Por Ana Luiza Tieghi
Bancos que atuam no financiamento imobiliário para o comprador de média e alta renda afirmaram, em evento da Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança (Abecip), no último mês, que estão negociando com o Banco Central (BC) uma calibragem nas regras do novo modelo de crédito.
O modelo, uma novidade que começou a ser implementada de forma gradual, em outubro de 2025, e que deve entrar completamente em vigor em janeiro de 2027, envolve os financiamentos feitos com recursos da poupança, pelo Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo (SBPE).
A maior crítica das instituições financeiras, como mostraram reportagens do Valor, é ao teto de 12% para os juros ao se financiar imóveis de até R$ 2,25 milhões. Seria “difícil” manter a taxa, que está abaixo da Selic, atualmente em 14%.
Já o setor imobiliário tem comemorado os resultados do novo modelo e não quer ouvir falar de calibragens, nem em um adiamento da implementação completa do modelo. Dados da Abecip, de janeiro a junho, mostram um aumento de 12% na concessão de crédito para os compradores de imóveis, na comparação com o mesmo período de 2025. Foram R$ 67,2 bilhões emprestados no semestre. O ano de 2025 havia fechado com queda de 6% no valor emprestado.
Não menos importante para o setor imobiliário, também cresceu, e de forma mais expressiva, o empréstimo de recursos da poupança para financiar as obras. O aumento foi de 107%, para R$ 26,5 bilhões, após queda de 30% em 2025. É um dinheiro mais barato que chega às mãos das incorporadoras, em um momento no qual contar com o mercado de capitais para financiar os projetos pode significar comprometer a viabilidade financeira do empreendimento.
“[Os bancos] não estão tendo prejuízo, e você tiraria da classe média o financiamento mais barato que existe, e que não é para jogar nas ‘bets’, é para comprar um patrimônio”, afirma Ely Wertheim, diretor-executivo do Secovi-SP, sindicato do setor imobiliário no Estado de São Paulo.
Segundo ele, cálculos da entidade apontam spread “altamente positivo” para as instituições financeiras que operam no novo modelo de crédito, porque podem emprestar para as incorporadoras a taxa livre e, também, dispor do mesmo valor emprestado ao cliente final para outros tipos de oferta de crédito.
O modelo prevê que, ao emprestar uma determinada quantia ao comprador do imóvel, com o limite de 12% na taxa, a instituição possa, também, emprestar esse mesmo valor, vindo de recursos da poupança, para outras modalidades de crédito, com taxas mais altas.
Outra entidade setorial, a Câmara Brasileira da Indústria da Construção (Cbic) destacou, em coletiva de imprensa, a importância do novo modelo de crédito. “O resultado confirma o acerto da atuação da Cbic e de suas entidades nos debates pela reformulação do SBPE e pela manutenção das taxas de juros negativas (até 12% ao ano) praticadas pelos bancos”, afirmou.
A demanda das instituições financeiras pega o segmento de médio e alto padrão em um momento ainda fragilizado. As vendas de unidades desses padrões caíram 3,2% no primeiro semestre, na comparação com os seis primeiros meses de 2025, para 112,5 mil unidades. No geral do setor imobiliário, houve incremento de 5,4% nas vendas de unidades novas, mas o resultado se deve ao avanço do programa Minha Casa, Minha Vida (MCMV), que opera em outro modelo de financiamento imobiliário, com recursos do FGTS.
“Estamos vivendo um momento de vendas ruins na classe média”, afirma Wertheim.
Tainan Costa, head do setor de real estate do UBS BB, avalia que o principal “vilão” para o segmento de média e alta renda é a Selic em 14% ao ano, que “reduz o apetite dos bancos e diminui o ‘affordability’ [poder de compra] dos clientes também para querer contratar crédito nesse nível de taxa”, mas ressalta que “essas discussões não ajudam”.
O Banco Central foi procurado a respeito de mudanças na implementação do modelo de crédito imobiliário, mas não retornou ao contato da reportagem.
