Por Ana Luiza Tieghi
Uma área de quatro quarteirões no Butantã, bairro na zona oeste de São Paulo, está atraindo projetos imobiliários de uso misto, onde seus idealizadores esperam formar uma “ilha” de projetos corporativos e de residenciais de alto padrão.
A incorporadora SDI está entregando o River South, empreendimento com lajes de escritório e apartamentos de 35 a 122 metros quadrados. Dados da consultoria imobiliária Binswanger Brazil apontam que o projeto já está com 69% da área corporativa ocupada. A financeira Wise alugou 14,2 mil metros quadrados no empreendimento ainda no quarto trimestre do ano passado, antes da entrega do prédio. De acordo com a consultoria, o valor pedido para o aluguel no empreendimento está em R$ 155 por metro quadrado.
Segundo André Abreu Pereira, sócio da gestora Tellus, que é parceira da SDI nos projetos, 86% da área residencial também já foi vendida. A Binswanger aponta um preço médio de R$ 19,2 mil pelo metro quadrado.
A SDI já construiu outro prédio de uso misto na área, o River One, entregue em 2021. Também tem metade do Pinheiros One, primeiro projeto corporativo da área, que ficou conhecido por ser a sede da empreiteira Odebrecht - que não ocupa mais área no empreendimento.
Juntos, os três prédios reúnem 70,7 mil metros quadrados de área corporativa. O River One está totalmente locado e o Pinheiros One tem 16,3% de vacância, segundo a Binswanger Brazil. O preço médio pedido por ali subiu de R$ 120 para R$ 160 em dois anos, aponta Paulo Izuka, diretor de inteligência de mercado da consultoria.
O Butantã tem potencial para ser um ‘hub’ de tecnologia, e faltam mais escritórios”
- André Pereira
“Achamos que o Butantã tem potencial para ser um hub de tecnologia, e faltam mais escritórios”, afirma Pereira.
A área chamou a atenção da AW Realty, que vai lançar mais um projeto de uso misto por ali. Serão duas torres, cada uma dividida entre espaço corporativo, com quase 19 mil metros quadrados de lajes para escritório, e residencial. Cláudio Carvalho, CEO da incorporadora, se refere a esse pedaço do Butantã, que vai da Marginal Pinheiros até a avenida Valdemar Ferreira, como a “Nova Pinheiros”. O empreendimento, no entanto, vai se chamar “Distrito Pinheiros”.
Os projetos de uso misto têm sido bem-recebidos por ocupantes de escritório e pelos compradores de unidades residenciais, de acordo com Izuka - são comuns também na avenida Rebouças, outra zona nova de escritórios na cidade. “São prédios bons e em que não necessariamente você tem contato com a parte residencial”, explica, porque as entradas são separadas.
Para Pereira, ter o residencial ajuda a comercializar o espaço de escritório, porque as grandes empresas ocupantes veem uma oportunidade de ter um local de pernoite para seus executivos.
A chegada desses grandes projetos também deve ajudar no comércio da região, aponta. No River South, há lojas no térreo onde a SDI pretende que sejam instalados cafés e drogaria, e uma academia está em estudo, para atender ao público dos escritórios.
A AW Realty quer lançar a primeira torre do seu projeto entre agosto e setembro, com 8 mil metros quadrados de espaço corporativo e apartamentos de 45 a 125 metros quadrados. A segunda torre, com o restante dos escritórios e apartamentos maiores, de 230 metros quadrados, ficará para 2027. O VGV é estimado em R$ 850 milhões.
Carvalho ainda pondera se essa torre terá, em vez dos apartamentos maiores, unidades “multifamily”, só para locação. Nesse caso, a ideia seria vender essa parte do prédio para uma empresa que opera projetos do tipo.
A mesma região da “Nova Pinheiros” também tem um empreendimento com unidades de habitação de interesse social, de 31 e 34 metros quadrados, da Benx, com preço médio de venda de R$ 12,6 mil por metro quadrado, segundo a Binswanger. Mesmo assim, Carvalho acredita no potencial para o alto padrão, com preços acima de R$ 20 mil por metro quadrado.
“Tem vista para o Jockey e uma atratividade de preço e mobilidade, tem metrô, ciclovia, a Marginal [Pinheiros]”, afirma.
Outro motivo é a presença, a poucos metros, de um empreendimento da Cyrela comercializado a mais de R$ 40 mil o metro quadrado. É o Vista Cyrela by Armani/Casa, projeto assinado pela marca de mobiliário da grife italiana, com unidades de 464 a 811 metros quadrados. “Vai virar uma ilha ali”, afirma Carvalho.
Segundo ele, há pouco espaço para novos projetos na região, porque parte daquele trecho do Butantã tem zoneamento estritamente residencial ou de Zona de Corredor, que também só permite construções baixas.
É diferente do que acontece no entorno da estação Butantã, da linha 4-Amarela do Metrô, e da avenida Vital Brasil, classificado como Zona Eixo de Estruturação da Transformação Urbana (ZEU). Na última década, a área tem atraído dezenas de novos projetos residenciais, do MCMV ao alto padrão.
Para Pereira, o bairro ainda é pouco adensado e tem grandes oportunidades para o setor imobiliário, se forem feitas mudanças no zoneamento. “Deveriam ser criadas ações para manter áreas verdes e adensar onde precisa, onde tem mais acesso ao metrô”, afirma, o que faria com a região deixasse de ser, na sua visão, um “bairro dormitório”.
