Por Bruna Furlani e Maria Fernanda Salinet
Em um momento de juros elevados, escassez de liquidez bancária e queda na velocidade de venda de empreendimentos, fundos de investimento em direitos creditórios (FIDCs) têm crescido como alternativa mais flexível de financiamento para incorporadoras e outros players do setor imobiliário. O movimento é recente e ganhou força em meio à perda de relevância do Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo (SBPE) como principal fonte de recursos do setor ao longo dos últimos anos.
Um levantamento feito pela empresa de dados Uqbar, a pedido do Valor, mostra que o patrimônio líquido (PL) somado de FIDCs com participação em incorporadoras passou de R$ 995,15 milhões, em julho de 2024, para R$ 1,75 bilhão em julho deste ano, uma alta de 76%. Atualmente, há 24 fundos do tipo em funcionamento, sendo que dez deles têm pelo menos 12 meses de operação.
Dentro da Oliveira Trust, por exemplo, dos cerca de 54 fundos em estruturação, 11% são do mercado imobiliário. “Esse setor está procurando mais por FIDCs. Tivemos um aumento de 50% a 70% na demanda, considerando as operações vistas no primeiro semestre deste ano quando comparado ao mesmo período do ano passado”, explica o sócio e CEO da Oliveira Trust, José Alexandre Freitas.
A sócia e chefe de relacionamento na empresa de infraestrutura de mercado e serviços fiduciários Vórtx, Lilian Palacios, vai na mesma linha e diz que metade das conversas envolvendo a estruturação de FIDCs têm sido voltadas ao setor imobiliário. Segundo ela, a procura de incorporadoras e gestoras para estruturar fundos de direitos creditórios voltadas para o segmento já é, inclusive, maior do que por outros produtos como fundos imobiliários (FIIs) “de tijolo”, que investem em ativos físicos.
As limitações do SBPE ao longo dos últimos anos estão entre os fatores que abriram espaço para o crescimento dos FIDCs como alternativa de financiamento imobiliário, afirmam Mariane Kondo e Pablo Queiroz, sócios do Demarest. Embora o Banco Central (BC) tenha ampliado o percentual de recursos da poupança direcionados ao crédito imobiliário, eles afirmam que a medida não resolveu a restrição de financiamento, já que a própria captação da caderneta não tem crescimento consistente.
Com o vácuo do SBPE, o mercado foi incentivado a buscar alternativas, embora o FIDC não pareça uma operação “óbvia” inicialmente, explica Queiroz. Entre as vantagens do fundo estão a flexibilidade para as companhias.
“O FIDC permite fazer uma operação de crédito mais puro, para a empresa, sem uma destinação específica. Os outros produtos do mercado imobiliário são, em maior ou menor grau, um dinheiro ‘carimbado’. Você não faz o que quiser”, diz. “Não faz muito tempo que o Conselho Monetário Nacional (CMN) restringiu o que é o Conselho Monetário Nacional (CMN) restringiu o que é o lastro [garantia] para os certificados de recebíveis imobiliários (CRIs), por exemplo. Eles têm destinação limitada, restrita.”
A antecipação do recebimento de créditos que, de outra forma, poderiam permanecer no balanço por anos também é vista como um atrativo dos FIDCs, observa Kondo, também do Demarest.
Outro fator que favorece o instrumento é a possibilidade de usar o estoque de imóveis não comercializados como garantia em uma operação de crédito, permitindo à empresa “ganhar fôlego” financeiro sem ter que dar grandes descontos nas unidades. Nesse contexto, a companhia pode postergar vendas à espera de condições mais favoráveis no mercado, afirma Queiroz.
“Talvez seja possível traçar uma linha temporal entre o maior interesse pelos FIDCs no mercado imobiliário e a queda na velocidade de vendas de unidades, principalmente no mercado de São Paulo”, diz.
Da perspectiva do investidor, por outro lado, FIDCs podem ser uma alternativa de diversificação, sobretudo para institucionais que já atingiram os limites de alocação em produtos imobiliários tradicionais, mas querem manter a exposição ao setor. Antes de entrar, porém, é preciso analisar o risco e retorno dos produtos, lembra Kondo.
Um CRI precisa de um volume grande de recebíveis para fazer a emissão. Já o FIDC é ancorado por capital próprio”
- Vitor Del Santo
De olho no momento atual do mercado, a procura por FIDCs ganhou fôlego justamente em um período de queda da emissão de outros títulos privados, como CRIs, Letras de Crédito Imobiliário (LCIs) e Letras Imobiliárias Garantidas (LIGs). Tais produtos costumam ter uma “faixa ótima” de juros, favorável para emissores e credores, explica Freitas, da Oliveira Trust.
“Levando em conta o histórico, quando a Selic está entre 6% e 12%, papéis como CRIs têm uma ótima demanda do ponto de vista de investidores, com retornos entre 0,5% e 1% ao mês, enquanto o custo de captação para as empresas é atrativo e permite viabilizar novos investimentos e projetos”, diz o CEO da Oliveira Trust.
Em meio a uma taxa básica de juros mais alta, o fundador e CEO da Lumy Incorporadora, Vitor Del Santo, calcula que o custo para emitir um CRI agora pode ficar entre 10% e 15% maior do que para estruturar um FIDC. “Um CRI precisa de um volume grande de recebíveis para fazer a emissão. Já o FIDC é ancorado por capital próprio.”
A Lumy é uma das incorporadoras que colocou de pé um fundo de direito de crédito para financiar sete projetos do Minha Casa Minha Vida em outubro de 2025. Hoje, o produto tem cerca de R$ 50 milhões em patrimônio líquido, mas a companhia pretende chegar a R$ 200 milhões até o fim de 2027.
“Fizemos sete projetos com o capital obtido por meio do FIDC. Foi fundamental lançar esse produto para poupar tempo e dedicação na hora da captação. Poderíamos captar recursos sem o FIDC, mas eu teria que falar com 40 ou mais pessoas e teríamos que pensar no ‘share’ [participação] disso”, pondera Del Santo.
Embora o aumento da inadimplência e dos pedidos de recuperação judicial tenha elevado a cautela com ativos de crédito, os FIDCs, como um todo, estão com entradas líquidas de R$ 57,3 bilhões no acumulado do ano até julho.
Apesar de reconhecer que produtos de crédito estão sendo monitorados com lupa por investidores, Palacios, da Vórtx, afirma que o risco de pagamento tende a ser pulverizado em FIDCs. “O risco existe, mas, por ser pulverizado, conseguimos olhar com mais tranquilidade. Posso ter vários empreendimentos no FIDC. Posso ter uma incorporadora em que os créditos de venda dos imóveis são devidos por várias pessoas. Posso ter várias incorporadoras”, diz.
Ainda que os produtos garantam maior flexibilidade às companhias, Kondo, do Demarest, pondera que o uso de FIDCs pode ampliar a complexidade operacional para as empresas, já que administradores e gestores passam a participar de uma dinâmica antes conduzida internamente, além dos custos de manutenção do fundo.
Queiroz, do Demarest, também ressalta que o FIDC não é um veículo desenhado para carregar imóveis a longo prazo, o que pode exigir estruturas adicionais para viabilizar determinadas operações imobiliárias.
