel financiado pelo Sistema Financeiro Habitacional (SFH) passou de R$ 1,5 milhão para R$ 2,25 milhões, e a parcela financiável pela Caixa voltou a ser de 80%.
Junto com o Banco Central, Lula também alterou as regras de uso da poupança para o financiamento imobiliário, com uma expectativa de injetar R$ 50 bilhões na construção civil nos próximos anos.
A operação da Água Espraiada - criada há 25 anos - foi concebida para desenvolver as regiões do Brooklin, Berrini, Marginal Pinheiros, Chucri Zaidan e Jabaquara - e está chegando ao fim tentando liquidar seu estoque de CEPACs.
Após seis leilões, a Prefeitura já arrecadou aproximadamente R$ 3,4 bilhões com a venda de mais de 3,5 milhões de títulos.
Hoje ainda há um estoque de 922 mil unidades, que serão oferecidas ao mercado no próximo certame - o equivalente a 18% do total disponibilizado desde a criação do instrumento urbanístico.
Das regiões cobertas, o Jabaquara é a que tem o menor interesse do mercado e menor uso de CEPACs - apenas 3% da área dedicada à incorporação residencial foi consumida dentro do limite da operação.
A secretaria já está em fase de contratação do estudo de precificação que balizará o próximo leilão, previsto para o segundo semestre de 2026, diz ela.
A Prefeitura enfrentou dificuldades para vender CEPACs nos últimos leilões das operações da Faria Lima e da Água Branca. Em ambas as ofertas, a Prefeitura viu boa parte dos títulos esfriarem na prateleira, sem grande interesse.
Players do mercado avaliaram - nas duas situações - que os preços estavam altos, inviabilizando a conta de novos projetos de incorporação.
É justamente de olho nessa falta de apetite do mercado que a secretaria decidiu criar mais atrativos.
Nas últimas semanas, o Executivo publicou o edital com novos incentivos urbanísticos de potencial construtivo e alocação de CEPACs para atrair as companhias.
As mudanças preveem um mecanismo de incentivo à produção habitacional, permitindo que, a cada 3 m² de Habitação de Interesse Social (HIS) construídos no Setor Jabaquara, o incorporador possa adquirir 1 m² de potencial adicional de construção em outro setor, mediante o uso de CEPACs.
Outro ajuste - a cota de solidariedade - também passa a integrar o modelo, determinando que 10% da área construída computável seja destinada à produção de HIS.
O decreto ainda traz novos benefícios aos empreendimentos localizados próximos a sistemas de transporte público, com um acréscimo de 30% no fator de equivalência de CEPACs, além de dispensar o limite máximo de gabarito.
“Adaptamos os benefícios para que, quando for realizado o próximo leilão, a região seja tão atrativa quanto outras áreas da cidade,” diz a secretária.
Sobre a possibilidade de novas operações consorciadas, a secretária é enfática: “Deus me livre. Nós já temos Água Espraiada e Faria Lima, que caminham para a finalização, e a Água Branca em andamento, além dos bairros do Tamanduateí acontecendo.”
Por ora, o foco da pasta estará nas revisões de legislação dentro dos Planos de Intervenção Urbana (PIU) Central, Vila Leopoldina e Pinheiros, além das discussões sobre atualizações regulares do Plano Diretor de São Paulo. “Já é muita coisa, e nós somos uma secretaria pequenininha.”
