Por Larissa Maia
A cada reuniao do Comite de Politica Monetaria (Copom) sobre a decisao da taxa basica de juros da economia, a Selic, volta a pairar um dilema recorrente entre quem busca financiar um imovel: comprar ou esperar o inicio do ciclo de cortes? Embora a escolha seja pessoal, especialistas indicam que e fundamental analisar os pros e contras de cada cenario e os impactos do atual patamar dos juros no bolso de quem quer tirar o sonho do papel.
Entenda em cinco pontos os impactos da Selic no financiamento
Impactos diretos
A Selic e conhecida como o custo do dinheiro. Entao, quando ela sobe (ou se mantem em niveis mais altos), os bancos vao repassar esse custo para os financiamentos, incluindo os imobiliarios. O mesmo acontece no cenario oposto: com queda, ha uma "sensivel reducao nas taxas dos financiamentos em geral, inclusive do credito imobiliario", explica Paula Bento, planejadora financeira pela Planejar.
Os financiamentos pelo Sistema Financeiro de Habitacao (SFH), como no programa Minha Casa Minha Vida (MCMV), sao menos afetados ja que as taxas e subsidios sao determinado previamente pelo governo e os recursos sao da poupanca, explica Leonardo Guerra, diretor regional REMAX Distrito Federal, rede de franquias imobiliarias.
Mas fora do programa, no Sistema de Financiamento Imobiliario (SFI), o peso no bolso e maior ja que a verba para isso vem de recursos livres - que ficam mais caros com a Selic mais alta.
Neste cenario, as parcelas tambem tendem a ficar mais altas ja que o credito fica mais caro. Por outro lado, em um ciclo de queda de juros, enquanto as parcelas tendem a diminuir, pode ser que o mercado imobiliario fique mais aquecido, o que pode gerar valorizacao das unidades residenciais.
Impactos indiretos
Alem dos impactos diretos, ha tambem os indiretos, como para quem vai financiar imovel na planta, explicam os especialistas ouvidos pelo Valor Investe. Para este publico, o peso da Selic fica mais evidente quando ocorre a assinatura do contrato, onde a taxa sera a que esta sendo praticada pelo mercado na entrega das chaves. Isso pode variar tanto para o lado bom, como para o lado ruim, caso a Selic suba ainda mais.
Werton Oliveira, economista da Ekonomy Consultoria, explica que algumas construtoras optam por financiar diretameente o comprador do imovel sem a necessidade de banco e podem colocar uma "trava taxa" para controlar o efeito da oscilacao de juros.
"Mesmo que a taxa suba em um determinado periodo, a construtora faz um contrato que segura e mantem a taxa de juros atual. O que e que e interessante entender? Que se hoje a taxa esta alta, pode ser que daqui a dois, tres anos ela caia, mas tambem pode estar mais alta do que esta hoje, dependendo do cenario economico que vamos encontrar la na frente", pondera Oliveira.
Alem disso, quando o financiamento e feito ao longo da obra, o saldo devedor costuma ser corrigido por indices da construcao civil, como o INCC. Como uma Selic elevada tende a pressionar os precos, esse reflexo pode encarecer o saldo devedor durante a obra, ainda que nao haja impacto direto na taxa de financiamento, detalha Guerra.
A selic tambem pode afetar indiretamente os alugueis porque, apesar de a maior parte dos contratos ser atualizado por indices atrelados a inflacao, como IPCA ou IGPM (conhecido como o indice do aluguel), caso haja desaceleracao nos financiamentos e maior busca por locacao, funciona a famosa Lei da oferta e demanda. Com mais gente aguardando as taxas cairem para contratar o financiamento, os precos dos alugueis tambem podem subir, explica Bento.
No entanto, com essa desaceleracao na busca por financiamento, o cenario cria uma pressao sobre as incorporadoras que ja estao com imoveis prontos. Com isso, Werton explica que pode ser mais facil negociar os valores das unidades ja que as incorporadoras precisam manter as vendas aquecidas e com isso, geralmente, tornam-se mais flexiveis a pechincha, principalmente dos imoveis que ja estao prontos para morar.
"Existe ja um movimento de mercado, que a gente percebe que alguns construtoras facilitam a entrada, tentam fazer um parcelamento desse valor para tentar fazer com que fique mais facil para o cliente fechar o seu financiamento junto ao banco", comenta Oliveira.
Tabela Price x Sac
Os sistemas de amortizacao disponiveis Sac e Price tambem sao afetados pela taxa. A "amortizacao" e a parte da parcela destinada para reduzir o valor financiado, enquanto a outra parte da parcela paga os juros daquele mes.
A Price, que fixa o valor das parcelas ao longo do contrato, tende a sentir mais o efeito da alta, pois as prestacoes sao calculadas no momento da contratacao. Segundo Oliveira, neste sistema os juros incidem sobre o saldo devedor por mais tempo.
Ja a SAC, que preve parcelas decrescentes, suaviza esse impacto porque possui amortizacao constante. Isso reduz o saldo devedor rapidamente, diminuindo a exposicao aos juros altos, detalha o economista.
Compare a Tabela Price e Sac
Captacao da poupanca x Renda fixa
O rendimento da poupanca muda de acordo com a meta da taxa Selic: Se a Selic estiver acima de 8,5% ao ano, a poupanca rende 0,5% ao mes mais Taxa Referencial. Ja se a Selic estiver abaixo desse patamar, a poupanca rende 70% da Selic, convertida para taxa mensal, mais Taxa Referencial, segundo a Caixa Economica Federal.
Com isso, a poupanca se torna um investimento considerado "pouco atrativo" porque a rentabilidade e baixa, perdendo ate para a inflacao em alguns momentos, mas torna atrativo outros tipos de investimentos, como CDB, como Tesouro Selic, entre outros, explica Oliveira.
O problema disso, pontua o economista, e que os outros investimentos sao concorrentes diretos da poupanca e parte da captacao de recursos para credito habitacional vem justamente desse investimento mais tradicional. "Entao, com a escassez desse tipo de recurso vindo da poupanca, torna-se mais custoso financiar o credito para a compra do imovel novo", diz Oliveira.
Por outro lado, para quem nao possui urgencia em financiar e topa aguardar a queda da Selic, vale aproveitar o cenario de retornos altos da renda fixa para 'engordar' o volume de dinheiro para a entrada do imovel, investindo mensalmente como se fossem as proprias parcelas do imovel diminuindo assim o valor que sera financiado.
A recomendacao da planejadora e investir preferencialmente em ativos sem prazo, como Tesouro Selic ou Certificado de Deposito Bancario (CDB) que renda 100% do CDI de grandes bancos para garantir liquidez e seguranca ja que "quem esta buscando imovel, tambem pode encontrar alguma oportunidade" no meio do caminho e, com isso, deve ter a liberdade de conseguir sacar o montante a qualquer momento.
Perspectivas futuras
Os financiamentos habitacionais seguem a tendencia da Selic, mas nao de forma imediata. Guerra explica que os bancos costumam esperar sinais consistentes de queda para reduzir suas taxas, e esse repasse pode levar de tres a seis meses apos o inicio do ciclo de cortes. Alem disso, o tamanho da reducao pode nao ser o mesmo quando isso acontecer.
"Se, por exemplo, a Selic cair de 15% para 10%, isso nao significa que as taxas dos financiamentos habitacionais tambem terao uma queda de cinco pontos percentuais. A variacao costuma ser mais moderada", explica Guerra, da REMAX.
Por isso, ha pros e contras em cada decisao: comprar e aguardar os juros cairem. Quem compra agora pode conseguir melhores condicoes de negociacao no valor do imovel, mas assume o risco de pagar juros mais altos por algum tempo, ate que a reducao da Selic se reflita nos financiamentos. Por outro lado, esperar pode significar perder boas oportunidades no mercado, ja que nao ha garantias sobre o ritmo ou intensidade da queda das taxas, pondera Guerra.
Para quem financiar com juros mais altos, a portabilidade do credito e uma possibilidade que pode ser utilizada para baratear a divida, conseguindo, inclusive, negociacao para taxas melhores quando o ciclo de cortes comecar. Aqui, a amortizacao tambem pode ajudar a diminuir o saldo devedor.
No meio de tudo isso, Bento ressalta que a decisao sobre a compra da casa propria "nunca e somente do ponto de vista financeiro" e envolve outros aspectos, como familiares e ate mesmo emocionais. Por isso, e preciso colocar na balanca a necessidade de cada pessoa, como a propria urgencia pela moradia.
