Por Liane Thedim
Diante dos altos juros e da forte concorrência da renda fixa, gestores de fundos imobiliários (FIIs) estão buscando novas estruturas para conseguir captar recursos. A mais recente é a criação de FIIs com subclasses, que permitem oferecer condições diferentes para cada público, conforme o perfil. A Paladin, em parceria com a Hedge, e a Fator Gestão estão entre os que desenvolveram produtos com esse formato, enquanto Tivio e JGP planejam ofertas. A JiveMauá, que já tem um fundo com subclasses, também voltará a apostar nesse modelo em novas operações.
“A queda das cotas deu origem a uma onda de FIIs com cara de renda fixa e que servem como substitutos das LCIs [letras de crédito imobiliário, emitidas pelos bancos e cujo prazo mínimo caiu em maio de nove para seis meses]”, diz André Freitas, sócio-fundador da Hedge. Thiago Lima, gestor de imobiliário da JGP, explica que as subclasses permitem estruturas mais sofisticadas. “Elas conseguem criar instrumentos que se tornam quase uma renda fixa para o investidor que quer correr menos risco e para o de longo prazo, que busca ganho adicional.”
Rodrigo Possenti, responsável pela área de FIIs da Fator Gestão, do banco Fator, diz que as ofertas subsequentes de fundos já existentes, conhecidas como “follow-ons”, não estão em momento propício porque as cotas estão com valor abaixo do patrimonial. Ao mesmo tempo, diz, ofertas de novos fundos no modelo tradicional chamam pouco a atenção. “O investidor questiona se vale se arriscar em um novo fundo se há vários com bom histórico em negociação no mercado. Por isso é preciso ter mais ingredientes.”
Ao mesmo tempo, prossegue ele, os fundo negociados no ambiente de balcão, conhecidos como “cetipados”, ou seja, que não estão no pregão da B3, cresceram bastante nos dois últimos anos, mas têm problemas de liquidez - assim, quem quer se desfazer do investimento terá a intermediação da XP na busca por um comprador com preço de venda e taxas que dependem do momento de mercado e da demanda.
No caso dos listados na B3, a venda é feita no pregão, pela cotação do momento exibida na tela. “O ambiente de balcão resolveu o problema da volatilidade, mas tem a questão da liquidez. Por isso o mercado evoluiu para esse caminho do ‘cetipado’ com estrutura de subordinação, o que destravou a demanda.”
As subclasses em fundos de investimento foram permitidas pela Resolução 175 da Comissão de Valores Mobiliários (CVM), de 2023. Até pouco tempo, eram uma estrutura muito usada pelos fundos de investimento em direitos creditórios (FIDCs), nos quais a subclasse subordinada rende bem mais, porém arca com eventuais casos de inadimplência, para garantir o rendimento da classe sênior. A resolução, inclusive, determina que somente a sênior pode ser oferecida ao investidor de varejo.
A primeira a usar o sistema para investidores em geral em FIIs foi a JiveMauá, em bem-sucedida oferta em janeiro, em meio a um dos piores momentos da classe. A gestora levantou R$ 1,2 bilhão para um fundo de galpões logísticos. A cota sênior, voltada ao varejo, tem garantida remuneração de IPCA mais 9% ao ano e prazo determinado de cinco anos. A subordinada, por sua vez, ficou com investidores institucionais, com tempo indeterminado e uma rentabilidade que pode chegar a 30% ao ano, no momento da venda dos ativos.
“Conseguimos dividir apetite, rentabilidade e risco para classes diferentes de investidores. Você consegue oferecer para o público em geral em uma rentabilidade pré-definida. Já o investidor subordinado, que está tomando mais risco e enfrenta mais volatilidade, sabe tem um potencial de ganho grande”, avalia Brunno Bagnariolli, sócio e diretor de investimentos da estratégia de imobiliário da JiveMauá. “A segmentação foi o grande diferencial para o sucesso da oferta.” Segundo ele, a JiveMauá desde então já formatou quatro no mesmo modelo. “Vamos replicar essa receita, que funcionou muito bem.”
“A queda das cotas deu origem a uma onda de FIIs com cara de renda fixa e que servem como substitutos das LCIs”
A Fator planeja a oferta, em breve, de um fundo cetipado com subclasses. O retorno da classe sênior será de IPCA mais 7,5% ou o retorno da NTN-B, o que for menor. O que superar esse objetivo vai para a classe subordinada, que estará toda nas mãos do banco Fator. A expectativa é captar R$ 100 milhões, diz Possenti.
Ele explica que as subordinadas têm perfil sob medida para institucionais ou profissionais. A Fator tem hoje cinco fundos listados, num total de R$ 3,5 bilhões de patrimônio líquido, sendo R$ 2,2 bilhões em FIIs concentrados em recebíveis do setor. Também está planejado um fundo de desenvolvimento residencial até o fim do ano, com subclasses.
A Paladin Realty Partners, por sua vez, fez parceria com a Hedge Investments para lançar um fundo de desenvolvimento residencial estruturado em cotas sênior e subordinada, destinado a investidores qualificados e com prazo de seis anos. O objetivo é captar 75% do capital na cota sênior, que oferece um dividendo preferencial de IPCA mais 10%.
De acordo com o material publicitário, a sênior pode alcançar retorno de IPCA mais 14%, enquanto a subordinada pode chegar a IPCA mais 27%. Hedge e Paladin estarão na subordinada, mas uma parte dessas cotas poderá ser comprada pelo mercado. Serão R$ 180 milhões, sendo R$ 45 milhões em subordinadas e R$ 135 milhões em seniores. A oferta está aberta até este mês.
Felipe Freitas, diretor de distribuição da Hedge, comenta que a gestora já tem um FII com prazo de cinco anos e subclasses, sendo a subordinada integralmente subscrita pela própria asset e a sênior com retorno de IPCA mais 7%.
Adriano Mantesso, responsável pela área imobiliária da Tivio Capital, joint-venture de Bradesco e Banco BV, explica que, para o cotista, estar sujeito a uma saída pela cotação do momento na bolsa é um ponto negativo do ponto de vista do investidor. Ele comenta que levantamento da gestora mostrou que 80% das aplicações dos brasileiros estão em renda fixa, sendo 70% com liquidez diária. Por isso a gestora planeja lançar ainda neste ano um FII com a estrutura de subclasses. “Quem quer mais rendimento se posiciona na subordinada sabendo o risco que está tomando.” A gestora tem seis fundos listados com R$ 4 bilhões de patrimônio líquido e mais R$ 4 bilhões em fundos exclusivos.
