A separação das operações da Tenda e os distratos resultaram em prejuízo líquido da Gafisa de R$ 1,22 bilhão, em 2016, com perda de R$ 1,02 bilhão somente no quarto trimestre. A cisão da Tenda teve impacto negativo de R$ 683,36 milhões de outubro a dezembro e de R$ 653,13 milhões no acumulado do ano. Sem considerar fatores não recorrentes, a Gafisa teria registrado prejuízo líquido de R$ 134,3 milhões no trimestre e perda líquida de R$ 318,4 milhões em 2016.
A cisão resultará na entrada de R$ 319,5 milhões no caixa da Gafisa - R$ 219,5 milhões referentes à venda de metade da Tenda e R$ 100 milhões decorrentes da redução de capital da incorporadora focada na baixa renda. "A venda de 50% da Tenda melhora a estrutura de capital da Gafisa", diz o diretor financeiro e de relações com investidores da Gafisa, André Bergstein.
Iniciada há três anos, a separação entre as duas companhias deve ser concluída até meados de maio, quando os acionistas da Gafisa receberão ações correspondentes aos 50% restantes do capital social da ex-controlada.
Desde a última sexta-feira, quem era acionista da Gafisa até o dia anterior tem direito de preferência proporcional à quantidade de papéis detida para compra de até 50% das ações da Tenda. Segundo Bergstein, o direito de preferência está sendo negociado a R$ 5, o que significa que foi atribuído valor justo pelo papel da Tenda entre R$ 13 e R$ 14. Após o exercício do direito de preferência, que termina em 15 de abril, a Gafisa venderá ao fundo de private equity Jaguar Growth Asset Management de 20% a 30% da Tenda, a R$ 8,13 por ação.
Os R$ 219,5 milhões a serem recebidos por metade da Tenda entrarão no caixa da Gafisa ao longo do mês de maio. Há previsão de entrada de 50% dos outros R$ 100 milhões no próximo ano, e dos outros 50% em 2019. O pagamento pode ser antecipado, segundo Bergstein, se a Tenda atingir determinados covenants (cláusulas contratuais) até o fim de 2017.
O impacto negativo na Gafisa de R$ 653,13 milhões da descontinuidade das operações da Tenda resultou, principalmente, de R$ 610,1 milhões de impairment (baixa contábil). O impairment decorre da diferença entre o valor de avaliação da Tenda, de R$ 439 milhões - considerando-se R$ 219,5 milhões da venda de metade da empresa e valor semelhante da redução de capital - e o patrimônio líquido, de R$ 1,049 bilhão. A cisão implicou também na reversão de R$ 90,3 milhões de créditos tributários.
Com a separação da Tenda, o caixa da Gafisa, no fim de dezembro, ficou em R$ 253,2 milhões, e a dívida bruta, em R$ 1,6 bilhão. O patrimônio líquido da Gafisa foi reduzido para R$ 1,9 bilhão. No encerramento do ano, a alavancagem medida por dívida líquida sobre patrimônio líquido era de 71,8%, nível que tende a diminuir à medida que os recursos da cisão entrarem no caixa.
Operacionalmente, os resultados da Gafisa do ano passado tiveram forte impacto dos distratos, que chegaram a R$ 509 milhões. Os cancelamentos de vendas levaram à queda de 37% na receita líquida, para R$ 915,7 milhões, e à margem bruta negativa de 12,4%. O resultado líquido refletiu também a equivalência patrimonial negativa de R$ 48,3 milhões, principalmente por causa do prejuízo da Alphaville Urbanismo. No quarto trimestre, houve distratos de R$ 99 milhões, redução da receita líquida de 2%, e a margem bruta ficou negativa em 54,6%.
Apesar do desempenho financeiro do quarto trimestre, o diretor de relações com investidores avalia que um novo ciclo começou para a Gafisa, com melhora da velocidade de vendas de lançamentos e de estoques, queda dos distratos ante os trimestres anteriores e aumento da margem dos resultados a apropriar. Em 2017, a Gafisa só lançará projetos residenciais de médio e alto padrão, concentrados em São Paulo e vai manter o foco na venda de estoques e na geração de caixa. No ano passado, a Gafisa gerou caixa de R$ 70 milhões.
"Estamos bastante otimistas, com perspectiva de geração de caixa, com bons lançamentos e expectativa de redução do volume de distratos", diz o executivo. Os cancelamentos de vendas tendem a cair porque as entregas estão concentradas em empreendimentos residenciais, e a incorporadora está começando a concluir projetos lançados em 2014.
