Demorou quase quatro anos, mas o governo regulamentou ontem um novo instrumento de funding para o setor imobiliário, a Letra Imobiliária Garantida (LIG).
Pela Resolução 4.598 do Conselho Monetário Nacional (CMN), a LIG pode ser emitida por bancos múltiplos, comerciais, sociedades de crédito, caixas econômicas, companhias hipotecárias e associações de poupança e empréstimo. A soma dos ativos que integram as carteiras não pode superar 10% do ativo total da instituição emissora enquadrada no Segmento 1 (S1), que inclui os grandes bancos. No caso das demais instituições, como bancos pequenos, o valor não pode passar de 30%.
A remuneração pode ser baseada em taxa de juros fixa ou flutuante, combinadas ou não, desde que de conhecimento público e regularmente calculadas. A LIG tem isenção de Imposto de Renda (IR) prevista tanto para residente quanto para estrangeiros.
O título pode gerar valor de resgate inferior ao de sua emissão e não pode ter prazo médio inferior a 24 meses. Também é vedado o resgate antecipado ou recompra total ou parcial antes de 12 meses.
O diretor de Regulação do Banco Central, Otavio Damaso, disse que não há previsão de quanto esse instrumento pode movimentar, mas lembra que o crédito imobiliário no Brasil soma apenas 10% do Produto Interno Bruto (PIB) - R$ 600 bilhões. Em outros emergentes, atinge até 30% do PIB.
Há espaço para esse estoque duplicar ou mesmo triplicar, segundo ele. O equivalente internacional da LIG é o "covered bond", instrumento popular na Europa, garantido por um pool de ativos imobiliários, além do próprio emissor. Na Europa, o estoque de LIG representa ? 2,5 trilhões -20% do crédito imobiliário local.
O novo título conta com regime fiduciário e patrimônio de afetação, o que garante que os ativos terão destinação certa para pagamento de eventuais problemas. O instrumento é 100% de mercado, não se comunicando com outros sistemas de crédito direcionado, como os depósitos de poupança.
A carteira de ativos pode ser composta por créditos imobiliários, títulos do Tesouro, derivativos e disponibilidades da própria carteira. São considerados créditos imobiliários os financiamentos para a aquisição, construção e produção de imóvel residencial ou comercial. A LIG tem de ser registrada em entidade autorizada pelo BC a exercer a atividade de depósito centralizado. Os emissores poderão fazer programas e emissão, compostas por uma ou mais LIGs garantidas por carteira de ativos.
Os emissores são obrigados a realizar testes de estresse trimestrais para atestar a resistência dos ativos a eventos atípicos. Os agentes fiduciários terão de contratar auditores independentes. Os emissores devem elaborar trimestralmente relatórios públicos sobre a situação das carteiras de ativos e das LIGs garantidas.
