A venda de unidades autônomas em construção ou a serem construídas, conhecida como "venda de unidade na planta", é regulada diretamente pela Lei nº 4.591, de 1964, bem como subsidiariamente pelo Código Civil e legislação consumerista. Ditas normas são chaves à compreensão dessa importante atividade que se encontra dentro do segmento da construção civil, o qual se constitui num dos principais motores da economia.
No decorrer dos anos, o mercado da incorporação imobiliária viu-se obrigado a aperfeiçoar diversas práticas por ele adotadas devido às necessidades que o amadurecimento do mercado trouxe à tona. Dentre elas, destaca-se a chamada "cláusula de tolerância", cujo objetivo consiste em prorrogar o prazo previsto para a conclusão do empreendimento e a consequente entrega das unidades.
Apesar da sua vasta utilização pelas incorporadoras, o uso da referida cláusula de tolerância tem sido alvo de substancial questionamento por parte dos adquirentes das unidades autônomas, pelo fato de considerarem a inclusão dessa cláusula uma prática incompatível com o equilíbrio contratual e a boa-fé.
Ainda argumentavam os adquirentes que a utilização da cláusula de tolerância estaria os penalizando, enquanto a responsabilidade da incorporadora, em concluir a obra dentro do prazo, estaria sendo atenuada.
Nessas breves linhas, comentaremos o recente entendimento consagrado pelo Superior Tribunal de Justiça (STJ) no tocante a referida cláusula de tolerância. No julgamento do Recurso Especial nº 1.582.318-RJ ocorrido em 12 de setembro, a 3ª Turma do STJ, por unanimidade, consolidou o entendimento da validade da cláusula de tolerância nos contratos de incorporação imobiliária. Para tanto, dita cláusula deve estar prevista contratualmente de forma clara e objetiva, além de possuir um prazo razoável que não exceda a 180 dias da data prevista para entrega das unidades autônomas.
Conforme o relator do recurso especial, o ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, o mercado da construção civil sofre com a influência de diversos fatores imprevisíveis, capazes de afetar a execução do empreendimento e onerar excessivamente os seus agentes. A incidência desses fatores externos torna a construção civil um negócio de considerável complexidade, justificando a utilização dessa cláusula que prorroga a conclusão final da obra e, por consequência, a entrega das unidades autônomas.
Para o STJ, mesmo sendo aplicável subsidiariamente a legislação consumerista nos contratos em que a unidade autônoma é destinada ao uso do próprio adquirente ou de sua família, a aplicabilidade da cláusula de tolerância não pode ser considerada uma prática abusiva. Ela possui, inclusive, amparo nos usos e costumes do setor imobiliário, bem como na legislação especial, conforme disciplina expressa constante no artigo 48, parágrafo 2º da Lei nº 4.591/1964.
Ademais, sustentou o STJ, na referida decisão, que a prorrogação do prazo de conclusão das obras não consiste em desvantagem ao consumidor, ao passo que visa amenizar os riscos da atividade, tendo em vista a dificuldade encontrada pelas incorporadoras em fixar uma data precisa à entrega das unidades autônomas. A consecução da incorporação imobiliária congrega um razoável nível de complexidade, sujeitando a empreendedora a administrar situações imprevisíveis - demasiados entraves burocráticos, escassez de mão-de-obra e de insumos, entre outros.
Desse modo, não é desarrazoado afirmar que a consolidação do entendimento pelo STJ acerca da validade da cláusula de tolerância trará benefícios aos adquirentes, eis que a minimização dos riscos da atividade acarretará, possivelmente, numa diminuição do preço final das unidades autônomas, sendo benéfico a todo o mercado.
Ressalta-se, ainda, que como requisito à validade da cláusula de tolerância, a incorporadora deverá atentar ao dever de informação quanto a possibilidade da prorrogação da data da entrega das unidades autônomas. E isso deve ser procedido não somente no contrato que objetiva a alienação da unidade autônoma, mas, sim, nas ofertas, nos informes e nas peças publicitárias.
A necessidade de trazer a informação fidedigna precisa ser atendida igualmente durante a execução do contrato, de forma que o adquirente seja periodicamente informado acerca do status da obra e de eventual prorrogação da data da entrega.
A decisão no Recurso Especial nº 1.582.318-RJ nos parece bastante oportuna. Esse posicionamento preciso do tribunal superior, consolidando o seu entendimento pela validade da cláusula de tolerância nos contratos de aquisição de imóveis na planta trará benefícios a todos os partícipes da cadeia imobiliária, que se beneficiarão com o incremento da segurança jurídica e com o desestímulo à judicialização.
